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송영길, ‘누구나 집’ 프로젝트… ‘협동조합형 임대아파트 방식’ 통할까
송영길, ‘누구나 집’ 프로젝트… ‘협동조합형 임대아파트 방식’ 통할까
  • 최정호 기자
  • 승인 2021.05.18 18:21
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송영길 더불어민주당 대표의 ‘집값의 6%만 있으면 집을 가질 수 있도록 해주겠다’ 정책은 협동조합형 임대아파트로, 입주 시 분양가의 6%만 내고 10년 동안 임대료를 내고, 차액은 10년 후 완납하는 형태다. 사진은 2014년 당시 송영길 인천 시장 후보가 선거 운동 일환으로 인천 ‘도화 누구나 집’ 모델하우스를 방문해 시민들과 인사를 나누고 있는 모습. / 뉴시스

시사위크=최정호 기자  ‘집값의 6%로 내 집 마련하게 만들겠다’는 송영길 더불어민주당 대표의 정책을 두고 실효성 논란이 일고 있다. 아직 검증되지 않았으며 무리한 정책 확장 시 아파트 관련 업계와 금융권에 큰 부담을 줄 것이라는 우려다. 또 정부의 개입 없이는 자생할 수 없는 사업이기 때문에 형평성 논란에서 자유로울 수 없다는 지적도 나온다.  

◇ 현 아파트업계 고려 無… 정책 참여 저조할듯

송 대표가 호언장담한 이 정책은 인천시장 시절 진행했던 ‘누구나 집’ 프로젝트로, ‘협동조합형 임대주택사업’이다. 조합원이 집값의 10%만 내고 임대아파트처럼 임대료를 내고 생활하다가 10년 후 잔금(누적 임대료 제외한 금액)을 납부해 내 집 마련하는 게 사업의 핵심이다. 

송 대표는 12일 민주당 부동산특별위원회 회의에서 ‘누구나 집’ 프로젝트를 언급했다. 최근 이 정책이 적용된 아파트는 ‘영종 미단시티’로, 2018년 10월 출범식을 개최한 후 지난 2월 착공에 들어갔다. 프로젝트를 진행한 시행사는 ‘시너지시티’다. 협동조합을 조직한 후 하나금융투자로부터 PF(사업주로부터 분리된 프로젝트에 자금을 조달하는 것) 방식으로 자금을 마련했다. 이후 ‘인천도시공사’가 보유하고 있던 토지를 매입한 후 협동조합원들에게 집값의 10%를 받고 사업을 진행했다. 민간 분양 없이 오직 협동조합 물량만으로 지어지는 게 특징이다. 

입주 10년 후 조합원들이 무조건 잔금을 갚아야만 사업이 종료된다. 시행사인 시너지시티와 하나금융투자는 10년 후에야 수익을 가져갈 수 있는 구조다. 시너지시티 따르면 사업 종료 후 수익 배분에 대한 정확한 산정이 이뤄지지 않았으며, 조합원이 거주하다 몇 년 내 이사하게 될 경우의 대출금 상환 및 공실 가이드라인도 나오지 않았다. 
    
아파트 건설 시행사들은 수익률이 떨어진다는 점과 채무부담 때문에 임대아파트 건립을 꺼려하는 것으로 알려졌다. 다만 정부에서 저리로 건축비를 빌려주기 때문에 사업 진행 시 수지타산이 맞는다. 대한주택건설협회 관계자는 <시사위크>와 통화에서 “채무부담 등의 이유로 임대 아파트 사업을 하는 기업은 임대 아파트 사업만 진행한다”고 했다. 

사정이 이렇다보니 송 대표가 시도하려고 하는 ‘누구나 집’ 프로젝트도 협동조합형 임대아파트라는 점에서 참여할 시행사가 적을 것이라는 관측이 나온다. 또 10년 후에야 수익금을 회수할 수 있다는 점도 사업 참여를 꺼리게 만드는 요소라는 지적이다. 한 시행사 관계자는 <시사위크>와 통화에서 “임대아파트는 임대가 끝나면 일반 분양을 통해 시세에 따라 수익을 더 가져갈 수 있다”면서 “일반 임대아파트는 수익 발생할 구조가 있으나 10년 후 임대인이 잔금을 갚고 집을 소유하게 되는 구조(협동조합형 임대아파트)라면 사업성이 떨어진다”고 지적했다.

◇ 정부 개입 없이 자생 불가 사업

‘누구나 집’ 프로젝트의 가장 큰 문제는 ‘PF 구성’과 ‘택지’에 있다. 금융권에 따르면 PF는 대규모 장기 프로젝트(발전소, 고속도로 등)가 아니면 구성하지 않는 편이다. 특히 아파트의 경우 규모가 작고 PF 참여 기업의 신용도와 투자금 상환 능력을 고려해야 하기 때문에 더더욱 그렇다. 한 시중은행 관계자는 <시사위크>와 통화에서 “아파트 건설의 경우 PF보다는 대출로 이루어진다”며 “시행사의 신용도를 보고 대출이 나가는 것”이라고 설명했다.

