# “계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 문제는 세입자가 명도 소송 중 사망했다는 겁니다. 평소 세입자가 혼자서 운영해오던 점포라 짐만 치우면 될 것 같은데 혹시나 법적으로 문제는 되지 않을까 걱정입니다.”

흔한 경우는 아니지만, 상가나 주택 임대차에서 세입자가 명도소송 중 사망하는 사례가 종종 발생한다. 이 경우 건물주는 ‘어차피 세입자를 내보내기 위한 법절차를 진행하던 중이었으니 짐 처리도 마음대로 할 수 있다’라고 쉽게 생각할 수 있다.

하지만 세입자의 사망 여부와 관계없이 세입자의 짐을 건물주가 함부로 치우다간 오히려 법적 처벌을 받을 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

명도소송이란 계약이 해지됐음에도 나가지 않고 버티는 세입자를 상대로 건물주가 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

임대차 계약에서 건물주가 세입자에게 부동산을 임대했다면 그 순간부터 부동산의 점유권은 세입자에게 있다. 즉 건물주 명의의 부동산이더라도 그 점포를 점유할 수 있는 권한은 임대차 계약과 동시에 세입자에게 승계된다.

원리는 간단하지만, 세입자가 법률상 위법을 저질러 나가야 하는 상황에서 건물주들이 쉽게 착각할 수 있는 부분이다. ‘어차피 나가야 하니 내가 마음대로 세입자의 점포에 들어가 짐을 치우고 세입자를 내보낼 수 있다’라는 생각을 한다는 것.

하지만 세입자가 위법을 저지른 순간에도 부동산의 점유권은 여전히 세입자에게 있다. 만약 점유권이 없는 건물주가 세입자의 점포에 무단으로 침입한다면 주거 침입죄나 영업방해죄가 성립될 수 있다. 추가로 세입자 소유의 짐까지 치운다면 재물손괴죄로 형사처벌 대상이 될 수 있으니 섣부른 행동을 주의해야 한다.

마찬가지로 명도소송 중 세입자가 사망하더라도 점유권이나 세입자의 짐 소유권이 사라지는 건 아니다. 민법에는 피상속인(사망한 세입자)이 사망한다면 재산뿐 아니라 재산과 관련된 권리가 그의 상속인에게 승계된다고 규정하고 있다. 다시 말해 세입자의 짐에 대한 소유권과 세입자의 권리가 그의 상속인에게 승계된다는 의미다.

따라서 명도소송 중 세입자가 사망하더라도 그의 상속인에 의해 여전히 임차한 점포의 점유권과 짐에 대한 소유권이 존재하기 때문에 건물주가 함부로 점포에 들어가거나 짐을 치울 수는 없다.

그렇다면 명도소송 중 세입자가 사망한다면 건물주는 어떻게 대처해야 할까.

사망한 세입자의 권리와 의무는 그의 상속인에게 승계된다는 원리를 이용해 상속인을 상대로 명도소송 절차를 이어나가면 된다.

다만 한가지 주의할 점은 명도소송 대상이 달라졌기 때문에 당사자가 변경됐다는 절차를 진행해야 한다. 법률에서는 이를 ‘수계 신청’이라고 하는데 당사자가 사망하거나 부재 등으로 소송이 중단되는 것을 막기 위해 당사자를 대체하는 절차다.

이 과정에서 만약 세입자의 상속인이 여러 명일 경우 상속인 모두를 특정해 수계 절차를 진행해야 한다. 물론 현실에서는 세입자의 상속인까지 이어져 소송이 진행될 경우 서로 간 합의로 원만하게 해결되는 경우가 많다.

하지만 상속인마저 버틴다면 승소 판결까지 진행한 후 강제집행 절차를 이용해 세입자의 짐을 꺼내야 건물주가 안전하게 점유권을 가져올 수 있다.

한편 명도소송 중 세입자가 아닌 건물주가 사망하는 경우도 발생할 수 있다. 이 경우에도 상속에 의한 승계의 원리를 이용한다면 어렵지 않게 대처할 수 있다.

건물주가 사망한다면 건물주의 권리는 그의 상속인에게 승계된다. 다시 말해 건물주의 상속인이 건물주가 된다는 말. 따라서 명도소송 중 건물주가 사망한다면 그의 상속인이 법원에 수계 절차를 밟아 건물주를 대신해 소송을 이어 나가면 된다.

정리하면 명도소송 중 세입자가 사망하더라도 건물주가 점포에 함부로 들어가거나 짐을 치우는 행위를 주의해야 한다. 세입자가 사망했다면 그의 상속인을 상대로 명도소송을 이어 나가면 되고 반대로 건물주가 사망한 경우에는 건물주의 상속인이 수계 신청 절차를 통해 명도소송을 진행하면 된다.