시사위크=김필주 기자  서울시가 ‘아파트지구’ 제도를 폐지하고 지구단위계획으로 전환해 해당 지구에서 재건축 사업 추진시 용적률 등의 규제를 완화하기로 했다. 

9일 서울시는 지난해 ‘아파트지구 지구단위계획 전환지침’을 마련한 이후 변경된 정책 등을 반영해 용적률‧높이‧용도 등을 유연하게 적용토록 지침을 개선했다고 밝혔다. 

아울러 향후 각 ‘아파트지구’별 지구단위계획을 결정하는 시점에 맞춰 아파트지구 폐지 결정고시를 할 예정이라고 전했다.

◇ 서울시, ‘아파트지구’ 제도 폐지 가닥

‘아파트지구’ 제도는 지난 1970년대 급증하는 서울의 인구를 감당하기 위해 아파트를 신속히 공급하고자 도입됐다.

하지만 아파트 공급이 충분히 이뤄지고 주거유형의 다양화를 바라는 목소리가 등장하자 서울시는 지난 2003년 ‘국토계획법’의 용도지구에서 아파트지구’ 제도를 삭제하고 기존에 지정돼 있었던 14개 지구를 주택법 부칙 등으로 운영해 왔다.

이후에도 주택 관련 제도가 계속 변화하자 지난 2017년 4월 서울시는 아파트지구를 일괄 폐지하고 종합 도시관리 체제인 지구단위계획으로 전환하는 내용의 시행계획을 수립했다.

서울시에 따르면 현재 시내에는 14개 지구, 면적으로는 약 11.2㎢, 208개 단지, 총 14만9,684세대가 ‘아파트지구’에 포함돼 있다. 이는 서울 전체 아파트의 9% 수준에 속한다.

‘아파트지구’는 과거 초등학교를 중심으로 인구‧면적‧공공시설 등의 규모를 결정하는 근린주구이론을 토대로 한 개발기본계획에 따라 주택용지 내 근린생활시설(휴게음식점, 미용원 등)은 불허하고 중심시설용지에만 허용하는 ‘용지 중심의 토지 이용’이 문제점으로 지적됐다. 

또 자족적 주거단지 조성에 따른 주변지역과의 단절, 재건축 추진시 ‘도시 및 주거환경정비법’과의 충돌 등 한계가 있어 업계에서는 그동안 개정의 필요성을 제기했다.

서울시는 이번 지침 개선으로 아파트지구 내 재건축 과정에서 수립하는 정비계획에서 도시관리계획 부문을 ‘지구단위계획’으로 전환할 방침이다.

또한 공동주택 재건축시 용적률·높이·용도 등을 보다 유연하게 적용할 예정이다.

아울러 개발기본계획상 모든 용지(주택용지, 중심시설 용지 등)를 ‘획지’로 전환해 입체적·복합적인 토지이용이 가능하게끔 개선한다. 재건축 대상 주택용지는 ‘특별계획구역’으로 지정해 지구 차원의 선제적인 재건축 가이드라인을 제시해 신속한 정비계획 수립이 가능토록 했다.

한강변 주택용지에 일률적으로 부여됐던 공공기여 15% 의무 규정은 심의를 통해 주변 기반시설 현황 등을 고려해 유연하게 운영토록 변경한다.

이와 함께 지구단위계획 전환시 기존 중심시설용지에도 위원회 심의를 거쳐 주거전환을 허용(용도완화 공공기여 5~10% 필요)하고 최고 높이 40m 완화를 원칙으로 하되 입지별 특성을 고려해 유연 적용키로 했다.

그동안 중심시설용지에서는 상업 기능만 허용됐고 주거는 불허했다. 높이도 5층 이하로 제한됐다. 

서울시 측은 “최근 개발된 인근 공동주택 재건축단지에 이미 근생시설이 허용돼 상업 기능만 유지할 필요성이 낮아졌고 현재 중심시설용지의 약 30%(175개소 중 66개소)가 역세권에 입지하고 있는 점을 감안했다”며 “또 향후 역세권 복합개발 추진을 위해서도 제도를 개선했다”고 설명했다.

일부 아파트지구에만 남아있는 ‘개발 잔여지’도 당해 용도지역 용도·밀도 등 일반적 기준을 적용(비주거, 주거복합 허용)토록 하고 최고 높이도 40m까지 허용할 방침이다.

현재 서울 시내에는 개발 잔여지 5개 지구(반포, 서빙고, 청담‧도곡, 이촌, 압구정) 91개 필지가 남아있다.

서울시는 중심시설용지 및 개발 잔여지가 인근 주택단지와 통합 재건축하거나 일정 규모(5,000㎡ 또는 100세대) 이상 개발하는 경우 기존의 ‘주택용지’와 동일한 전환기준으로 적용할 계획이다.

이외에도 앞으로 아파트지구 제도와 도시관리계획 중첩 등의 문제가 발생하지 않도록 각 ‘아파트지구’별로 지구단위계획을 결정하는 시점에 아파트지구 폐지 결정고시를 동시에 진행할 예정이다.

또 아파트지구가 다른 아파트 밀집지역과 차별점이 없으므로 장기적으로 일반 지역과 동일한 도시관리체계로 일원화해 관리한다는 전략이다.

유창수 서울시 주택정책실장은 “향후 서울 시내 14개 아파트지구의 재건축 사업이 효율적이고 유연하게 추진될 것으로 기대된다”며 “지침 개선과 규제 완화를 통해 주택 공급을 확대하고 아파트 밀집지역에 대해 지속가능하고 일관된 도시관리체계를 마련토록 노력하겠다”고 말했다.

◇ 전문가들 “토지 효율적 이용 가능… 압구정 등 재건축 활성화 기대”

이번 대책에 대해 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 <시사위크>와의 통화에서 “서울시가 금일 발표한 ‘아파트지구’ 폐지 및 지구단위계획 전환의 주요 맥락은 지난달 시가 발표했던 ‘컴팩트 시티’ 조성과 같은 의미라고 보면 된다”고 평가했다.

이어 “즉 입체적이고 복합적인 토지이용을 가능케 한다는 것”이라며 “공공이 버스·지하철 노선, 송전·수도시설 등의 인프라를 좁은 지역 내에 설치·운영하면 넓은 면적에 분산 설치·운영하는 것과 비교해서 효율성 및 유지관리 측면에서 장점이 명확해진다”고 설명했다.

또한 그는 “14개 지구 내에서 재건축 등 정비사업의 추진도 보다 더 원활해질 것으로 보인다”고 덧붙였다.

우병탁 신한은행 WM센터 부동산팀장은 “이번 ‘아파트지구’ 폐지는 재건축시 용적률 등 규제 완화와 일정부분 공공기여시 높이 제한 완화가 핵심 내용으로 보여진다”고 분석했다.

그러면서 “서울시의 이번 대책은 앞서 정부가 발표한 재건축안전진단 합리화 방안과 맞물려 기존 ‘아파트지구’에 속한 압구정 등의 지역에서 향후 재건축이 가속화될 것으로 보인다”며 “그동안 ‘아파트지구’ 제도로 인해 재건축 추진 시 대규모 블록별로 이뤄졌던 것이 이제는 단지별로 세분화해 추진할 수 있는 길이 열렸다고 보면 된다”고 설명했다.

우병탁 팀장은 “서울시의 대책이 당장 시장 내에서 단기적 효과를 낼 것으로 보이진 않는다”면서도 “단 장기적 측면에서 신규 공급 활성화에 기여했다는 점에서 긍정적으로 평가할 수 있다”고 강조했다.