[엄정숙 변호사의 친절한 ‘Law Talk’] 대법원, 임대차계약 해지 기준시점을 새롭게 제시하다

# 2019년, 서울의 한 세입자 A씨는 어렵게 보증금 2억원과 월세 168만원 조건으로 주택 임대차계약을 체결했다. 계약 만료를 앞두고 A씨는 재계약 의사를 밝혔지만, 갑작스러운 사정으로 이를 해지하려 했다.

그러나 집주인은 계약 해지가 갱신된 계약 시작 이후 3개월이 지나야 효력이 발생한다며 반대했고, 예상치 못한 월세 부담에 A씨는 깊은 혼란에 빠졌다. 이 사건은 결국 대법원까지 올라갔고, 2024년 1월 11일 대법원은 세입자의 손을 들어주며 임대차 계약 해지 통지의 효력에 대해 중요한 기준을 제시했다.

A씨는 2021년 1월 28일, 갱신된 임대차 계약이 시작되기 전에 집주인에게 계약 해지 통지를 했다. 그는 통지 도달일로부터 3개월이 지난 2021년 4월 29일에 해지 효력이 발생한다고 주장했다. 반면 집주인은 갱신된 계약이 시작된 2021년 3월 10일 이후 3개월이 지난 2021년 6월 9일에야 해지 효력이 발생한다고 반박했다. 이에 따라 집주인은 2021년 6월 9일까지의 월세를 공제한 후 보증금을 반환했다.

원심은 집주인의 주장을 인정했다. 갱신된 임대차 계약이 시작된 시점인 2021년 3월 10일 이후 3개월이 지나야 해지 효력이 발생한다고 판단했다. 따라서 A씨의 계약 해지는 2021년 6월 9일에야 효력이 발생한다고 보았다. 이는 갱신된 계약 기간이 시작된 후의 3개월이라는 기존의 해석을 따른 것이다.

그러나 대법원은 기존 해석을 뒤집고 A씨의 손을 들어주었다. 대법원은 "갱신된 임대차 계약의 해지 통지가 계약 시작 전에 도달했더라도, 통지 후 3개월이 지나면 계약 해지의 효력이 발생한다"고 판시했다. 즉, 통지가 언제 이루어졌는지가 아니라, 통지 후 3개월이라는 기간이 해지 효력을 판단하는 기준이라는 점을 명확히 한 것이다.

대법원은 이번 판결에서 주택임대차보호법 제6조의2 및 제6조의3을 근거로 삼았다. 해당 조항은 세입자가 계약 갱신을 요구하거나 해지 통지를 할 수 있는 임대차 계약 해지에 대한 새로운 기준을 제시했다.

이번 판결은 세입자와 임대인 모두에게 중요한 교훈을 준다. 세입자는 해지 통지 시점과 3개월의 효력 발생 기간을 명확히 이해해야 하며, 집주인은 세입자의 통지에 대한 대응 계획을 철저히 마련해야 한다.

이번 판결은 세입자들에게 중요한 법적 보호를 제공한다. 계약 갱신 여부에 얽매이지 않고 해지 통지 후 3개월이라는 명확한 기준이 세입자에게 유연성을 제공하기 때문이다. 이에 따라 세입자는 계약 해지 계획을 보다 자유롭게 세울 수 있게 되었으며, 불필요한 혼란을 줄이는 길이 열렸다.

반면 집주인 측은 이러한 판결로 인해 임대차 계약 관리에 있어 새로운 변수에 대비해야 할 것이다. 특히 해지 통지의 도달 시점과 효력 발생 시점을 사전에 명확히 이해하지 못하면 예상치 못한 공실이나 수입 감소에 직면할 가능성이 있다. 집주인은 계약 관리에서 세입자의 해지 통지에 대한 철저한 대응 계획을 마련해야 한다. 이러한 대응은 예상치 못한 공실을 방지하고 안정적인 임대 수익을 유지하는 데 중요하다.

이번 사건은 세입자와 임대인 모두에게 임대차 계약과 관련된 권리와 의무를 다시금 생각하게 하는 계기가 되었다. 특히 세입자는 계약 갱신 여부와 상관없이 해지 통지가 도달한 후 3개월이 지나면 해지 효력이 발생할 수 있다는 점을 명확히 인지하고, 계약 해지에 대한 계획을 유연하게 세워야 한다.

임대인 역시 이러한 법적 변화를 이해하고 세입자의 해지 통지와 관련된 대응 방안을 마련해야만 한다.