# “집주인에게 해지 통보를 하고 이사를 준비하던 중 집주인이 사망했다는 소식을 접했습니다. 문제는 현재 사망한 집주인의 상속인조차 알 수 없다는 겁니다. 계약 종료일은 다가오는데 전세금을 돌려받지 못할까 걱정입니다.”주택 임대차에서 세입자의 보증금을 돌려줘야 할 집주인이 사망한다면 그의 상속인에게 권리와 의무가 승계된다. 다만 세입자 입장에서는 당장 집주인의 상속인들이 누군지 조차 파악하기란 쉬운 일이 아니다. 결론적으로 만약 집주인의 사망 후 상속인 파악이 어렵다면 계약 종료일에 맞춰 전세금반환소송을 제기하는 것도 방법이 될 수
# “명도소송이 제기된 후에도 세입자가 임대료를 계속 연체한 채 나가지도 않아 괘씸한 마음에 건물 사용을 제한했습니다. 문제는 세입자가 영업을 방해했다며 저를 형사고소 했다는 겁니다. 잘못을 저지른 세입자가 적반하장으로 나오니 황당하기만 합니다”명도소송 중 건물주의 섣부른 판단으로 오히려 세입자에게 고소를 당하는 경우가 적지 않다.임대차 관계에서 명도소송이 제기되는 상황은 대부분 건물주에게 경제적, 심리적 피해가 크다는 것을 의미한다. 이러한 탓에 위법을 저지른 세입자를 못마땅하게 여긴 건물주가 소송이 끝나기도 전에 감정적 판단으로
# “세입자가 임대료를 계속 연체하고 있어 피해가 큽니다. 어쩔 수 없이 세입자에게 계약해지를 통보했지만, 여전히 나가지 않고 버티고 있습니다. 이후 남은 건 명도소송뿐인데 소송을 제기해도 세입자의 시간 끌기가 계속될까 걱정입니다”명도소송에서 세입자의 시간 끌기에 마음고생하는 건물주들이 적지 않다. 상가 임대차에서 명도소송이 제기되는 가장 근본적인 이유는 계약이 해지 됐음에도 세입자가 나가지 않고 버티기 때문이다. 하지만 세입자의 버티기는 명도소송이 제기된 후에도 계속되는 경우가 많아 건물주의 피해를 키우는 원인이 되기도 한다.결론
# “계약이 종료되기 전 집주인에게 갱신요구권을 행사하며 계약을 연장하고 싶다고 통보했습니다. 문제는 집주인이 실거주할 예정이라 갱신요구권을 받아들일 수 없다는 겁니다. 하지만 제가 거주 중인 집은 집주인의 집보다 여건이 좋지 않아 실거주 주장이 의심됩니다”집주인이 전셋집을 임대 운영하다 계약 종료 시기에 맞춰 세입자에게 실거주 통보를 한다면 법률상 문제가 없다. 다만 실제로 실거주 계획이 없음에도 다른 목적으로 세입자를 내보내려 허위로 통보를 한다면 상황은 간단치 않다.결론적으로 집주인의 실거주 통보에 세입자가 실거주 증명을 요구
# “세입자의 임대료 연체에 시달리다 결국 명도소송을 제기했습니다. 문제는 법적인 절차를 진행하던 도중 제가 실수를 저질러 소송 진행이 어렵다는 겁니다. 이런 실수를 되풀이하지 않으려면 명도소송을 제기할 때 어떤 부분을 조심해야 할까요?”상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자가 나가지 않는다면 건물주들은 명도소송을 고려할 수밖에 없다. 하지만 명도소송을 제기한 건물주 가운데는 소송이 진행되기 전이나 후에 지켜야 할 법적 사항을 잘 준수하지 않아 낭패를 보는 경우가 적지 않다.결론적으로 명도소송을 제기할 때 건물주들이 실수할 수 있는
# “전세 계약이 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못해 임차권등기를 신청했습니다. 문제는 임차권등기가 아직 심사 중인데 새로 구한 집 계약을 금주 내로 해야 한다는 겁니다. 만약 계약한다면 확정일자가 자동으로 부여된다고 하는데 임차권등기가 잘못되진 않을까 걱정입니다.”주택 임대차에서 임차권등기는 세입자의 전세금반환에 중요한 역할을 한다. 하지만 임차권등기 신청 기간 중 세입자가 잘못된 판단으로 다른 곳에 전입신고를 한다면 상황은 간단치 않다.결론적으로 만약 임차권등기가 아직 끝나지 않은 상황에서 다른 곳의 전입신고를 한다면 아직 돌려받
# “남아 있는 계약이 끝나면 장사를 접고 권리금을 회수해 노후를 대비할 예정입니다. 문제는 계약 종료를 1년 앞두고 건물주가 바뀌었다는 겁니다. 