[시사위크] 부동산 경매와 관련된 상담이 많이 있습니다. 특히 한 개의 부동산에 저당권과 전세권, 그리고 유치권까지 복잡한 권리관계가 얽혀있는 경우에는 어떻게 해결해야할 지 난감한 상황이 오기도 합니다. 그래서 오늘은 경매개시와 관련해 유치권의 성립시기를 상담사례를 통해 설명해 보고자 합니다.

주식회사 A가 소유한 부동산이 있었습니다. A회사는 사업운영을 위해 은행에 해당 부동산의 저당권을 설정해주고 자금을 대출받았습니다. 그런데 A회사가 대출자금을 상환하지 못하자 은행은 해당 부동산에 대해 2008년 10월 28일 경매를 신청해 법원으로부터 경매개시결정을 받았습니다.

그런데 경매개시결정일에 앞서 2008년 9월 23일 A회사는 B와 해당 부동산 내에 약 15억원 상당의 비용이 소요되는 목욕탕시설공사를 하기로 계약을 체결했습니다. 경매개시일보다 계약체결은 빠르지만 실제 공사완료는 2009년 7월 30일로, 경매개시일 기준으로 대금채권은 발생하기 이전의 상태입니다. 이 상태에서 경매가 진행되자 B는 2009년 2월 20일 이 공사에 기한 공사대금채권 15억 원에 대한 유치권을 신고했고 경매가 끝난 후에도 해당 부동산을 계속 점유하고 있었습니다. 이에 경매에서 낙찰받은 매수인 C가 유치권을 주장하며 부동산을 점유하고 있는 B에게 점유의 이전을 제기한 소송입니다.

대법원은 이에 대해 C의 청구를 받아들여 B의 유치권을 인정하지 않았습니다. 대법원은 “유치권은 목적물에 관하여 생긴 채권이 변제기에 있는 경우에 비로소 성립하며, 채무자 소유의 부동산에 경매개시결정의 기입등기가 마쳐져 압류의 효력이 발생한 후 유치권을 취득한 경우에는 그 부동산에 관한 경매절차의 매수인에게 대항할 수 없다”고 판시했습니다.

대법원의 판결에 따르면 B가 주장하는 유치권은 공사대금 채권이 비로소 발생하는 2009년 7월 30일에 성립합니다. 이에 그보다 앞선 경매개시결정으로 해당 부동산을 낙찰 받은 C에 대해 B가 유치권을 이유로 해당 부동산의 인도를 거부할 수 없다고 볼 것입니다.

또 민사집행법 83조 ③항과 92조 ①항에는 ‘압류의 처분금지효’를 규정하고 있습니다. 사례와 같이 이미 경매개시결정으로 압류가 된 상태에서 B에게 유치권을 취득하게 한 행위는 경매 목적물의 교환가치를 크게 감소시킬 우려가 있는 ‘처분행위’에 해당할 수 있습니다. 고로 B로서는 경매절차를 완료해 정당하게 매수한 C에게 점유의 인도를 거부할 수 없습니다.

자료제공 = 법률사무소 한세(http://lawsos.kr)