# “자영업을 해 볼 마음에 계약할 점포를 찾고 있습니다. 문제는 자영업은 처음이라 상가 계약부터 걱정이 큽니다. 특히 분쟁이 생기면 건물주가 명도소송으로 세입자를 내쫓는 경우가 있다고 하던데 단순한 분쟁에도 명도소송에 휘말리지 않을까 불안합니다.”

명도소송의 잘못된 인식 때문에 계약 초기부터 불안에 떠는 세입자들이 종종 있다. 물론 명도소송은 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있는 법적 수단이다.

하지만 명도소송은 임대차 계약해지 사유가 발생하지 않는 이상 소송을 제기할 수 없고 단순한 분쟁만으로 세입자를 함부로 내보낼 수 없다는 사실을 명심해야 한다.

상가 임대차에서 명도소송은 건물주가 승소하는 경우가 많다. 세입자의 불법행위가 있을 때 제기하는 소송이기 때문이다. 세입자는 불법행위가 없는 사소한 분쟁이나 실수에도 ‘혹여나 건물주가 명도소송을 제기하진 않을까’라는 불안한 요소로 여길 수 있다.

하지만 명도소송은 사소한 분쟁을 놓고 건물주의 편을 들어주는 절대 권력이 아니다. 법률상 임대차 계약해지 사유가 아니라면 건물주가 소송은커녕 계약해지조차 할 수 없기 때문. 아울러 건물 이용 중 세입자가 피해를 줬다고 하더라도 피해 정도에 따라 간단한 피해 보상 정도에 그칠 뿐 명도소송을 제기할 수 없는 경우도 많다.

심지어 상가 임대차에서는 세입자를 보호하는 법률도 상당히 다양하다. 대표적으로 세입자는 10년 동안 갱신요구권 행사와 계약 종료 때 권리금을 회수할 수 있는 규정이 있다.

종종 갱신요구권과 권리금회수 기회를 보장하지 않은 채 잘못이 없는 세입자에게 무작정 나가라는 경우가 있다. 하지만 이는 오히려 건물주의 위법행위고 세입자가 권리를 행사하는 것에 불만을 품어 명도소송을 제기하려고 해도 법률상 소송의 근거조차 되지 못한다.

반면 세입자가 법률상 위법을 저지른 사실이 확실하다면 이야기는 달라진다.

대표적으로 임대료를 3기 이상 연체했다거나 건물주의 동의 없는 무단전대, 고의나 과실로 인한 중대한 건물 파손 등이 있다. 이 경우 건물주는 세입자에게 임대차 계약해지 통보를 할 수 있으며, 명도소송과 강제집행을 통해 세입자를 합법적으로 내보낼 수 있다.

아울러 위법을 저지른 세입자는 자신의 권리마저 박탈될 수 있다. 상가건물 임대차보호법에는 임대차 해지 사유에 해당하는 행위는 건물주가 세입자의 갱신요구권과 권리금회수 기회를 거절해도 문제가 없다고 규정하고 있기 때문이다.

다만 건물주 입장에서 명심해야 할 부분은 세입자가 위법행위를 했다고 해서 무조건 명도소송을 제기할 수 없다는 점이다.

원칙상 명도소송은 건물주가 세입자의 위법행위를 근거로 계약해지를 통보했음에도 불구하고 세입자가 이에 불응해 계속 버티는 소송이기에 계약해지 통보를 잊지 말아야 한다.

한편 명도소송이 제기돼 소송에서 패한 세입자는 최대한 빨리 건물을 비워줘야 한다.

명도소송은 세입자의 잘못이 명확할 때 제기되는 경우가 많아 세입자의 패소확률이 높다.

하지만 이에 굴하지 않고 패소판결 후에도 계속 버티는 경우가 종종 있는데 이는 득보다 실이 크다고 볼 수 있다. 세입자가 경제적으로 책임을 져야 하는 부분이 많아서다.

우선 나가지 않는 채 장사까지 했다면 부당이득으로 판단돼 건물주가 월세를 요구할 수 있고 소송과 강제집행에 들어간 비용 모두 패소의 당사자인 세입자에게 청구할 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

정리하면 명도소송은 단순한 분쟁만으로 세입자를 내쫓는 소송이 아니며, 법률상 위법행위가 확실할 때만 가능하다. 반면 법률상 세입자의 위법행위가 확실하다면 평균적으로 건물주의 승소확률이 높고 세입자가 부담해야 하는 경제적 책임도 따르기에 법률만 잘 따른다면 명도소송을 마냥 두려워할 필요가 없다.