[엄정숙 변호사의 ‘친절한 Law Talk’] 집주인 사망 후 상속인 모를 때 전세금 어떻게 돌려받나?

# “집주인에게 해지 통보를 하고 이사를 준비하던 중 집주인이 사망했다는 소식을 접했습니다. 문제는 현재 사망한 집주인의 상속인조차 알 수 없다는 겁니다. 계약 종료일은 다가오는데 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다.”

주택 임대차에서 세입자의 보증금을 돌려줘야 할 집주인이 사망한다면 그의 상속인에게 권리와 의무가 승계된다. 다만 세입자 입장에서는 당장 집주인의 상속인들이 누군지 조차 파악하기란 쉬운 일이 아니다. 결론적으로 만약 집주인의 사망 후 상속인 파악이 어렵다면 계약 종료일에 맞춰 전세금반환소송을 제기하는 것도 방법이 될 수 있다.

전세보증금반환소송이란 전세보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자가 제기하는 소송을 말한다.

원칙적으로 집주인이 사망한 상황에서 세입자가 전세금 반환을 요구할 때는 계약 종료일에 맞춰 내용증명 등으로 집주인의 상속인에게 의사를 전달해야 한다. 즉 집주인 사망 시 집주인에 대한 권리와 의무는 그의 상속인에게 승계되기에 복잡한 절차 없이 보증금을 받아 이사 갈 수 있다.

하지만 집주인의 상속인 파악이 쉽지 않을 때는 계약 종료일이 다가오는 게 막막해지기 마련이다. 이 경우 세입자는 먼저 집주인을 상대로 전세금반환소송을 제기해야 한다. 이후 법원으로부터 집주인의 사망에 대한 보정명령을 발급받으면 세입자가 직접 가족관계증명서 열람과 발급이 가능해져 상속인 여부를 확인할 수 있다.

이 과정에서 집주인의 상속인이 한 명일 경우 상속 절차가 비교적 빠르게 진행된다, 하지만 상속인이 여럿이거나 집주인의 재산이 복잡하다면 상속 절차에만 상당한 시일이 걸릴 수 있음을 유의해야 한다.

전세금반환소송 과정을 통해 상속인 파악이 완료됐다면 상속 관계 소명자료를 첨부하여 피고를 상속인들로 정정할 수 있다. 만약 세입자의 청구가 인정된다면 상속인들이 모두 특정되어 세입자에게 보증금을 지급하라는 내용의 판결이 내려지게 된다.

한편 집주인이 사망 후 상속인 확인 절차를 거쳤음에도 상속인을 지정할 수 없는 상황이 생길 수 있다.

가령 집주인의 상속인이 될만한 가족이 없거나 상속인이 있다고 해도 채무 문제로 인해 상속을 포기하는 상황을 의미한다.

이 경우 세입자는 상속재산관리인 제도를 활용하면 된다. 상속재산관리인이란 가정 법원에서 피상속인(사망한 사람)의 재산을 대신 관리해주는 사람을 지정해 주는 제도를 말한다.

만약 소송과정 중 상속재산관리인이 선임됐다면 소송의 피고를 상속재산관리인으로 특정해 진행할 수 있다. 이후 세입자에게 승소판결이 내려진다면 상속재산관리인을 통해 부동산경매가 진행되고 낙찰된 경매대금으로 전세금을 돌려받을 수 있다.

다만 낙찰대금이 세입자가 돌려받아야 할 전세금에 미치지 못하는 상황이라면 낙찰자가 새로운 집주인이 되기 때문에 잔금을 요구하거나 대항력을 행사해 돌려받을 때까지 문제의 주택에서 계속 거주하는 방법도 고려해 볼 만하다.