2020-10-25 16:43
‘오르락 내리락’ 오피스텔 시장… 연말 흥행할까
‘오르락 내리락’ 오피스텔 시장… 연말 흥행할까
  • 서종규 기자
  • 승인 2020.09.15 16:52
  • 댓글 0
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올해 오피스텔 시장이 정부 정책에 따라 등락을 거듭하고 있다./뉴시스
올해 오피스텔 시장이 정부 정책에 따라 등락을 거듭하고 있다./뉴시스

시사위크=서종규 기자  올 하반기 전국에 오피스텔 1만실 가량이 공급을 앞두고 있다. 업계에서는 올해 오피스텔 시장이 정부의 정책 등으로 등락을 거듭해온 만큼 청약 성적에 대한 기대와 우려가 동시에 나온다.

15일 부동산인포에 따르면 9월부터 12월까지 전국에 공급되는 오피스텔은 총 1만698실인 것으로 나타났다. 세부적으로는 △서울 1,699실 △경기 5,510실 △인천 1,962실 등 수도권에서 9,171실이 공급될 예정이고, 나머지 물량은 지방에 공급될 예정이다.

오피스텔 시장은 올해 정부의 부동산 정책으로 인한 급격한 등락을 거듭해왔다. 정부의 부동산 정책의 타킷이 아파트라는 점에 오피스텔이 규제에 자유롭다는 이유로 대체 상품으로 떠올랐지만, 최근 주거용 오피스텔의 취득세를 중과를 담은 법 개정 등으로 재차 찬바람이 불고 있는 모습이다.

◇ 규제의 사각지대… 거래·가격 동반 상승

정부는 지난 6.17 부동산대책으로 서울 인근의 수도권 지역 대다수를 조정대상지역, 투기과열지구 등 규제지역으로 지정했다. 조정대상지역 내에서는 주택담보대출비율(LTV)이 9억원 이하 주택은 50%, 9억원 초과 주택은 30%로 제한된다. 또한 총부채상환비율(DTI)는 50%로 제한된다. 투기과열지구에서는 시가 15억원 초과 주택 대한 주택담보대출이 불가능하고, 9억원 초과 주택의 LTV는 20%로 낮아진다.

하지만 오피스텔은 이 같은 기준을 적용받지 않는다. 오피스텔의 LTV는 규제지역 내에서도 최대 70%까지 가능하다. 대출을 요하는 실수요자들 입장에서는 자금 조달에 있어 오피스텔 전입이 훨씬 용이한 셈이다.

아파트 규제에 대한 풍선효과는 거래량과 가격의 상승세로 이어졌다. 실제 상가정보연구소가 국토교통부 실거래가 공개시스템 자료를 분석한 결과, 지난 7월 전국 오피스텔 거래량은 4,504건으로, 통계가 집계된 2006년 이래 7월 기준으로 최고치를 기록했다.

오피스텔 가격의 상승세도 이어졌다. 부동산114에 따르면 7월 기준 오피스텔 전용면적 3.3㎡당 평균 매매가는 1,649만원이다. 전년 동월 1,608만원 대비 40만원 가량 상승한 매매가이자, 전월 1,557만원 대비 5.8% 상승한 수치다.

아파트에 대한 규제로 덕을 봤던 오피스텔 시장이 법 개정으로 인해 얼어붙고 있는 모습이다./뉴시스
아파트에 대한 규제로 덕을 봤던 오피스텔 시장이 법 개정으로 인해 얼어붙고 있는 모습이다./뉴시스

◇ 주택수에 포함?… 청약시장 ‘꽁꽁’

하지만 최근 오피스텔 시장의 이상기류가 감지되기 시작했다. 그간 풍선효과를 누리던 오피스텔 시장에서의 거래량과 청약건수가 큰 감소세를 보인 것이다. 오피스텔에 취득세를 중과하는 법 개정 움직임 등이 영향을 끼친 것으로 풀이된다.

한국감정원 청약홈에 따르면 지난달 전국서 분양한 오피스텔은 △이안논현 오션파크 △주안역 미추홀 더리브 △센트럴 광천 더 퍼스트 △칸타빌레8차 오피스텔 등 4곳으로, 이들 4개 단지에서 모두 미분양이 발생했다. 4개 단지의 모집 세대는 1,496세대지만, 청약 접수자는 187명에 그쳤다.

공급 단지와 청약건수의 감소도 이어지고 있다. 한국감정원에 따르면 6월 오피스텔 공급 물량은 총 5,203세대, 청약건수는 5만2,265건이다. 7월 공급 물량은 2,905세대, 청약건수는 3만3,215건이다. 이어 지난달에도 공급과 청약건수가 모두 크게 줄었다.

업계에서는 지난달 시행된 지방세법 개정안이 오피스텔 시장 침체에 큰 영향을 끼쳤다고 분석한다. 지난달 12일부터 시행된 지방세법 개정안에 따르면 오피스텔을 구매해 주거용으로 사용하면 추가로 주택을 매입할 때 취득세가 중과된다. 본래 주거용 오피스텔은 양도소득세, 종합부동산세 등 부동산 세제 계산시에만 주택수에 포함됐지만, 이번 개정안으로 취득세를 중과할 때도 오피스텔이 주택수에 포함되게 됐다.

업계 한 관계자는 ”그간 정부의 부동산 규제로 오피스텔, 다세대주택 등 비규제 주거 상품이 풍선효과를 톡톡히 봤다“며 ”다만, 오피스텔을 주택수에 포함하는 법 개정 등으로, 오피스텔 시장 내 실수요를 비롯해 투자수요 또한 줄어들 가능성도 있다“고 말했다.