시사위크=서종규 기자 올해 후분양 제도가 대폭 확대될 예정이다. 정부는 올해 공공분양 중 후분양 비율을 우선적으로 높이고 후분양 제도를 민간분야로까지 확대할 방침이다.
국토교통부는 지난 23일 주거종합계획을 발표하고, 후분양 우선 공급 택지를 지난해 4개 택지, 4,000세대 규모에서 올해 10개 택지 7,000세대 규모로 확대한다고 밝혔다.
후분양율 확대 방침도 밝혔다. 국토부는 2022년까지 공공분양 중 후분양 비율을 70%까지 높일 예정이라고 밝혔다. 정부는 후분양의 단점으로 지적되는 구매자의 자금 조달 문제를 해결하기 위해 후분양 대출한도 확대(8,000만원→1억1,000만원), 후분양 대출 보증(분양가의 70%) 등 금융 인센티브도 적극 마련할 계획이다.
이에 소비자들은 후분양 확대로 건설사들의 책임 시공이 강화될 것으로 보고있다. 반면 건설사들은 자금 조달 등에 있어 리스크를 동반할 수 있다고 우려한다. 특히 중소건설사의 경우 자금조달과 관련해 상황이 더욱 악화될 것이라는 우려도 제기된다.
◇ 선분양 vs 후분양, 장단점은?
업계에서는 통상 선분양은 건설사에, 후분양은 소비자에 유리한 제도로 평가한다.
선분양은 주택이 완공되기 전 입주자에게 분양하는 제도로, 1984년 도시 서민들의 주거해결을 위해 도입됐다.
선분양의 경우 건설사들은 입주자들로부터 계약금과 중도금을 통해 주택가격의 80% 가량을 완공 이전에 납부받아 건설비용에 충당한다. 때문에 건설사 초기 자금조달의 부담이 적어 후분양제에 비해 분양가가 낮다는 장점이 있다.
반면 하자·부실시공과 관련한 피해가 빈번하다는 단점이 있다. 입주자가 완공되기 전 견본주택을 바탕으로 계약을 체결하기 때문이다. 또한 건설사 부도 시 소비자의 피해가 우려된다는 단점도 있다.
특히 선분양 당시와 완공 후 시세 차익를 노린 ‘부동산 투기’는 선분양제의 최대 부작용으로 꼽힌다.
이와 반대로 후분양이란 시공사가 아파트를 짓고 난 후 공급하는 제도를 말한다. 시공사는 아파트 공정률 60% 시점에서 아파트를 공급한다. 후분양제는 건설사 부실화에 대한 우려가 경감되고 소비자가 주택경기 변동에 대처할 수 있다는 장점이 있다. 입주 전 수요자들이 아파트의 상태를 직접 확인할 수 있다는 점도 긍정적 효과로 꼽힌다.
반면 건설사 입장에선 자금조달 부담이 늘어나고, 자금력이 부족한 중견건설사일수록 도산 위험이 높아진다는 것은 단점으로 평가된다.
◇ 후분양제 확대 기조… 건설업계, ‘부담’ 성토
정부는 지난해 6월 발표한 ‘제2차 장기주거종합계획 수정계획’에 이어 올해 ‘주거종합계획’으로 후분양제 확대 기조를 유지할 전망이다.
건설업계에서는 성토가 이어진다. 건설업계 관계자들은 후분양의 장점에 공감한다고 입을 모으면서도 단순한 후분양의 확대보다는 각각의 장점을 살린, 보다 구체적인 대안이 필요하다고 지적한다.
한 대형건설사 관계자는 “후분양제의 장점에는 공감하지만 자금조달에 있어 큰 어려움을 겪을 것”이라며 “후분양의 비중을 점차적으로 늘려가거나 정부 차원의 지원이 이뤄져야 가능할 것”이라고 말했다.
이어 “대형건설사는 자금 사정이 다소 양호해 시공이 가능하겠지만 중견건설사의 경우 수주 자체가 불가능할 수도 있다”고 말했다.
또 다른 대형건설사 관계자는 “후분양을 실시하면 건설사들의 추가 비용 부담이 필수적이다”라며 “현 상황에서 후분양을 검토하기에 어려운 부분들이 많다”고 말했다.
한 중견건설사 종사자는 “후분양제가 민간으로 본격화된다면 대형건설사들이 시장을 독점하게 될 수도 있다”며 “후분양제의 소비자 권익 증진이라는 점은 공감하지만 중견업체 입장에서는 공사에 투입할 자금이 부족한 실정”이라고 말했다.
두성규 한국건설산업연구원 신임연구위원은 “후분양제가 하자·부실시공을 근절할 수 있다는 장점에도 맹점은 있다”며 “준공 후 분양의 개념이 아닌 공정률 60% 이후의 분양인 터라 입주자는 골자만 시공된 현장을 보는 경우가 대부분”이라고 말했다.
이어 그는 “건설사 입장에서는 후분양제가 적잖은 부담으로 작용할 것”이라며 “공공분야에서 후분양율 증가로 인한 긍정적인 면을 민간 건설사에 피력하고, 건설사의 적극적 참여를 이끌어 낼 수 있는 환경 조성 등이 필요하다”고 말했다.