때문에 제가 운영 중인 업종을 싫어해 건물주가 권리금회수를 방해하진 않을까 걱정입니다.”흔한 경우는 아니지만, 상가 임대차에서 건물주가 바뀌는 상황이 생기면 세입자들은 자신의 권리를 제대로 주장할 수 있을지 불안해하기 마련이다. 특히나 건물주에 따라 선호하는 업종이 존재하는 경우 계약 종료 때 권리금 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다.하지만 건물주가 바뀌는 상황에서도 건물주는 세입자에게
# “계약이 끝났는데도 세입자가 나가지 않아 명도소송을 제기했습니다. 문제는 세입자가 명도 소송 중 사망했다는 겁니다. 평소 세입자가 혼자서 운영해오던 점포라 짐만 치우면 될 것 같은데 혹시나 법적으로 문제는 되지 않을까 걱정입니다.”흔한 경우는 아니지만, 상가나 주택 임대차에서 세입자가 명도소송 중 사망하는 사례가 종종 발생한다. 이 경우 건물주는 ‘어차피 세입자를 내보내기 위한 법절차를 진행하던 중이었으니 짐 처리도 마음대로 할 수 있다’라고 쉽게 생각할 수 있다.하지만 세입자의 사망 여부와 관계없이 세입자의 짐을 건물주가 함부
# “계약 기간 중 건물주가 건물을 매매한다며 저에게 퇴거를 요구합니다. 문제는 저는 장사를 접을 생각이 없어 갱신요구권을 희망한다는 겁니다. 하지만 건물주는 저의 요구를 받아주지 않고 있습니다. 만약 건물주의 요구대로 나간다면 권리금회수도 못 할까 걱정됩니다.”건물주의 정당하지 못한 퇴거 요구에 마음고생 하는 세입자들이 적지 않다. 이 경우 세입자와 건물주는 권리금회수에 관한 분쟁으로 이어질 수 있다. 한 가지 명심해야 할 점은 건물주가 정당하지 못한 이유로 세입자에게 퇴거를 요구하는 행위는 법률상 타당하지 않으며, 권리금보호 의
# “자영업을 해 볼 마음에 계약할 점포를 찾고 있습니다. 문제는 자영업은 처음이라 상가 계약부터 걱정이 큽니다. 특히 분쟁이 생기면 건물주가 명도소송으로 세입자를 내쫓는 경우가 있다고 하던데 단순한 분쟁에도 명도소송에 휘말리지 않을까 불안합니다.”명도소송의 잘못된 인식 때문에 계약 초기부터 불안에 떠는 세입자들이 종종 있다. 물론 명도소송은 합법적으로 세입자를 내보낼 수 있는 법적 수단이다.하지만 명도소송은 임대차 계약해지 사유가 발생하지 않는 이상 소송을 제기할 수 없고 단순한 분쟁만으로 세입자를 함부로 내보낼 수 없다는 사실을
# “계약 기간이 끝나면 신규 세입자를 구해 권리금을 회수할 생각이었습니다. 문제는 저의 노력에도 불구하고 신규 세입자를 구하지 못했다는 겁니다. 계약 기간 종료가 코앞인데 권리금을 내고 들어올 신규 세입자가 없어 막막하기만 합니다”상가 임대차에서 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못해 전전긍긍하는 기존 세입자들이 적지 않다. 세입자가 권리금회수를 하려면 직접 신규 세입자를 구해야 하기 때문.법률상 권리금회수는 건물주가 아닌 세입자가 스스로 노력해야 하는 권리 중 하나다. 즉 건물주가 방해하지 않는 이상 세입자에게 권리행사
# “얼마 전 세입자가 지병으로 사망했습니다. 문제는 사망한 세입자의 계약 기간이 1년 더 남았다는 겁니다. 전세금은 추후 세입자의 상속인들에게 돌려줘야겠지만, 계약 기간이 아직 남아 있는 상황이라 당장 반환을 요구하는 건 아닌지 걱정입니다”계약 기간 중 세입자가 사망한다면 집주인은 마음을 졸일 수밖에 없다. 전세금반환 시기뿐 아니라 계약 자체가 무효가 되는 건 아닌지 혼란이 생기기 때문.실제로 계약 기간 중 세입자가 사망하면 그의 상속인이 전세금반환을 바로 요구해 분쟁이 일어나는 사례가 적지 않다. 하지만 한 가지 중요한 사실은
# “계약 기간이 끝났음에도 전세금을 돌려받지 못하고 있습니다. 흔히 말하는 깡통전세이기 때문입니다. 주변에서는 임차권등기부터 하라고 하는데 임차권등기가 전세금반환에 얼마나 도움이 될지 몰라 답답하기만 합니다.”최근 전세 사기에 대한 대응책으로 세입자들 사이에서 임차권등기제도가 주목받고 있다. 