시사위크=김필주 기자  공사중단 및 대출만기 연장 문제 등으로 풍파에 시달린 둔촌주공아파트 주택재건축정비사업이 우여곡절 끝에 일반분양가를 확정짓고 일반분양에 나선다.

업계 등에 따르면 강동구청 분양가심의위원회는 지난 16일 조합 측에 3.3㎡당 3,829만원의 일반분양가를 통보했다.

조합은 당초 3.3㎡당 4,180만원의 일반분양가를 제시했으나 사업이 더 이상 지체되면 안된다는 판단 아래 강동구청이 통보한 일반분양가를 수용하기로 결정했다.

일반분양가가 확정되자 조합은 분양 일정에 속도를 내기 시작했다. 조합에 따르면 이달 25일 입주자 모집 공고가 이뤄지고 오는 12월 5‧6일 각각 특별분양 및 일반분양(1순위)이 진행된다. 이후 특별공급 당첨자 발표는 12월 14일에, 일반분양은 당첨자는 같은 달 15일 발표될 예정이다.

문제는 지속적인 금리인상과 이에 따른 전국적인 집값 하락과 미분양 추세다.

지난달 말 국토교통부가 발표한 ‘9월 주택통계’ 자료에 따르면 올해 9월말 기준 전국 미분양주택은 총 4만1,604호로 집계됐다. 이는 직전 달 3만2,722호와 비교해 27.1%(8,882호) 증가한 수치다.

수도권의 미분양주택은 7,813호로 8월과 비교해 한 달새 무려 55.9%(2,801호↑) 급증했다. 서울 역시 610호에서 719호로 한 달간 미분양주택이 17.9% 늘어났다.

악성 미분양에 속하는 ‘준공 후 미분양’은 같은 기간 전국적으로 1.9% 감소했으나 수도권은 오히려 1,042호에서 1,304호로 25.1% 증가했다.

이와 함께 지난 2일(현지시간) 기준금리를 기존 3.00%~3.25%에서 3.75%~4.00%로 인상한 미국 연방준비제도(FED, 연준)가 내년 상반기까지 기준금리를 5~6%대 수준으로 올릴 것이라는 전망과 함께 한국은행도 오는 24일 예정된 금융통화위원회에서 추가 금리인상에 나설 것으로 전해지고 있다.

때문에 일각에서는 둔촌주공아파트 마저 일반분양 과정에서 자칫 미분양사태를 맞을 수 있다며 우려를 표하고 있다.

◇ 전문가들 “미분양사태 가능성 적어… 예비당첨자 적극성 변수”

전문가 대부분은 둔촌주공아파트가 미분양에 이를 가능성은 매우 적은 것으로 내다봤다. 다만 일부 변수로 인해 흥행에는 성공하지 못할 것으로 예측했다.

황한솔 경제만렙 리서치연구원은 “현재 금리인상 등의 여파로 시장상황이 좋지 않아 얼마나 분양이 될지 정확히 예측할 수는 없지만 입지가 워낙 좋아 미분양까지는 가지 않을 것으로 보인다”고 전망했다.

이어 “인근 잠실 지역 일부 아파트는 전년 대비 5~6억원 가량 가격이 떨어지긴 했으나 둔촌주공아파트의 경우 대단지에다가 새아파트에 대한 기대감으로 인해 실수요자들의 관심이 많을 것”이라며 “여기에 강남과의 접근성, 학군, 주변 공원시설 및 각종 편의시설 등 젊은 세대에게 매력적인 입지 여건을 갖추고 있다는 점도 강점”이라고 평가했다.

임병철 부동산R114 팀장 역시 “대규모 단지인 점, 이에 따라 각종 기반시설 및 편의시설이 잘 갖춰져 있는 점 등을 고려할 때 미분양될 가능성은 낮다”고 진단했다.

다만 그는 “면적에 따라 주변 단지와 비교해 경쟁력에서 각각 차이가 발생할 것으로 보인다”고 내다봤다.

그러면서 “이른바 ‘국민평형’이라는 84㎡의 경우 약 13억원 수준으로 일반분양가가 책정될 것으로 보이는데 이는 인근 잠실 지역 동일 면적 평균 15~17억원대와 비교해 경쟁력이 있다”며 “하지만 전체 일반분양 물량 4,000여 가구 중 절반 가량을 차지하는 중·소형의 경우 주변 오피스텔 등과 비교해 가격 경쟁력이 낮은 편에 속한다”고 평가했다.

이어 “여기에 면적 84㎡는 주변 단지에 비해 가격경쟁력은 있지만 정부가 조만간 발표할 중도금 대출 완화(9억원 이하 주택→12억원 이하 주택) 대상에 포함되지 못해 실수요층에게는 부담 요소로 작용할 수 있다”고 말했다.

임병철 팀장은 “그럼에도 둔촌주공아파트가 미분양될 가능성은 매우 적을 것으로 보인다”며 “지하철 5‧9호선 존재로 인한 광화문‧강남 진입 용이, 대단지 조성 후 함께 들어설 각종 편의시설, 올림픽공원 등 주변시설, 강동구이지만 송파구에 인접한 지리적 요건 등으로 단점 보다는 장점이 더 많다”고 강조했다.  

미분양사태 가능성은 적지만 여러 변수가 분양 과정에서 영향을 미칠 수도 있다는 의견도 제시됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “기존 6,000여세대를 허물고 1만세대 대규모 단지로 새롭게 조성되는 점, 교통·편의시설 등 입지적 장점 등을 봤을 때 전반적으로 완판에는 문제가 없을 것으로 보인다”고 설명했다.

다만 그는 “금리인상에 따른 이자부담 증가, 이에 따른 거래절벽, 분양 당첨 후 입주시 기존 집을 팔아야 하는 문제, 전용면적 84㎡의 경우 중도금 대출 불가로 자비로 자금을 마련해야 하는 점 등이 분양 과정에서 영향을 미칠 수 있다”고 우려했다.

또 “완판이 되더라도 높은 경쟁률을 기록하는 등 흥행에는 성공하지 못할 가능성이 크다”며 “완판 이후에도 자금 마련, 주변 시세 하락 등으로 미계약이 발생할 수 있는데 이로 인해 예비당첨자의 적극성이 변수가 될 수 있다”고 지적했다.

함영진 빅데이터랩장은 “이같은 상황에도 입주권 거래가격보다 분양가격이 메리트가 있다”며 “초기에 비해 분양가격이 많이 올랐긴 했으나 이 부분은 원자재가격 상승으로 인해 어쩔 수 없는 부분”이라고 밝혔다.

이어 “단, 복도식으로 구성된 소형 단지와 서로 부엌이 비칠 정도로 간격이 좁은 일부 동은 실수요자들이 회피해 경쟁률도 상당히 낮을 것으로 예상된다”고 부연했다.