# “5년 전 상가 계약 당시 세입자와 합의하에 제소전화해를 맺었습니다. 현재는 세입자가 장사를 접겠다며 계약해지 통보를 한 상황인데요. 문제는 세입자가 제소전화해 신청 당시 자신도 비용을 부담했으니 계약이 끝날 때 돌려달라는 겁니다. 보증금 이외에 제소전화해 비용도 세입자에게 돌려줘야 하나요?”

제소전화해 신청비용을 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 벌어질 때가 있다. 제소전화해는 개인 간 맺는 계약과 달리 법원에서 성립 결정을 받아야 하는 특징 때문에 절차 비용이 발생하는 것.

제소전화해는 주로 건물주의 요청으로 진행하는 법절차다 보니 세입자는 원치 않는 비용 지출이 썩 반갑지만은 않다. 따라서 세입자들은 종종 보증금처럼 건물주가 제소전화해 비용을 반환할 의무가 있는 건 아닌지 의문을 제기할 때가 있다. 하지만 제소전화해에 들어간 비용은 건물주가 계약이 끝날 때 돌려줘야 할 법적 의무가 없다.

제소전화해란 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원에서 성립 결정을 받는 제도다. 화해조서가 성립되면 강제집행 효력을 가진다. 주로 상가임대차 관계에서 많이 활용된다.

제소전화해는 명도소송에서 승소 판결과 같은 효력이 있다. 다만 누구의 잘못을 가리기 위한 제도는 아니다. 즉 소송은 승자와 패자를 가리기 위한 법절차이기에 패소한 측에서 소송비용 일체를 부담해야 한다. 반면 제소전화해는 계약 사항을 잘 준수하자는 당사자 간 약속이라는 점에서 차이가 있다.

물론 제소전화해도 세입자가 조서 사항을 위반하면 명도(건물을 건물주에게 돌려주는 의무)라는 대가가 따르지만, 임대차 계약 사항을 잘 준수했더라도 돈을 돌려받는 절차는 아니다.

따라서 제소전화해 비용은 계약이 끝날 때 돌려받는 보증금 개념도 아니며 문제가 발생하지 않아도 만기 때 환급금이 없는 보증 보험 개념이라고 이해하면 쉽다.

반면 제소전화해는 소송 대비 현저히 낮은 비용이 들지만, 이를 원치 않는 세입자 입장에서는 부담이 되는 것도 사실이다.

다만 세입자가 임차하려는 부동산의 가치를 고려해 판단할 필요가 있다. 제소전화해는 대부분 건물주가 계약 조건으로 제시하는 경우가 많다.

다시 말해 건물주는 추후 문제를 예방하기 위해 제소전화해가 필요하고 반대로 세입자는 임차하려는 부동산 가치에 매력을 느껴 건물주의 요구를 받아들인다면 이해관계가 성립된다는 말.

이 과정에서 비용에 관한 분쟁을 방지하기 위해 제소전화해 신청비용은 건물주와 세입자가 반반씩 공평하게 부담하는 경우가 많다. 흔한 경우는 아니지만, 제소전화해 신청을 희망하는 쪽은 건물주이기 때문에 건물주가 모든 비용을 부담하는 사례도 있다.

한편 제소전화해를 처음 접하는 세입자 입장에서는 신청 절차에 어떤 비용이 들어가는지 잘 모르는 경우가 많다. 제소전화해 비용에는 크게 변호사 선임료와 법원 비용으로 나뉜다.

우선 변호사 선임료는 변호사 사무실마다 비용 기준이 달라 사전확인이 필요하다. 만약 변호사를 선임하지 않는다면 당연히 변호사 비용은 발생하지 않겠지만, 제소전화해 조서작성과 화해 기일 출석 등을 당사자가 직접 모든 절차를 처리해야 하는 번거로움이 있다.

법원 비용은 목적물 가액에 의해 결정된다. 즉 절차 진행에 필요한 법원 비용은 부동산 가치에 따라 정해진다는 말. 이 과정에서 임대차보증금이나 임대료는 무관하며, 매년 고시되는 ‘건축물 시가표준액’을 기준으로 계산된다.

정리하면 제소전화해 신청에서 세입자가 비용 일부를 부담했더라도 건물주가 이를 반환해야 할 의무는 없다는 사실이다. 최초 임대차계약서를 작성할 때 부동산 가치를 감안해 세입자가 제소전화해를 수용한다면 비용 부담도 동의한 것으로 봐야 한다. 흔한 경우는 아니지만, 비용에 관한 분쟁을 예방하기 위해 건물주가 제소전화해 신청비용 일체를 부담하는 경우도 있다.