▲ 최경환 경제부총리 내정자가 "한겨울에 한여름옷을 입고 있다"며 DTI, LTV완화 가능성을 시사했다.

[시사위크=김정호 기자] 청와대 2기 경제팀이 부동산 시장의 활성화를 통한 경기부양책을 시사해 하반기 부동산 규제 완화가 어느 정도에 이를지 시장의 관심이 모아지고 있다.

기획재정부 장관 겸 경제부총리로 내정된 최경환 새누리당 의원은 지난 13일 “현 부동산 규제는 한겨울에 여름옷을 입은 격”이라고 말해 DTI․LTV로 대변되는 부동산 규제에 대한 완화 가능성을 시사했다.

이미 정부와 새누리당은 지난 2월 26일 발표한 ‘주택임대차 선진화 방안’ 발표 후 더욱 얼어붙었던 부동산 시장에 대한 활성화 대책으로 ‘비과세 기간 연장, 필요경비율 증가’ 등의 개선안을 발표한 상황이다.

이어 국내 리츠(부동산 투자 회사) 등록제, 수도권 소형 주택 건설의무 폐지 등 각종 규제 완화 계획을 밝혀 하반기 부동산 시장 활성화를 위한 청와대 2기 경제팀의 발걸음이 가속도를 내고 있다. 
 

▲ 현재 DTI, LTV 규제 현황, 지방은 DTI규제가 없다.

◇ DTI․LTV완화 어디까지?

최경환 경제부총리 내정자는 지난 13일 DTI(부채상환비율)과 LTV(담보인정비율) 비율완화에 대한 가능성을 시사했다.

최 내정자는 “계절에 맞지 않는 옷을 입고 있다”며 현재의 주택담보대출규제가 부동산 시장과 엇박자를 내고 있음을 지적했다. 국토부도 5월 주택매매 거래량이 작년 동월 대비 13.7% 4월에 비해서도 16.1%나 감소했음을 발표했다.

DTI․LTV 제도는 부동산 활황기에는 담보대출을 제한해 부동산 시장 거품이 과도하게 형성되는 것을 방지하는 기능을 하지만 부동산 침체기에는 시장 활성화에 장애물이 되기도 한다. 현재 DTI 비율은 50~60%로 대출 원리금 상환을 월 소득의 60% 이하로 제한하는 제도이고 LTV는 주택담보가치의 50~60% 이하로 대출을 제한하도록 하는 제도다.

DTI․LTV 비율 완화에 대해 일단 건설업계와 금융업계는 반기는 분위기다. 그 동안 건설업계는 DTI 규제 강화가 오히려 가계부실을 가속화한다고 꾸준히 주장해왔다. DTI 규제시 가계대출 증가폭이 더 크고 신용대출 증가로 전이되고 있다는 점에서 규제 완화가 가계부채 증가로 이어진다는 주장은 사실과 다르다는 입장을 고수해왔다.

금융권도 정부의 DTI․LTV 기존방침을 유지하면서도 “지역별, 연령별 제한 폭을 완화하는 등 탄력적으로 운영한다면 시장에 긍적적인 시그널을 줄 것으로 본다”며 환영의 의사를 보였다.

한편 반대의 의견도 적지 않다. 과거와 달리 과도하게 대출을 받아 집을 구매하는 비율이 낮아져, 대출제한폭을 낮추는 것이 결코 시장 활성화에 큰 도움이 되지 않을 것이라는 주장이다. 대출에 대한 규제완화 보다는 고소득 자산가들이 더 많은 주택을 보유할 수 있도록 하는 방안이 더 효과적이라는 것이다.

또 DTI와 LTV규제 완화가 단기적으로 부동산 시장 활성화에는 도움이 되겠지만 1,000조에 이르는 가게부채를 더 확대시킬 위험이 있어 그 동안 금융위는 규제 완화에 반대 입장을 피력해왔다.

▲ 2017년 부터 소액임대소득자(연2,000만원 이하)의 결정세액 예상표

◇ ‘2.26 주택임대차 선진화’ 개선안 발표...비과세 기간 늘어나

정부와 여당은 부동산 시장의 단기적 활성화와 주택임대시장의 투명성 확보라는 두 마리 토끼를 잡기위해 13일 ‘주택시장 정상화' 대책을 발표했다.

정부가 지난 2월 26일 발표한 ‘주택전월세 선진화 방안’은 활기를 띄기 시작하던 부동산 시장에 찬물이 끼친 전적이 있다. 3주택 이상 보유자에 대해서 주택임대소득액에 관계없이 종합소득에 합산 과세한다는 방침이 나온 후, 시장의 주택 매수세가 급격히 떨어졌다.

이번 발표한 정상화 대책은 ‘2.26 선진화 방안’의 개선안인 셈이다.

개선안에는 2017년 까지 소액임대소득자(연 2,000만원 이하)에 대해 전액 비과세 방침을 발표했다. 또 기존 2주택 이하 보유자만 가능했던 분리과세를 주택보유수와 상관없이 연 2,000만원 이하 임대소득자라면 분리과세를 할 수 있도록 했다.

또 필요경비율을 60%로 올리는 등 소액임대소득자에 대해서 실효세율을 6.2%로 고정하고 전세보증금에 대해서는 비과세를 유지하는 등 다주택보유에 대한 부담을 경감시키도록 했다.

◇ 그밖에 각종 규제 완화

정부는 이밖에도 부동산 경기 활성화를 위해 각종 규제 완화에 착수했다.

우선 이르면 6월 말부터 수도권 민영주택의 소형주택건설의무가 폐지된다. 현재 수도권 내 300가구 이상 주택은 전체 호수의 20%이상을 전용면적 60㎡ 이하로 건설하도록 하고 있다. 이 같은 제한을 폐지하고 앞으로는 전체 호수의 75% 이상을 전용면적 85㎡ 이하로 건설하도록 완화된다. 아울러 시장상황에 따라 주택조합 등이 일정부분 자율적으로 공급 규모를 결정할 수 있도록 했다.

또 민간 임대사업을 활성화하기위해 기존 임대사업자가 준공공임대사업자로 전환시 이전 임대기간의 절반을 준공공임대주택 의무임대기간으로 인정해주고, 임대주택의 매각이나 임차권의 양도․전대 허용사유를 확대한다.

한편 리츠(부동산 투자 회사)에 대한 규제도 대폭 완화된다. 2002년 도입된 리츠는 비슷한 시기 도입된 일본과 비교해서 시장규모가 10배정도 작았다. 리츠 수익률이 높지 않은데다 정부 규제도 많았기 때문이다.

정부는 투자자보호라는 명목으로 그 동안 리츠에 대해 허가제를 운영해왔다. 그러나 일부 리츠에 대해서는 등록제로 바꾸고 리츠가 개발 사업 등에 투자할 수 있도록 투자 비율에 대한 규제도 풀기로 했다. 아울러 리츠를 통해 투자처를 찾지 못한 자금을 끌어들여 LH 개발 사업 등 공공부분 사업속도를 높여갈 계획이다.
 

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