시사위크=김필주 기자  ‘단군 이래 최대 재건축 사업’으로 불리는 둔촌주공 아파트 재건축 사업의 공사 재개 여부를 두고 건설업계의 이목이 집중되고 있다. 특히 최고 22억원을 기록했던 조합원의 입주권 매도 호가가 몇 개월만에 최저 16억8,000만원까지 떨어지면서 공사 재개 여부는 시장 내 주요 관심사로 떠올랐다. 이같은 상황에서 조합을 상대로 그동안 강경 입장을 펼쳤던 시공사업단 등이 다시 협의에 나서는 분위기로 전환하면서 공사 재개 가능성은 점점 높아지고 있다.

◇ 시공사업단 “조합원 대상 구상권 청구 결정하지 않아” 기존 입장서 한발 물러서

둔촌주공 재건축 사업은 지난 4월 15일 공사중단 이후 여러 차례 시공사업단과 조합 측이 공사 재개를 논의했지만 합의점에는 도달하지 못했다.

이후 지난 7월 26일 시공사업단과 대주단은 공문을 통해 조합에 7,000억원 가량의 사업비 대출 상환 만기도래를 알렸다. 이 과정에서 시공사업단은 조합이 대출을 상환하지 못할 시 대위변제 후 조합원을 상대로 법적 조치(구상권 청구)에 나서겠다고 통보했다.

조합이 대주단에 갚아야 할 7,000억원 사업비 대출 상환 만기일은 오는 23일이다.

양측간 의견 대립으로 공사 재개는 요원한 듯 보였다. 그러나 지난 7월 29일 둔촌주공재건축조합(조합) 집행부와 둔촌주공조합 정상화위원회(정상화위)가 강동구청 주재 아래 ‘둔촌주공 사업 정상화를 위한 합의서’에 서명하면서 분위기는 반전됐다.

합의서 서명 당시 시공사업단과 PM(부동산자산관리회사)사인 리츠인홀딩스도 참관인 자격으로 참석한 것으로 전해졌다.

또 이때 기존 조합 집행부는 자진해 강동구청에 사퇴서를 제출했는데 조합은 근시일 내 총회를 열고 새 집행부 구성 후 시공사업단과 공사재개 요건 등을 논의키로 했다.

공사 재개 여부와 관련해 조합과 시공사업단‧대주단 간 분위기에도 변화의 흐름이 감지됐다.

조합은 23일로 예정된 사업비 대출 상환 만기일이 다가오자 최근 대주단에 상환 만기 연장을 신청했다. 이에 대주단은 이를 검토 중인 것으로 전해졌다.

대주단 간사인 NH농협은행 관계자는 “지난 8일 대주단에 속한 각 금융사에 조합측의 대출 만기 연장 요구에 대한 의견을 내달라고 요청했다”며 “현재까지 의견 취합 중인 상황으로 대출 만기 연장과 관련해 결론난 사항은 없다”고 설명했다.

시공사업단도 이전과는 다른 분위기다. 시공사업단 관계자는 “시공사업단 역시 대주단에 대출 만기 연장을 신청했다”며 “만약 대주단이 대출 만기 연장을 수용하지 않더라도 대위변제는 실시할 방침”이라고 알렸다.

다만 그는 “대위변제 이후 조합원을 상대로 구상권을 청구할 지는 아직 결정하지 않았다”며 기존 입장에서 한발 물러섰다.

공사 재개의 긍정적인 신호가 포착되고 있는 가운데 가장 큰 걸림돌인 상가 관련 분쟁을 조합이 어떤 식으로 풀어낼 지가 주요 변수로 작용할 듯하다.

부동산업계 및 조합 등에 따르면 지난 2012년 상가조합원들은 무상지분율 190%를 적용 받는 조건으로 리츠인홀딩스와 계약했다. 

그러나 2018년부터 2019년 사이 상가 ‘지분 쪼개기’가 성행하면서 309실 규모의 단지 내 상가에는 이보다 훨씬 많은 약 530명이 상가 지분권자로 등기되면서 문제가 됐다.

부동산업계는 둔촌주공 단지 내 전체 상가 중 187실만 단독 소유고 나머지 122실은 350여명이 지분을 쪼개 소유 중인 것으로 추정했다.

‘지분 쪼개기’로 인해 단지 내에는 전용면적 50㎡ 불과한 상가 지분을 9명이 각각 5㎡ 씩 나눠 가진 사례 등이 발생했다. 상가조합원 한 명이 소유한 지분 면적은 최소 4㎡부터 20㎡까지 다양하다.

상황이 이렇게 돌아가자 옛 조합은 상가조합원들이 분양받을 점포를 넓히기 위해 작년 12월 리츠인홀딩스에 무상지분율을 270%까지 높여달라고 요구했다. 

하지만 리츠인홀딩스는 이를 거부했고 옛 조합은 회사에 계약해지를 통보했다. 이에 리츠인홀딩스는 유치권 행사로 맞대응했다.

지난달 29일 조합과 정상위는 사업 정상화를 위한 합의서에 서명하면서 상가 관련 분쟁은 향후 여는 총회에서 다루기로 했다. 조합·정상화위는 리츠인홀딩스와의 기존 계약을 복원하는 방향으로 논의에 나설 방침이다.

시공사업단 관계자는 “공사 재개 요건 중 하나인 상가 관련 분쟁은 100% 조합이 해결해야 할 문제”라며 “시공사업단은 추후 열리는 총회에서 조합 등과 공사재개를 위한 여러 방안을 협의할 계획”이라고 전했다.

한편 조합은 이르면 내달 추석 명절 이후 공사재개 안건 등을 논의하기 위한 총회를 열 예정이다. 총회에서 모든 사항에 대한 협의가 마무리되면 오는 11월 말 공사 재개 후 12월 관리처분총회를 연 뒤 내년 1월부터 일반분양 공고에 나설 계획이다.