# “남아 있는 계약이 끝나면 장사를 접고 권리금을 회수해 노후를 대비할 예정입니다. 문제는 계약 종료를 1년 앞두고 건물주가 바뀌었다는 겁니다. 때문에 제가 운영 중인 업종을 싫어해 건물주가 권리금회수를 방해하진 않을까 걱정입니다.”

흔한 경우는 아니지만, 상가 임대차에서 건물주가 바뀌는 상황이 생기면 세입자들은 자신의 권리를 제대로 주장할 수 있을지 불안해하기 마련이다. 특히나 건물주에 따라 선호하는 업종이 존재하는 경우 계약 종료 때 권리금 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다.

하지만 건물주가 바뀌는 상황에서도 건물주는 세입자에게 권리금회수 기회를 주어야 할 법적 책임이 있다는 사실을 명심해야 한다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

상가 임대차에서 건물주가 바뀌면 기존 세입자들이 가장 많이 하는 걱정하는 부분 중 하나가 바로 ‘권리금회수 기회를 제대로 보장받을 수 있을까’라는 점이다. 아무래도 기존 세입자와 새 건물주 간 계약 기간이 전 건물주보다 짧았고 새 건물주가 어떤 성향인지도 잘 모르기 때문. 하지만 법률상 건물주가 바뀌는 순간부터 건물주가 지켜야 할 의무도 함께 승계되기에 세입자는 걱정할 필요가 없다.

즉, 상가건물 임대차보호법상 건물주는 계약 기간이 끝나 전 세입자가 권리금회수를 희망한다면 이를 보장해줄 법적 의무가 있다. 마찬가지로 새 건물주가 된 사람 역시 세입자의 권리금 회수 기회를 보장해야 할 의무가 승계되기에 이를 방해할 수 없다는 말.

그런데도 새 건물주가 된 사람이 이제부터 다른 업종의 세입자를 받겠다며 기존 세입자의 권리금회수 기회를 방해한다면 새 건물주를 상대로 손해배상청구소송까지 제기할 수 있다. 손해배상청구소송’이란 건물주 방해로 권리금 회수기회를 놓쳤으니 상응하는 금액을 계산해 배상토록 제기하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.

아울러 현실에서는 새 건물주가 된 사람이 건물을 다른 용도로 사용한다거나 건물주 간 매매 조건의 이유로 기존 세입자를 함부로 쫓아내는 사례도 적지 않다.

문제는 이렇게 쫓아낸 세입자에게 권리금회수 기회마저 보장해주지 않는다는 점이다. 하지만 법률상 건물주는 세입자가 임대차 해지 사유에 해당하는 잘못을 저지르지 않는 이상 계약해지 조차 할 수 없다.

만약 새 건물주가 된 사람이 기존 세입자를 아무런 이유 없이 쫓아낸다면 임대차 해지에 관해 법적으로 무효를 주장할 수 있다. 또한 새 건물주의 횡포로 권리금을 회수하지 못한 채 계약이 해지되더라도 3년 내 손해배상청구소송으로 권리금을 주장해볼 수 있다.

한편 새 건물주가 된 사람은 세입자를 함부로 쫓아낼 수 없는 것과 마찬가지로 기존 세입자에게 남아 있는 갱신요구권을 보장해야 할 의무 역시 존재한다.

상가 임대차에서 세입자는 계약한 날로부터 10년간 갱신요구권을 행사할 권리가 있다. 이는 법률상 강행규정으로 보호를 받아 건물주도 반드시 지켜야 할 의무가 있다.

다만 세입자가 주의해야 할 부분은 새 건물주가 세입자에게 갱신요구권을 행사하지 않는 대신 상당한 보상을 해줬다면 법률상 권리금회수 기회 역시 포기한 것으로 보기 때문에 합의 전 이 사실을 숙지해 두는 것이 좋다.

정리하면 상가 임대차에서 계약 기간 중 건물주가 바뀌더라도 기존 세입자의 권리금회수 기회를 보장해야 할 법적인 책임이 있다. 아울러 건물주간 매매조건으로 세입자를 함부로 내쫓는 행위는 법률상 위법에 해당하고 오히려 새 건물주가 기존 세입자에게 남은 갱신요구권을 보장해야 한다.