시사위크=최정호 기자  사유재산 침해로 위헌 논란이 일고 있는 2‧4 공공개발 대책에 대해 정부가 별다른 수정‧보완 없이 강행하기로 해 최근 여론이 좋지 않다. 당‧정은 “법률적 검토를 완료했다”며 합헌을 주장하고 있지만, 경제학자들은 “위헌”이라며 비판하고 있는 상태다.

서울 지역 공인중개사들은 “사업 지역 선정이 안된 상태에서 개발 대상으로 거론되는 지역의 빌라 및 상가 등은 하락세를 기록하고 있는 현상이 심해지고 있다”고 분석했다. 앞으로 사업지가 선정될 경우 위헌 논란은 더 커질 것으로 보인다. 

전문가들이 지적하는 위헌 요소는 △사유재산 침해 △부동산 수익 저하 △사업인증의제 난발 등이다. 이 세 가지 요소를 두고도 경제학자와 법률가 사이에서도 이견이 나오고 있는 상태다.  

◇ 공시지가 불분명… 사유재산 침해 논란

최근 정부는 공공개발 사업 대상지의 토지보상을 공시지가 기준으로 할 것이라고 밝혔다. 정부가 공시지가 대비 10~30%포인트 추가 이익을 줄 것이라고 했지만, 이조차도 사유재산 침해라는 지적이 나왔다. 

공시지가는 한국부동산원이 지정한 토지의 금전적 평가액일 뿐 실거래가와 격차가 크다는 게 전문가들의 중론이다. 그럼에도 불구하고 정부가 사유재산(토지)을 공공개발이라는 명목으로 빼앗는 것은 옳지 않다는 주장이 많다. 

서진형 대한부동산학회장(경인여대교수)은 “소유주가 공공개발 대상지에서 살고 싶은 걸 원하는데 현 시세에 맞게 보상해주는 것은 사유 재산을 빼앗는 행위”라고 비판했다. 

그러나 법률가들의 해석은 다르다. 외국의 경우 대규모 주택 개발을 관(官)이 주도하기 때문에 위헌이 아니라는 주장이다. 민주사회를위한변호사모임 이강훈 변호사는 <시사위크>와 통화에서 “토지 보상은 한국부동산원의 평가에 대한 적정성 문제일 뿐 바로 잡으면 된다”며 “위헌 소지는 없다”고 설명했다. 

과거의 공공개발은 도심 외각에서 이루어졌다. 농지‧폐공장 등과 같은 시설은 토지를 수용하고 보상해줘도 큰 문제가 발생하지 않았다. 그러나 2‧4 공급 대책은 직주근접과 역세권 즉, 도심 한복판에 하겠다는 얘기다. 그동안 개발 방식에서 탈피한 보강된 토지 보상 대책이 요구되는 실정이다. 

◇ 경제재 ‘부동산’… 수익 저하 ‘우려’

정부는 공공개발 대상지 실거주자에게는 우선 입주권을 주고 비거주자에게는 현금청산 할 것이라고 밝혔다. 이에 대해 경제학자들은 부동산은 ‘경제재(經濟財)’이기 때문에 비거주자에게 현금청산을 강요하는 것은 지나친 사유재산 침해라고 주장하고 있다. 

부동산에 투자하는 목적 자체가 시세차익 소득을 기대하거나, 상가의 임대 수익인데 이들에게 현금청산을 한다는 것은 수익을 추구하는 경제 원리를 침해하는 행위라는 논리다. 그러나 정부는 부동산을 통한 불로소득을 막고 1가구 1주택(실거주) 위주의 정책을 펼치고 있어 현금청산 시 비거주자들과의 마찰이 예상된다. 

참여연대 민생희망본부 박효주 간사는 “2‧4 공공개발 대책에는 원주민 입주 거주 방안이 포함돼 있다”며 “무조건 현금청산을 받아서 재산권을 행사할 수 없는 것은 아니다”라고 설명했다. 이어 “공공 개발 아파트가 들어서면 매수자들이 어떤 아파트(공공개발 아파트)라는 것을 알기 때문에 자연스럽게 시세가 낮게 형성될 것”이라고 내다봤다. 

◇ 경제적‧법률적 논란… ‘사업인증의제’ 난발

관이 나서서 아파트 개발 사업하는 것을 공익의 관점으로 볼 것이냐에 대해 이견이 나오고 있다. 공공개발은 SOC(사회간접자본)나 관(官)과 관련된 시설을 건립하는 경우가 대부분이다. 그러나 집값을 잡겠다고 정부가 나서서 아파트 공공개발을 하겠다는 것 맞지 않다는 지적이 나왔다. 

외국의 경우 재개발 사업을 공공이 주도하고 있다. △도시계획 △사업시행 △관리처분인가 △조합 선정 등을 관이 주도해 나가고 민간은 사업 시행만 하는 경우가 많다. 우리나라의 경우 아파트 개발을 민간에 위탁하고 있는 실정이다.

토지보상법에서 ‘사업인증제도’는 “공익사업에서 토지 등을 수용하거나 사용할 사업으로 결정하는 것”을 말한다. 즉, 아파트 공공개발이 공익사업인지 규정도 안된 상태에서 현금청산을 통해 토지를 수용한다는 것은 위헌이라는 지적이다.  

서 교수는 “정부의 2‧4 공공재건축 계획이 승인 나면 토지 수용에 들어가는데 이 법(사업인증제도)이 난무하게 된다”고 지적했다. 

이 변호사는 “사업인정제도는 위헌 소지가 있을 수 있다”며 “이를 탈피하기 위해선 제대로 된 공공재건축 사업이 필요하다”고 조언했다. 

◇ 위헌 논란… “별도의 개선책 제시해야”

통상적으로 아파트 재개발은 10년 이상 소요된다. 농지‧폐공장에서 진행되는 재개발 사업도 토지수용 과정에서 진통을 겪는다. 그러나 도심 내 재개발 사업을 하겠다는 정부의 주장과 달리 전문가들은 사업 진행 중 많은 어려움이 따를 것이라고 보고 있다. 또 국가가 나서서 현금청산을 하고 개발 이익을 원토지 소유주들과 공유한다는 것도 공익개발의 취지와 맞지 않다는 지적도 있다. 

국회 이헌승(국민의힘‧국토교통위원회) 의원은 “현금청산 문제와 관련해 위헌적이고 과잉입법이라는 지적이 있는만큼 정부와 여당이 별도의 개선책을 제시해야 한다”고 주장했다.