특히 국회 처리를 앞두고 있는 부동산 3법은 건설사들의 발목을 잡았던 분양가상한제를 비롯해 재건축초과이익환수제와 주거환경정비법에 대대적인 개정이 이뤄진다. 재건축에 대한 이같은 규제완화 바람이 침체된 건축경기에 얼마나 큰 변화를 일으켜줄지 주목된다.
◇ 주요 변화는 거래활성화에 방점
먼저 주택거래에 나선 매매자들에게 반가운 소식은 단연 중개수수료 인하다. 지난 12일 경기도는 부동산 중개보수 개편안을 반영하여 중개보수요율을 6억원이상 9억원미만에 대해 현행 0.9%에서 0.5%로 낮추는 방안을 공시했다. 또 3억원에서 6억원미만까지는 기존 0.8%에서 0.4%로 낮추기로 했다. 경기도를 시작으로 각 지방자체단체는 이르면 2015년 초부터 중개수수료를 현행보다 절반수준으로 내릴 예정이다.
미분양 아파트가 속출하는 등 침체 중인 분양시장에 대한 대책도 실시된다. 내년 3월부터는 주택청약제도가 간소화되는 한편, 무주택자인 세대원도 국민주택 등에 청약이 가능해진다. 또 국민주택은 3단계, 민영주택은 2단계로 청약 절차가 간소화된다. 특히 서울·수도권 거주자는 주택청약통장에 가입한 지 1년이 지나면 자동으로 1순위 자격을 얻도록 변경되면서, 서울 강남권을 제외하고 침체됐던 신규 분양시장에서 청약 경쟁이 더 치열해질 것으로 보인다.
거래활성화를 위한 부동산 대출 혜택을 늘리는 방안도 추진된다. 지난 9월 LTV·DTI 완화를 통해 은행권 대출제한을 낮춘데 이어 만기 15년 이상 주택담보대출의 소득공제 최고한도를 현행 연 1,500만원에서 1,800만원으로 확대한다. 시범적으로 실시되는 유한책임 대출제도도 시행을 목전에 두고 있다. 유한책임 대출은 집값이 하락해도 담보물로 잡은 주택에 한해 대출상환 의무를 한정짓는 제도로 주택가격의 장래 불확실성과 위험성을 은행과 나누는데 의미가 있다.
한편 다주택자도 가입할 수 있도록 주택연금도 개편된다. 주택을 이용하면서 매월 연금 방식으로 노후생활자금을 지급받는 주택연금은 다주택자에게는 그림의 떡이었다. 그러나 내년부터는 주택을 2채 이상 보유하고 있더라도 합쳐서 9억원 이하인 경우에는 거주하고 있는 주택을 담보로 주택연금에 가입할 수 있도록 합리화 된다. 이는 사실상 다주택자에 대한 혜택을 늘림으로서 주택거래 활성화를 위한 제도로 풀이된다.
◇ 재건축 규제완화, 건설경기 활성화 노림수
또 재건축 규제가 대폭 완화된다. 연한을 10년 단축하고, 연한과 관계가 없더라도 구조적 결함이 있다면 재건축이 허용된다. 특이할만한 것은 구조적 결함 외에도 층간 소음 등 주거환경이 열악하다는 판단이 내려진다면 재건축이 가능하다는 사실이다.
이 같은 재건축 관련 법안은 현재 국회에 계류된 부동산 3법과 관련이 깊다. 현재 국회에서는 재건축초과이익환수제의 완전 폐지나 유예를 검토하고 있고, 일률적인 아파트 공급을 강요했던 분양가 상한제 폐지도 논의하고 있다. 특히 재건축 규제와 관련된 주거환경정비법도 일부 개정이 예고돼 있다.
◇ 취약계층 지원제도 정비
아울러 내년도 취약계층 지원제도에도 약간의 변화가 있다. 앞서 10·30 전월세 대책에서 발표된 것처럼 보증부 월세입자에 대한 지원이 추가된다. 장래 소득발생이 예상되는 취업준비생이나 혹은 기초생활수급자에게 금리 3.1~3.3%의 장기 월세 대출을 지원한다.
또 임대차 계약상 중요한 확정일자를 인터넷으로도 신청이 가능해진다. 그간 세입자가 확정일자를 받기 위해서는 동사무소나 등기소에 대면 신청만을 인정하고 있어 불편함이 있었다. 특히 일부 확정일자를 늦게 받았다가 세입자에게 예상치 못한 피해가 발생하기도 했다. 이에 내년 7월부터는 임대차 계약과 동시에 인터넷으로 직접 법원에 신청하거나 부동산 중개소에서 계약 후 바로 신청이 가능해질 전망이다.
그밖에 상가건물임대차보호법 개정안도 내년 시행을 목적으로 국회에서 논의 중이다. 국회 관계자에 따르면 보증금 4억원(서울기준) 이하에만 적용되었던 상임법을 규모와 관계없이 모든 임차인에 대해 확대 적용하고 5년간의 계약갱신청구권을 인정해 주는 방향이다. 주목할만한 것은 음성적으로 인정됐던 ‘권리금’이 법적으로 인정된다는 사실이다. 이를 시행하기 위해 앞으로는 권리금이 명시된 상가임대차 표준계약서가 도입될 예정이다.