보증기관별 반환보증 가입 주택 유형 및 할인 혜택 등 달라 선택 비교 필수

금감원이 전세사기 피해 방지 관련 내용을 안내했다. /뉴시스
금감원이 전세사기 피해 방지 관련 내용을 안내했다. /뉴시스

시사위크=김필주 기자  금리인상 여파로 주택 매매가격 대비 전세가격이 차지하는 비중(전세가율)이 높아지면서 ‘깡통전세’ 등 전세사기 위험성이 점점 커지고 있다. 이에 금융감독원(이하 금감원)은 전세가율이 통상 70~80% 이상이거나 등기부등본상 선순위인 근저당 금액 등이 과다한 주택은 전세계약시 신중을 기해달라고 당부했다.

5일 금감원은 이같은 내용 등이 담긴 ‘전세계약시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법’을 안내했다. 

금감원에 따르면 주택 가격 시세 확인이 어려운 신축빌라나 다가구주택 등은 임차인 본인보다 우선순위인 전세보증금 등의 확인이 필요하다.

또 전세가율이 70%를 넘거나 집주인이 체납세금이 존재할 경우 임대인이 보증금을 돌려받지 못할 가능성이 높다.

부득이 집주인을 상대로 경매 또는 법적 조치를 진행할 경우 많은 시간이 소요되고 상황에 따라 보증금을 온전히 회수하지 못할 수도 있다.

이에 금감원은 계약 과정에서 전세보증금 반환보증(이하 ‘반환보증’)을 미리 가입하면 이러한 위험을 방지할 수 있다고 전했다.

반환보증은 임대인의 보증금 미반환 위험으로부터 임차인을 보호하기 위해 HF(주택금융공사), HUG(주택도시보증공사), SGI(서울보증보험) 등 보증기관이 판매하는 상품이다. 

보증기관의 심사를 거쳐야 가입 가능하며 가입할 때 임차인이 보증료를 납부해야 한다.

또한 가입시 대상 주택 유형, 보증금액, 할인 여부 등이 보증기관 마다 각기 다르므로 서로 비교해 자신에 맞는 상품으로 선택해야 한다.

반환보증은 임대인 동의 없이 가입할 수 있으며 전체 전세계약 기간 중 절반이 경과하기 전 가입 가능하다.  

HF‧HUG의 반환보증에 가입 가능한 전세보증금은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하다. SGI는 아파트의 경우 보증금 금액 제한이 없으나 다가구 등 기타 주택은 보증금 10억원 이하로 가입을 제한하고 있다.

반환보증 가입 대상 주택은 아파트‧단독‧다가구‧다세대‧연립주택‧주거용 오피스텔 등이다. HF와 HUG는 노인복지투택도 반환보증 가입이 가능하나 SGI는 가입이 불가능하다.

HF와 SGI는 반환보증을 신청할 수 있는 채널이 각각 위탁은행, 홈페이지‧지점으로 한정됐으나 HUG는 모바일앱, 각 지사, 위탁은행, 네이버부동산, 카카오페이 등을 통해 신청할 수 있다.

다만 HF의 경우 HF가 보증하는 전세대출 차주만 가입할 수 있으므로 유의해야 한다.

HUG 등 보증기관이 임차인에게 제공하는 반환보증은 ‘상환보증’과 ‘반환보증’ 둘로 나뉘므로 가입시 주의깊게 살펴봐야 한다.

상환보증은 임차인이 은행에 전세대출금을 상환할 수 없는 경우 보증기관이 임차인 대신 금융기관에 대출금을 상환하겠다는 보증이다 

전세대출은 보증기관의 보증서(상환보증)가 수반되는 보증부 대출이므로 전세대출 차주는 의무 가입된다. 따라서 전세사기로 보증금 피해가 발생하면 임차인은 보증기관에 해당 금액을 상환해야 할 의무가 있으며 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위한 법적 조치도 임차인이 해야한다.

이에 반해 반환보증은 전세계약 종료 후 임대인이 임차인에게 전세보증금을 반환할 수 없거나 반환하지 아니하는 경우 보증기관이 임대인 대신 임차인에게 전세보증금을 반환하겠다는 보증이다.

임대인이 임차인에게 돌려주지 못한 보증금은 보증기관이 임차인 대신 상환하며 보증기관은 임대인으로부터 보증금을 돌려받기 위해 법적 조치에 나선다.

보증기관별 전세보증금 반환보증 차이 /금감원
보증기관별 전세보증금 반환보증 차이 /금감원

한편 최근 들어 금리인상에 따라 집값이 급락하면서 전세가격과의 차이가 좁아지는 등 전세가율이 올라가자 전세사기가 사회적 문제로 등장했다.

올해 5월과 7월 임차인 85명으로부터 보증금 180억여원을 가로챈 이른바 ‘세모녀 전세사기’ 주범 A씨는 최근 추가 수사결과 임차인 219명으로부터 보증금 497억원을 추가로 편취한 것으로 드러났다. 

지난 9월 인천 미추홀구에서는 대규모 전세사기가 발생하면서 인천경찰서에만 전세사기 관련 고소 100여건이 접수된 것으로 알려졌다.

이에 9월 1일 ‘전세사기 피해 방지 방안’을 발표한 정부는 지난달 21일에는 임대인 대상 체납정보 확인권 신설 등의 내용이 담긴 전세사기 후속 대책을 발표했다.

이어 지난 11월 28일 서울특별시의회 주택공간위원회 소속 강동길 더불어민주당 시의원은 주택정책실 소관 예산안 예비심사에서 ‘깡통전세’ 예방을 위해 시가 전세가율‧경락가율(경매낙찰가율)을 공개해야 한다고 촉구했다.

당시 강동길 시의원은 “깡통전세로 인한 실질적인 보상은 해당 주택이 경매에 넘어가 낙찰가로 보상을 받는 수밖에 없다”면서 “전세사기를 막기 위해서는 전세가율과 낙찰가율을 매월 각 자치구 동별로 반드시 공개해야 한다”며 해당 시스템 개발 관련 예산 증액을 요청한 바 있다.

이보다 앞선 지난 11월 22일 인천 미추홀구 시의회는 시청에서 기자회견을 열고 “정부와 국토교통부 등은 인천시민들이 전세사기 피해지원을 받을 수 있도록 ‘피해지원센터’를 설립해달라”고 요청했다.

이어 같은 달 29일 인천 미추홀구 전세사기피해 대책위원회도 인천시청에서 기자회견을 통해 “건설사‧임대인‧공인중개사‧주택관리업체 등이 짜고 조직적으로 전세사기를 벌여 2,000여가구가 2,000억원이 넘는 피해를 봤다”고 주장했다.

 

근거자료 및 출처
전세 계약시 유의사항 및 전세보증금 반환보증 활용법
2022.12.5 금융감독원
전세사기 피해 방지 방안
2022.9.1 국토교통부

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