“권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하는 과정에서 건물주의 방해가 있었습니다. 저는 건물주의 과실을 주장하며 신규 세입자를 구할 충분한 시간을 보장해 달라 요구했습니다. 그러자 건물주는 계약 기간이 얼마 안 남았으니 제때 나가지 않으면 명도소송을 제기하겠다고 내용증명까지 보낸 상황입니다. 건물주의 과실이 분명한 상황임에도 명도소송을 제기할 수 있나요?”

계약이 해지됐다는 이유만으로 명도소송을 제기하는 건물주가 등장하면서 마음고생 하는 세입자의 사례가 수두룩하다. 명도소송은 계약해지 후에도 건물을 돌려주지 않는 세입자를 상대로 건물주가 제기하는 소송이다. 그러나 이 상황까지 벌어진 과실이 세입자가 아닌 건물주에게 있다면 이야기는 달라진다.

명도소송은 평균적으로 건물주에게 유리한 소송인 것은 사실이다. 하지만 건물주에게 과실이 있음에도 앞뒤를 살피지 않고 명도소송을 한다면 소송 진행 자체가 어렵다는 사실을 명심해야 한다.

명도소송을 진행할 때는 대표적으로 건물주가 지켜야 할 의무를 다하지 않았다면 소송 성립이 어렵다. 더 큰 문제는 자신이 의무를 지키지 않았기 때문에 비롯된 결과인데 그 과정을 이해하지 못한 채 무조건 명도소송을 제기하면 된다고 믿는 경우다.

따라서 건물주는 명도소송을 제기하기 전 자신의 과실 여부가 있는지 확인하는 게 중요하다.

그 첫 번째로 ‘세입자에게 충분한 권리금 회수 기회를 보장했는가’다. 세입자는 계약 기간이 끝날 때 건물주에게 임차한 부동산을 돌려줘야 하는 명도의무가 있다. 하지만 세입자에게 보장된 권리금 회수 기회를 건물주가 방해한다면 분쟁이 일어나기도 한다.

상가 임대차보호법(이하 상임법) 상 세입자는 권리금 회수 기회를 보장받게 된다. 하지만 건물주가 이를 거부하거나 방해한 것도 모자라 빨리 나가라고 독촉한다면 세입자 입장에서는 명도의무를 지키는 게 쉽지 않다.

즉 법적으로 당연히 보장받아야 할 권리인데 건물주가 방해해놓고 명도의무를 지키라고 하니 세입자도 나갈 수 없는 정당한 사유가 있는 것. 따라서 이 경우에는 건물주가 명도소송을 제기하더라도 법률상 근거 부족으로 소송 진행이 어려울 수 있다.

물론 세입자 입장에서도 대비는 필요하다. 비록 건물주의 책임으로 권리금 회수가 어렵더라도 건물주의 책임을 입증할 근거자료를 만들어야 한다. 권리금 분쟁의 경우 3년 이내에 소송을 제기하여 건물주에게 책임을 물을 수도 있다.

반면 명도소송을 제기할 근본적인 원인 자체가 말이 안 되는 경우도 있다. 세입자와 건물주는 동시이행 관계에 있다. 동시이행이란 동시에 의무를 이행해야 한다는 말이다. 건물주는 보증금을 돌려주고 세입자는 건물을 넘겨주는 일을 동시에 이행해야 한다는 뜻.

하지만 지금 당장 보증금을 돌려줄 수 없다면서 일단 세입자가 나가면 추후 보증금을 반환한다는 사례가 종종 생긴다. 이 경우 세입자는 보증금을 돌려받을 때까지 임차한 부동산에 머물더라도 불법이 될 수 없다. 동시에 지켜야 할 의무인데 세입자만 명도의무를 지키라는 법은 없기 때문. 따라서 보증금반환이 이뤄지지 않았다면 세입자가 머물거나 문을 걸어 잠가도 건물주가 제기한 명도소송에서도 보증금을 반환받음과 동시에 건물을 인도하라는 판결을 받게 된다.

마지막으로 명도소송 시 건물주가 범할 수 있는 과실에는 세입자의 갱신요구권을 무시한 채 명도소송을 제기하는 경우다. 상가 임대차의 경우 세입자는 최초 계약 시부터 10년간 갱신요구권을 행사할 수 있다.

다만 갱신요구권을 거절할 수 있는 정당한 사유에 관해서도 규정돼 있지만, 이에 해당하지 않는다면 세입자를 함부로 내보낼 수 없다. 그런데도 건물주가 크게 실수하는 경우가 있다. ‘건물매도’나 ‘사전 통보 없는 재건축’으로 세입자를 내보내려 하고, 이 때 세입자가 버티면 명도소송으로 이어지는 경우다.

하지만 두 가지 사항 모두 법률상 계약해지나 명도소송을 제기할 근거가 될 수 없기에 오히려 건물주 본인이 낭패를 볼 수 있다. 심지어 상가 임대차는 주택과 달리 건물주의 실거주로 인한 갱신요구권 거절이 불가능하기 때문에 웬만한 사유로는 세입자의 갱신요구권에 대응하는 명도소송은 제기할 수 없다.

정리하면 기본적으로 명도소송은 건물주에게 유리한 소송이지만, 세입자의 권리를 보장해야 하는 건물주의 의무를 다하지 않는다면 명도소송에서도 승소할 수 없음을 명심해야 한다. 만약 이를 무시한다면 오히려 건물주가 피해를 볼 수 있기 때문에 소송 진행 전 자신의 과실 여부를 확인하는 노력이 필요하다.