시사위크=서종규 기자  주택도시보증공사(이하 HUG)가 고분양가 관리지역에서 고분양가 기준을 강화하면서 강남 재건축·재개발 단지와 건설업계의 이목이 쏠리고 있다.

◇ 재건축·재개발 분양가 상한… ‘전열’ 가다듬는 조합

10일 업계에 따르면 HUG는 지난 5일 최근 변화된 시장 상황을 반영해 고분양가 사업장 확산차단을 통한 보증리스크 관리와 주택시장 안정화를 위해 ‘고분양가 사업장 심사기준’을 변경했다. 서울의 재건축·재개발 아파트를 중심으로 분양가가 상승한 것에 대해 칼을 뽑은 것이다.

HUG는 선분양 시 분양보증을 발급하는 기관으로 HUG의 분양보증이 있어야 금융권에서의 자금 조달이 가능하다. 선분양하는 단지는 HUG의 분양 상한가를 맞추지 않으면 분양보증을 받을 수 없다.

이번 심사 변경으로 △고분양가 사업장 해당기준 △평균분양가 산정방식 △비교사업장 산정기준 등이 마련됐다.

특히 고분양가 사업장 해당기준 변경안에 따르면 고분양가 관리지역에서 1년 이내 인근에 분양한 아파트가 있을 경우 분양가는 해당 아파트의 분양가를 넘지 못한다. 분양 후 1년이 지난 아파트가 있을 경우에는 105% 이내로 분양가를 책정해야 한다. 기존에는 1년 초과 후에도 분양가를 최대 110% 이내로 산정할 수 있었다. 해당 규제는 오는 24일부터 적용될 예정이다.

이를 두고 업계 전반에서 논란이 뜨겁다. 새로 분양한 아파트가 인근 물량의 시세를 넘지 못한다는 것이 골자인 만큼 재건축·재개발 단지 분양가 제약이 불가피하다는 분석이다. 또한 주변 구축된 아파트 대비 낮은 분양가가 책정되면서 기존 아파트 시장보다 청약시장이 과열될 것이라는 분석도 나온다.

특히 일부 재건축·재개발 조합에서는 분양을 미루거나 ‘후분양’으로의 전략 선회를 검토중 인 것으로 전해진다. 후분양할 경우 HUG의 분양보증을 받지 않고, 분양가를 임의로 설정할 수 있다.

실제 변경된 규제가 적용 될 것으로 전망되는 단지는 △서울 삼성 상아2차 아파트 재건축 래미안 라클래시 △서울 서초 무지개아파트 재건축 서초그랑자이 △서울 사당3구역 이수 푸르지오 더 프레티움 △서울 청량리제4구역 롯데캐슬SKY-L65 등으로, 이 중 일부는 사업을 연기하거나 후분양 여부를 검토 중인 것으로 전해진다.

또한 여의도 옛 MBC 부지에 들어서는 ‘브라이튼 여의도’는 주상복합아파트의 분양 일정을 잡지 않고, 오피스텔 부분만 우선적으로 분양하기로 했다. 여의도의 경우 10년 이내에 준공 아파트가 없다. 가장 최근 준공한 아파트는 2008년 3월 여의도 자이로 당시 분양가는 3.3㎡당 3,400만원 선이다.

시공사인 신영은 3.3㎡당 4,500만원 이상의 분양가를 검토 중인 반면, HUG는 고분양가 규제대로 여의도 자이의 분양가인 3,400만원 선을 요구하고 있다. 업계에서는 오피스텔을 우선적으로 분양한 것을 두고 분양보증을 받지 못해 금융권 조달이 어려울 것에 대한 조치로 풀이한다.

함영진 직방 빅데이터랩장 “공정률 80%까지 자금 조달과 2~3년 후의 사업성을 장담할 수 없어 모든 조합이 후분양제를 선택할 수는 없을 것으로 본다”며 “사업성이 좋은 사업장일수록 금융권의 자금 조달 등이 용이 후분양제를 도입할 가능성이 더 높다”고 말했다.

일각에서는 조합과 건설사들의 수익성 악화에 대한 우려가 제기된다. 또한 조합이 분양을 미룰 경우 물량 공급이 지연돼 공급 주택 부족 현상이 심화될 것이라는 우려도 나온다.

업계 한 관계자는 “고분양가를 잡을 수는 있겠지만, 투자 심리가 위축되고, 되레 집값이 더 오를 수도 있다”며 “분양 가격을 종전 대비 높이는 것이 까다로워진 만큼 재건축·재개발 시장에 영향이 클 것”이라고 말했다.

이어 “종전 대비 동등한 가격이나 하락한 가격으로 분양가를 산정할 경우 수익성이 둔화될 수밖에 없다”며 “중장기적으로 재건축·재개발의 속도 둔화도 가능해 건설사에는 부정적일 것”이라고 전망했다.