시행사 입장에선 금융권으로부터 대출 받아 아파트를 짓고, 대출이자를 감당하면서 임대인들에게 매월 대출금을 받아 10년 동안 사업을 진행하는 건 매우 까다로운 조건이다. 결국 사업 참여율이 떨어질 것이라는 관측이 나오는 이유다. 

영종 미단시티의 경우 인천도시공사가 보유하고 있는 택지를 매입했기 때문에 사업 진행이 가능했다. 당‧정‧청의 주택 공급 정책 기조는 ‘역세권’ ‘직주근접’이다. 인구의 절반이 모여 있는 수도권에 이 같은 조건을 갖고 있는 택지를 구하기는 힘들다. 구할 수 있다 하더라도 택지비가 높기 때문에 임대아파트로 활용하려면 공적자금이 투입되거나, 일반 분양 물량을 많이 늘려 수익 구조를 개선해야 한다. 결국 도시 외곽 택지를 이용해 사업을 할 수밖에 없는 상황이다. 또 택지 구입을 위해선 원주민에게 현금청산을 해주고 땅을 매입해야 하기 때문에 비용이 더 늘어날 수밖에 없다. 이를 고려하면 △LH △SH △GH 등이 갖고 있는 택지를 활용하는 것 밖에 해결책이 없다. 

실제로 그간 진행된 협동조합형 임대아파트의 경우 공공의 지원이 없이는 불가능했다. 국내 최초로 진행된(박근혜 정부) 협동조합형 임대아파트 ‘위스테이 별내’의 경우 국토교통부의 지원으로 이뤄진 사업이다. 또 2014년 진행된 리모델링 주택 ‘함께주택협동조합’의 경우 서울시가 토지를 지원해 줘 진행이 가능했다. 

◇ 정책 업그레이드 분위기… 업계 부담 커진다

‘누구나 집’ 프로젝트는 최근 업그레이드 됐다. 집값의 10%는 거주자가 내고 △시행사 △시공사 △참여기업이 10%를 부담하고 나머지 80%는 1등급 저금리 대출로 충당하는 사업으로 변모했다. 

이 같은 구조에 건설사들이 시공에 참여할 수 있을까. 복수의 건설사 관계자들은 <시사위크>와 통화에서 “아파트 건설 마진이 5%인데 시공사가 10년 후에나 상환 받을 수 있는 건설비 일부를 충당하라는 것은 부담으로 작용할 수밖에 없다”고 밝혔다. 한 1군 건설사 관계자는 “이 같은 사업에 참여하는 건설사들은 아파트 건축 포트폴리오가 필요한 소규모 건설사일 것으로 보여진다”고 설명했다. 실제로 영종 미단시티에 참여한 A건설사는 아파트 포트폴리오가 적은 기업으로 알려졌다. 

금융권도 반기지 않는 분위기다. 정부 정책 기조상 저리 대출로 이루어질 수밖에 없기 때문에 적잖은 부담으로 작용할 수 있어서다. 한 금융권 관계자는 <시사위크>와 통화에서 “조합 또는 사회적 기업의 신용도를 평가할 수 있는 게 없다”며 “10년이란 기간 동안 대출 부담을 떠안고 있는 것”이라고 말했다.  

송 대표가 처음으로 실시한 ‘인천 도화 누구나 집’의 경우 약 1,300억원을 리츠(소액 투자자들이 부동산에 투자하는 방식)를 통해 사업비를 조달했다. 재무투자는 약 200억원에 그쳤고 시행사와 건설사가 총 100억원을 투자했다. 금융권의 투자 유치가 어렵기 때문에 리츠로 자금을 충당한 것으로 보여진다. 또 리츠로 투자금을 모을 수 있던 것도 인천시와 인천도시공사가 보증의 주체였기 때문에 가능했다.
  
민간 아파트 사업을 진행하기 위해선 △택지 △시행사 △시공사 △금융 지원 등 4가기 요소가 필요하다. <시사위크> 취재를 종합하면 협동조합형 임대아파트 사업은 4가지 요소를 갖추기 어려운 구조다. 정치권에서 협동조합형 임대아파트 정책을 대대적으로 시행할 경우 아파트 시행‧건설 업계 및 금융권에 적잖은 부담으로 작용할 것이라는 지적이 나오는 이유다. 

최경호 한국사회주택협회 정책위원장 “협동조합의 경우 임대아파트로 가기에는 연 소득이 넘치고, 일반 분양 받기에는 부족한 사람들이 모여 조직한 공동체”라면서 “정부의 주택 정책 대안으로 되기는 힘들 것 같다. 초창기 공공의 도움을 받아 정책이 자리는 잡을 수 있으나 중장기적으로 무리하게 특혜를 줘가며 진행시키는 것은 바람직하지 않다”고 밝혔다. 

한편, 누구나 집 프로젝트는 송 대표가 문재인 대통령과 협의 후 공격적으로 진행하려는 정책이다. 최근 송 대표는 누구나 집 프로젝트에 자금 조달 방법에 대해 국토교통부와 논의를 통해 조정할 계획인 것으로 알려졌다.