시사위크=김필주 기자  ‘전세사기’와 ‘가계부채’ 문제를 해결하기 위해선 전세자금대출의 보증 비율을 점차 줄여나가야 한다는 연구 결과가 나왔다.

최근 박춘성 한국금융연구원 연구위원이 발표한 ‘전세제도의 거시경제적 위험과 정책과제’ 보고서에 따르면 우리나라 전세제도는 △거래상대방 위험에 대한 보완장치 미비 △과잉대출에 따른 규제 적용 어려움 △임대인의 쉬운 갭투자로 주택가격·거래변동성 상승과 이에 따른 가계부채 증가 등이 발생하는 것으로 나타났다.

보고서는 이같은 전세제도의 부작용이 향후 계약 당사자뿐만 아니라 거시적 측면에서도 주요한 경제적 위험요인이 될 것이라고 내다봤다.

전세제도는 임대인(집주인)이 임차인(세입자)에게 자금을 빌리는 대출계약이고 임대인이 이자 대신 임차인에게 주택사용권을 제공하는 것으로 해석된다.

하지만 보고서는 현행 전세제도가 두가지 측면에서 불완전하다고 우려했다. 우선 거래만기 시점 임대인이 계약을 불이행할 경우 이에 대한 페널티(penalty, 벌칙)가 없다는 점이다.

예를 들어 전세계약 2년 만기 후 임차인이 재계약하지 않겠다고 임대인에 통보했을 임대인이 전세보증금을 반환하지 못한다면 이는 대출에 대한 채무불이행(디폴트)으로 볼 수 있다.

하지만 전세계약에서는 이때 임대인이 어떤 페널티를 받는지 또는 임차인에게 어떤 식으로 보상하는지 등을 명확히 규정하지 않고 있다.

또 다른 하나는 전세계약시 실질적으로 자금을 대여하는 임대인의 신용상태 등을 임차인이 충분히 점검하기 어렵다는 점이다. 

임차인은 전세계약 주택의 담보설정, 채권순위 등을 확인한 뒤 확정일자를 설정하는 등 나름 대비에 나서는데 문제는 임대인의 △신용상태 △연체이력 △다른 주택 보유 여부에 따른 자산가치 변동 위험 등 앞으로 전세보증금 반환에 영향을 미치는 요인은 확인하기 어렵다.

박춘성 연구위원은 “전세대출을 다른 대출과 비교해보면 그 불완전성은 더욱 두드러진다”면서 “은행 등 금융회사는 특정 개인에게 대출할 때 △소득상태 △신용점수 △과거 연체 이력 등 다양한 개인정보를 통해 상환능력을 평가한다. 또 연체로 인해 특정 기간이 경과하면 개인 재산 및 소득 압류가 발생하고 연체 차주는 장기간 금융시장에서 퇴출당하는 페널티를 받는다”고 지적했다.

이어 “전세계약은 이처럼 일반적으로 (보증금)상환을 담보하기 위한 안전장치가 부족하다”며 “즉 전세계약은 주택을 매개로 하는 개인간 금융(대출)거래라고 이해할 수 있다”고 덧붙였다.

전세제도의 부작용을 줄이기 위해 전세자금대출시 보증비율을 낮춰야 한다는 주장도 제기됐다.

박춘성 연구위원은 현재 전세계약이 합법적인 사적거래라는 점과 그간 계약관행이 있어 정부가 일방적으로 개입하기엔 어려운 면이 있다고 설명했다.

반면 전세자금대출 보증비율 조정은 공적기관이 완급을 조절할 수 있기에 쉽게 접근 가능하다는게 그의 주장이다.

보고서에 따르면 전세자금대출 보증비율을 점차 낮춰가는 것은 과도한 전세보증금이 여러 측면에서 경제적 위험 요인이 될 수 있다는 것을 시장에 적극 경고하는 행위로 작용한다.

또한 현재 거의 100% 보증되는 전세자금대출의 보증비율을 줄일 경우 전세보증금 총액 대비 대출로 조달할 수 있는 금액 규모가 작아지고 이는 곧 전세보증금 일부를 월세로 대체하는 보증부월세 계약으로 전환될 가능성이 커진다.

박춘성 연구위원은 “전세자금대출 보증은 수요자와 공급자 모두에게 대출을 쉽게 만들어 가계부채를 증가시키는 경향이 있다”며 “즉 보증이 있으므로 금융회사(공급자)는 여신심사 유인이 약해지고 임차인(수요자)도 손쉽게 대출받게 된다. 이에 따라 전세보증금(가격)이 상승하는 상황에서도 전세수요와 전세자금대출 수요가 줄어들기 보단 전세자금대출이 크게 증가하는 기현상이 발생하게 된다”고 분석했다.

이어 “전세자금대출 보증은 임차인의 전세자금 마련을 도와준다는 취지와는 다르게 실제론 임대인의 대출 상환리스크에 대한 보증 역할을 하고 있다”며 “전세자금대출 보증은 사실상 금융회사가 직접 여신심사 등을 통해 검증한 바 없는 임대인에게 LTV(주택담보대출비율), DSR(총부채상환비율) 등 규제 적용이 불분명한 대출을 보증해주는 것과 같은 기능을 한다”고 우려했다. 

한편 전세자금대출은 현재 보증회사를 통해 최대 100%까지 보증되고 있다. 한국주택금융공사(주금공)는 90%, 주택도시보증기금(HUG)‧서울보증보험(SGI)은 각각 100%다.