시사위크=서종규 기자  정부가 부동산 대책을 추가로 발표했다. 문재인 정부 출범 후 21번째 부동산 대책이다. 이번 대책에는 투기지구 및 투기과열지구 내 전세대출 보증 제한과 풍선효과로 인한 집값 상승이 지속되고 있는 일부 지역이 조정대상지역으로 추가됐다. 특히 서울 인근의 수도권 지역이 모두 조정대상지역으로 지정된 것을 두고 풍선효과를 차단하기 위한 초강력 대책이라는 분석이 나온다.

17일 국토교통부(이하 국토부)는 ‘주택시장 안정을 위한 관리방안(6.17대책)’을 발표했다. 국토부는 기획재정부, 금융위원회 등 정부부처들과 최근 상승 조짐을 보이고 있는 일부 지역의 부동산 시장을 잡기 위해 부동산 대책을 발표했다고 설명했다.

◇ 대출 규제 강화… 투기수요 근절 의지

이번 대책으로 투기과열지구 및 조정대상지역 내 주택담보대출, 전세자금대출 등 대출 규제가 강화된다. 투기 수요를 근절하고, 실거주 위주의 부동산 시장을 조성하기 위한 조치로 풀이된다.

우선 무주택자의 경우 현행법상 투기지역 및 투기과열지구 내 시가 9억원 초과 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 시, 1년 내 전입 의무가 부과된다. 조정대상지역의 경우 2년 내 전입 의무가 부과된다. 하지만 이번 대책으로 비규제지역에서도 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우 주택가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무가 부과된다.

1주택 보유자의 경우 현행법상 투기지역 및 투기과열지구 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 시, 1년 내 기존주택 처분과 신규주택 전입 의무가 부과된다. 조정대상지역은 2년 내 기존주택 처분과 신규주택 전입 의무가 부과된다. 하지만 1주택 보유자는 비규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받을 경우에도 6개월 내 기존주택 처분과 신규주택 전입 의무를 부과 받는다.

전세자금대출의 보증 제한 이용도 강화된다. 전세대출을 받은 후 주택을 구입할 경우 대출금이 회수되는 주택 가격이 9억원 초과 주택에서 3억원 초과 주택으로 강화된다. 또한 투기지구 및 투기과열지구 내에서도 전세대출을 받은 후 3억원 초과 주택을 구입하는 경우 전세자금 대출이 즉시 회수된다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “대출을 통한 추가 규제로 규제지역 내 주택 구입에 대해 실입주 요건을 강화하면서 갭투자 및 원정투자 수요를 제한하는 조치로 보인다”고 말했다.

◇ 수도권 규제 지역 대폭 확대… 풍선효과에 ‘초강수’

이번 부동산 대책 중 수도권 지역의 절반 이상이 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶인 것에 이목이 쏠린다. 국토부는 올해 초 경기 수원과 안양 등지를 중심으로 풍선효과가 관측되자, 수원 영통·권선·장안구와 안양시 만안구, 의왕시 등 5곳을 조정대상지역으로 지정했지만, 이후 인천, 군포, 안산, 시흥, 고양, 평택, 충북 청주, 대전 등지로 부동산 시장의 과열과 집값 상승이 옮겨갔다고 판단했다.

이에 국토부는 풍선효과로 인해 집값 상승 조짐을 보인 인천 일부 지역(옹진군 제외)과 김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 이천 등 일부 지역을 제외한 경기도 전 지역을 조정대상지역으로 확대 지정했다.

이외에도 대전 동구, 중구, 서구, 유성구, 대덕구와 세종, 청주 등 지방 지역을 조정대상지역으로 지정했다. 서울 전 지역과 수원, 용인 등 ‘핀셋규제’로 인해 인근 지역이 풍선효과로 집값 상승 기조를 보이자, 사실상 서울 인근 전 지역과 지방 일부 지역으로 규제를 확대한 것이다.

투기과열지구도 대폭 확대 지정했다. 국토부는 이번 대책으로 △성남 수정 △수원 △안양 △안산 단원 △구리 △군포 △의왕 △용인 수지 △용인 기흥 △화성 동탄2 △인천 연수 △인천 남동 △인천 서구 △대전 동구 △대전 중구 △대전 서구 △대전 유성구 등을 투기과열지구로 지정했다.

조정대상지역 내에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%가 적용된다. 총부채상환비율(DTI)는 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원 초과 주택 대한 주택담보대출이 불가능하다. 또한 9억원 초과 주택의 LTV는 20%로 낮아진다.

◇ 수도권 수요자들, 내 집 마련 멀어진다?

국토부는 이번 부동산 대책으로 조정대상지역과 투기과열지구를 대폭 확대해 서울 인근 수도권 지역에서 발생한 풍선효과를 억제하는 한편, 비규제지역 내에서의 대출 요건을 강화해 부동산 시장의 안정과 집값 잡기에 나섰다.

업계에서는 수도권 내 조정대상지역의 대폭 확대로 서울과 수도권 인근의 직장을 둔 수요자들이 수도권에서의 내 집 마련이 더욱 제한됐다는 평가가 나온다. 대출 규제가 적용되는 조정대상지역이 확대됨에 따라 이 지역에서 주택 구입을 위한 대출가능금액이 줄어든다는 이유에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구원은 “투기과열지구와 조정대상지역을 확 넓히며 서울 및 수도권 내 거의 모든 지역에서 대출규제가 근본적으로 강화됐다”며 “서울 및 수도권에서 직장을 다니거나, 생업을 영위하는 수요자들이 거주지역 내 집을 사려면 이전보다 대출가능금액이 줄어들게 됐다”고 말했다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “조정 및 투기과열지구 등 규제지역 확대를 통한 세제 강화 및 대출 규제 등으로 정책효과를 집중시키고 있는 가운데, 대책 강도는 여느 정책 못지않게 수위가 높은 편”이라며 “풍선효과가 발생한 비규제지역의 조정대상지역 지정으로 과열현상이 일부 진정되고, 단기적으로 거래시장이 소강상태를 보일 수 있는 가운데, 수요자들의 관망세가 이어질 것으로 보인다”고 전망했다.

이어 그는 “과도한 수요억제정책으로 인한 실수요자의 내 집 마련 위축과 자가 이전의 임대차시장의 가격불안 양상, 분양시장의 과열 등 다른 풍선효과를 불러오는 것은 아닌지 고민이 필요하다”고 말했다.