시사위크=김필주 기자  직거래를 통해 이뤄진 아파트 거래 중 약 34%가 편법 증여 등 불법의심거래에 해당하는 것으로 드러났다.

전문가들은 아파트 직거래가 증여보다 세금 부담이 적다는 점 때문에 집값 하락시기에 이를 악용하려는 자들이 늘어난 것으로 보고 있다. 

◇ 적발된 아파트 직거래 불법의심거래 국세청 및 경찰청 등에 통보

23일 국토교통부는 공인중개사를 거치지 않고 직거래 방식으로 통해 거래가 체결된 부동산 거래를 대상으로 작년 11월부터 고강도 기획조사를 펼친 결과 총 802건 중 불법의심거래 276건(34.4%)을 적발했다고 밝혔다.

국토부는 앞서 지난 2021년 1월부터 작년 8월 동안 직거래 방식으로 이뤄진 부동산 거래 가운데 △동일 부동산 매수 후 매도 △시세 대비 이상 고‧저가 매매 거래 △특수관계인간 거래 등 이상 거래 802건을 추려 1차 조사를 실시했다. 

조사결과 불법의심거래 276건 중 대다수는 거래신고 위반(214건)인 것으로 나타났다. 이어 특수관계자간 직거래를 통한 편법증여 및 차입금 거래 등 77건, 명의신탁 등 19건, 대출용도 외 유용 등은 18건으로 조사됐다.

국토부는 계약일 허위신고 및 업‧다운계약 등 거래신고 위반 행위 214건을 관할지자체에 통보했다. 이들에게는 부동산 취득가액의 5% 이하 규모의 과태료가 부과될 예정이다.

특수관계자간 편법증여‧차입금 거래 등의 사례 77건 국세청에 통보됐다. 국세청은 이들을 상대로 탈세 행위 등을 분석해 미납세금을 추징할 계획이다. 

법인 명의신탁 등 경찰청으로 넘어간 19건의 불법의심거래는 향후 수사를 진행해 사실로 드러날 경우 5년 이하 징역 및 2억원 이하 벌금형에 처해질 것으로 보인다.

대출용도 외 유용 등 18건은 금융위원회가 분석해 대출 회수 등의 조치에 나설 예정이다.

국토부는 이날 불법의심거래 사례 다수도 함께 공개했다. 이 가운데 소득이 없는 20대 자녀가 부모로부터 아파트를 사들이면서 거래대금 전액을 부모로부터 조달한 것으로 드러났다.

일례로, A씨와 B씨는 공동명의로 보유 중인 아파트를 자녀인 C씨와 D씨에게 17억5,000만원에 팔았는데 이 과정에서 A씨와 B씨는 자녀인 C씨와 D씨에게 각각 5억원씩 증여했고 아파트 거래시 납부해야 하는 취득세도 대납했다. 이후 C씨와 D씨는 부모인 A씨와 B씨로부터 보증금 8억원을 받고 해당 아파트를 전세로 내줬다.

국토부는 이를 국세청에 통보했고 국세청은 거래자료 등을 분석해 탈세혐의가 발견될 시 세무조사를 펼쳐 가산세를 포함한 탈루세액을 추징할 방침이다.

한편 국토부는 오는 3월부터 7월까지 ‘실거래가 띄우기’로 의심되는 거래를 대상으로 기획조사에 착수하기로 했다.

조사대상은 2021년 1월부터 2022년 12월까지 진행된 거래 중 △장시간 경과 후 해제 △특정인 반복 신고가 거래 후 해제 △투기자역 고가 거래 후 해제 사례 등이다.

원희룡 국토부 장관은 “고가 및 저가 아파트 거래를 편법 증여나 명의신탁 수단으로 사용하는 등 불법행위는 엄정히 관리하겠다”며 “아울러 실거래가격을 올릴 목적으로 고의 허위신고했다가 해제하는 등 시장가격 교란행위도 철저히 조사토록 하겠다”고 강조했다.

한편 국토부 실거래가격 등에 따르면 2021년 9월 전체 거래량 대비 8.4%(4,474건)에 불과했던 전국 아파트 직거래 비중은 1년 뒤인 2022년 9월 17.8%(3,306건)까지 급증했다.  

같은 기간 서울의 경우 5.2%(185건)에서 17.4%(124건)으로 무려 3배 이상 폭증했다.

한 세무법인 부동산 관련 세무전문가는 <시사위크>와의 통화에서 “직거래가 최근 들어 늘어난 배경에는 ‘급격한 집값 하락으로 인해 남에게 파느니 자녀‧배우자 등에게 차라리 물려주자는 심리’가 작용한 것으로 보인다”면서 “특히 주택 증여시 부담하는 증여세보다 직거래 과정에서 내는 양도세 등의 세금 부담이 적은 것도 직거래 증가에 한몫한 것으로 생각된다”고 분석했다.

이어 “다만 직거래시에는 시가 대비 30% 또는 3억원 이상 낮은 가격에 주택을 매도하지 못하도록 기준을 정하고 있다”며 “순간 비용 부담을 줄이고자 이같은 기준을 어긴 채 직거래에 나서면 세무당국으로부터 집중 조사를 받을 수 있으므로 각별히 유의해야 한다”고 덧붙였다.