◇ 지역·가격·소득별 맞춤형 ‘핀셋 규제’

정부는 19일 기획재정부와 국토교통부·금융위원회 등 관계기관 합동으로 ‘주택시장의 안정적 관리를 위한 선별적 맞춤형 대응 방안’을 발표했다. 투기수요는 억제하되, 실수요자는 최대한 보호하는 것이 핵심이다.

고형권 기재부 1차관은 이날 브리핑에서 “최근 서울·부산 등 일부 지역에서 부동산시장의 국지적 과열 현상이 나타나고 있다”며 “이번 대책은 면밀한 시장 분석을 토대로 선별적이고 맞춤형으로 마련하는 데 중점을 뒀다”고 말했다.

실제 국토교통부에 따르면 문재인 정부 출범 이후 5월 주택시장 매매가격 상승률은 0.14%로 최근 5년간(2012~2016년) 평균 상승률(0.12%)을 소폭 웃돌았다. 올 들어 5월까지 주택시장 누적 상승률은 0.33%로 오히려 5년 평균(0.54%) 보다 낮은 수준을 기록했다. 최근 주택시장 과열 양상이 서울과 부산, 세종 등 일부 지역을 중심으로 국지적으로 나타나고 있는 것이다.

이에 따라 정부는 조정대상지역을 기존 37개에서 경기도 광명과 부산 기장군 및 부산진구 등 3개 지역을 추가했다. 이들 지역은 최근 청약경쟁률 및 주택가격 상승률이 기존 조정대상지역과 유사한 수준으로 높으며, 국지적 과열현상이 발생할 가능성이 높은 지역이다.

조정 대상지역의 실효성 제고를 위해 서울 모든 지역의 전매제한기간도 강화된다. 기존에 강남 4구(강남·서초·송파·강동)에만 적용되던 소유권 이전 등기 시까지 전매제한을 서울 전 지역으로 확대한 것이다. 이번 전매제한 강화는 국토부가 주택법 시행령 개정안을 입법예고한 19일 이후 실시되는 입주자 모집 공고부터 적용된다.

주택담보인정비율(LTV)와 총부채상환비율(DTI)과 같은 대출규제도 강화된다. 조정대상 지역의 경우 LTV는 70%에서 60%로, DTI는 60%에서 50%로 낮춰지면서 강화된다. 특히 조정대상지역 집단대출 중 잔금대출에는 DTI 50%를 신규 적용하기로 했다. 이는 은행권뿐 아니라 제2금융권에도 동일하게 적용된다. 풍선효과를 방지하기 위해서다. 과거 박근혜 정부는 2014년 8월 경기부양을 위해 LTV를 50%에서 70%로, DTI를 50%에서 60%로 완화했다. 이로 인해 가계부채가 급증하는 계기가 됐다는 게 현 정부의 판단이다. 다만 부부합산 연소득이 6,000만원 이하 등의 서민과 실수요자에 한해선 현행 규제를 대부분 유지할 방침이다.

조정대상 지역의 재건축 조합원 주택 공급 수도 기존 3개에서 1개로 제한된다. 다만 종전 소유 주택 가격 또는 주거전용면적 범위 내에서 1주택을 60㎡ 이하로 할 경우 예외적으로 2주택을 허용한다.

아울러, 서민과 중산층의 내집 마련을 지원하기 위해, 디딤돌 대출과 보금자리론, 그리고 적격대출 등 정책 모기지 44조원을 공급한다.

◇ 가계대출 본규제는 8월 ‘종합관리 방안’서 발표될 듯  

일단 업계에서는 문재인 정부 첫 부동산대책에 대해 일부 과열지역의 분양시장과 대출을 규제하면서 투자수요를 잠재울 것으로 보는 시각이 나온다. 이같은 ‘선별적 규제’가 부동산시장 상황을 고려한 현실적인 정책이라는 진단이다.

박원갑 KB국민은행 투자솔루션부 수석전문위원은 “이번 규제로 당분간 청약이나 재건축시장의 거래가 둔화하면서 집값 상승세가 숨고르기 양상을 보일 것”이라며 “이번 대책은 시장을 급랭시키지 않고 투자수요를 억제해 시장을 안정시키기 위한 현실적 고민이 반영됐다”고 진단했다.

전문가들도 정부 대책의 강도가 예상만큼 높진 않지만 오는 8월 ‘가계부채대책’을 추가로 발표할 계획을 덧붙인 만큼 시장에 보내는 시그널로는 충분하다는 입장이다.

주택담보인정비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제 강화로 가계부채 증가세에 제동을 거는 데에는 어느 정도 효과가 기대된다는 분석도 있다. 실제 정부는 이번 대책을 통해 조정 대상지역 대출자의 24.3%가량은 대출 한도가 줄어들 수 있을 것으로 보고 있다. 이를 통해 국내 전체 신규 주택담보대출의 약 1~2%가량이 줄어들 가능성이 있는 것으로 파악하고 있다. 지난해 전체 주택담보대출이 55조8,000억원 증가했다는 점을 고려하면 최대 1조원 안팎이 줄어든다고 추산할 수 있다.

다만, 일각에서는 규제 강화가 조정 지역대상에만 적용된다는 점에서 또 다른 ‘풍선효과’를 우려하는 시각도 있다. 규제를 적용받지 않는 단지나 지역을 중심으로 가격이 뛰는 풍선효과가 나타날 수 있다는 것. 또 근원적인 주택 공급 부족에 대한 대안을 제시하지 못했다는 점도 한계점으로 거론된다.

뉴시스에 따르면 심교언 건국대 부동산학과 교수는 “재건축사업에서 조합원에게 할당하는 주택 개수를 제한한 것이나 LTV와 DTI를 규제하는 것은 강남 투기수요를 막는데 역부족”이라고 말했다.

이에 정부는 이번 대책이 전체 가계부채 증가 속도를 줄이는 ‘종합 대책’은 아니라는 점을 분명히 했다. 정부는 향후 가계대출 증가세를 지켜본 뒤 오는 8월 가계부채 종합관리 방안을 내놓는다는 방침이다. 이에 따라 가계대출의 본격적인 규제는 8월 가계부채 종합관리 방안에 포함돼 발표될 것으로 전망된다. 금융당국에 따르면 가계부채 종합대책에는 소득산정기준을 개선한 신DTI기준과 차주의 원리금상환 능력을 더 깐깐히 보는 DSR에 대한 향후 로드맵이 나올 예정이다.