[엄정숙 변호사의 친절한 ‘Law Talk’] 갱신거절 후 재임대하면 손해배상, 2개월 실거주 주장도 인정 안 돼

“집주인이 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한다고 해서 다른 곳으로 이사를 했습니다. 그런데 계약 만료일 2개월이 지나자 집주인이 다른 제3자에게 집을 임대한 사실을 알게 되었습니다. 이런 경우, 집주인에게 손해배상을 청구할 수 있을까요?”

주택 임대차에서 계약 갱신을 거절당한 후 제3자에게 임대된 경우에 대한 피해를 호소하는 세입자들이 적지 않다. 임대차법에 따르면, 집주인이 정당한 이유 없이 갱신을 거절한 뒤 제3자에게 임대한 경우, 손해배상책임을 물을 수 있다.

주택임대차보호법 제6조의 3은 세입자에게 계약 갱신 요구권을 보장하는 동시에, 집주인이 본인 또는 직계 가족이 실거주할 경우 갱신 요구를 거절할 수 있도록 규정하고 있다. 하지만 갱신 거절 이후 제3자에게 주택을 임대했다면, 이는 집주인의 정당한 이유 없는 거절로 간주될 수 있으며, 세입자는 손해배상 청구가 가능하다.

지난 2월 수원지방법원은 이와 유사한 사건에 대해 판결을 내렸다. 집주인 B는 실거주를 이유로 세입자 A에게 계약 갱신을 거절했으며, 세입자는 퇴거했다. 그러나 집주인 B는 퇴거 후 두 달가량만 해당 주택에 거주한 뒤, 제3자에게 임대했다. 집주인은 본인이 이직하게 되어 부득이하게 임대했다고 주장했으나, 법원은 이를 받아들이지 않았다.

뿐만 아니라 관리사무소에 차량 등록을 하지 않았고, 입주 신고도 하지 않았으며, 하자 수리를 마친 후 제3자에게 빠르게 임대된 점 등을 근거로 들어 집주인의 주장을 배척했다. 법원은 집주인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하고, 정당한 이유 없이 제3자에게 임대한 것이므로 손해배상책임을 인정했다.

집주인이 갱신을 거절한 후 제3자에게 임대할 경우, 실거주 주장이 법적으로 인정받기 위해서는 명확한 증거가 필요하다.

실제 거주하지 않고 임대하는 경우 세입자는 손해배상을 청구할 수 있다.

주택임대차보호법 제6조의 3 제5항에 따르면, 집주인이 세입자의 갱신 요구를 거절한 후 갱신 요구가 거절되지 않았더라면 갱신되었을 2년간의 기간 안에 정당한 사유 없이 제3자에게 주택을 임대한 경우, 집주인은 그로 인해 세입자가 입은 손해를 배상해야 한다고 규정하고 있다.

갱신 요구가 거절되지 않았다면 추가로 2년 거주할 수 있었던 세입자가 손해를 입지 않도록, 집주인의 실거주 주장이 법적으로 검토되어야 한다.

세입자는 임대차 종료 시점에 집주인의 실제 거주 여부를 지속적으로 확인하고 필요한 법적 대응을 준비해야 한다.