하지만 임차권등기를 할 때는 제도의 장점과 한계를 제대로 알고 이용해야 한다.임차권등기는 문제의 주택에서 전입신고를 빼야 하는 상황에서도 대항력과 우선변제권을 유지 시켜주기에 전세사기 피해에 어느 정도 효과적인 것은 사실이다. 다만 임차권등기
# “어느 날 갑자기 건물주가 다른 사람에게 건물을 팔 예정이니 나가라고 합니다. 갱신요구권이 한참 남은 상태라 나갈 수 없다고 하니 이제는 명도소송을 제기해 저를 내보내겠다고 합니다. 건물주가 다른 사람에게 건물을 넘기면 세입자가 나가야 하나요?”건물을 매도할 목적으로 세입자를 부당하게 내쫓으려는 건물주가 등장하면서 계약 기간이 많이 남아 있음에도 불안에 떠는 세입자가 적지 않다.흔한 경우는 아니지만, 개인 사정을 이유로 세입자를 내보내려는 악덕 건물주의 사례가 종종 있다. 대표적으로 건물주 간 건물 매매의 조건을 내세워 기존 세
# “최근 공인중개사를 통해 합법적인 전대차(재임대) 사업을 한다는 임차인을 소개받아 전대차 계약을 맺었습니다. 문제는 해당 전대차가 임대인(건물주)의 허락 없이 이뤄진 무단전대라는 겁니다. 임대인은 명도소송을 하겠다며 전차인인 저까지 나가라고 합니다. 저는 무단전대인 줄도 몰랐는데 명도소송의 대상이 될 수 있나요?”임차인(세입자)의 불법 전대차(재임대)는 임대인뿐 아니라 무고한 전차인(건물을 재임차한 세입자)에게도 피해를 입히는 위법 행위다. 또한 무단 전대차는 건물주가 명도소송을 진행할 때도 소송 진행을 까다롭게 만드는 원인 중
# “계약 기간 중 세입자가 범죄를 저질러 교도소에 수감 됐습니다. 문제는 세입자가 1년형을 선고받았는데 전세 계약은 6개월 후 끝난다는 겁니다. 이 경우 세입자가 더는 거주할 수 없는 상황이 되는데 제가 직접 짐을 빼내거나 명도소송을 해야 하는 걸까요?”세입자가 급작스럽게 수감, 입영, 사망 등의 이유로 부재인 경우 집주인들은 당혹감을 감추지 못한다. 계약 변경이 필요한 의사표시를 전달해야 하는데 세입자의 부재는 그것을 어렵게 만들기 때문. 특히나 세입자가 범죄를 저질러 수감 된 경우라면 세입자를 내보내는 게 쉽지 않고 임대한 부
# “5년 전 상가 계약 당시 세입자와 합의하에 제소전화해를 맺었습니다. 현재는 세입자가 장사를 접겠다며 계약해지 통보를 한 상황인데요. 문제는 세입자가 제소전화해 신청 당시 자신도 비용을 부담했으니 계약이 끝날 때 돌려달라는 겁니다. 보증금 이외에 제소전화해 비용도 세입자에게 돌려줘야 하나요?”제소전화해 신청비용을 두고 세입자와 건물주 간 눈치싸움이 벌어질 때가 있다. 제소전화해는 개인 간 맺는 계약과 달리 법원에서 성립 결정을 받아야 하는 특징 때문에 절차 비용이 발생하는 것.제소전화해는 주로 건물주의 요청으로 진행하는 법절차다
“권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하는 과정에서 건물주의 방해가 있었습니다. 저는 건물주의 과실을 주장하며 신규 세입자를 구할 충분한 시간을 보장해 달라 요구했습니다. 그러자 건물주는 계약 기간이 얼마 안 남았으니 제때 나가지 않으면 명도소송을 제기하겠다고 내용증명까지 보낸 상황입니다. 건물주의 과실이 분명한 상황임에도 명도소송을 제기할 수 있나요?”계약이 해지됐다는 이유만으로 명도소송을 제기하는 건물주가 등장하면서 마음고생 하는 세입자의 사례가 수두룩하다. 명도소송은 계약해지 후에도 건물을 돌려주지 않는 세입자를 상대로 건물
“계약 기간이 끝나가 신규 세입자를 구하려고 계획 중입니다. 문제는 제가 장사하고 있는 지역 일대가 재개발 사업지로 선정돼 건물을 철거한다는 겁니다. 권리금회수가 어려워진 것인데 건물주에게 호소하니 자신도 몰랐던 재개발이라 책임질 수 없다고 합니다. 저는 권리금회수를 포기해야 하나요?”갑작스러운 변수로 권리금회수가 힘들어져 마음고생하는 세입자들이 종종 있다. 건물주도 예측하지 못했던 정부의 재개발 사업이 추진되는 경우라면 상황은 간단치 않다.상가 임대차보호법(이하 상임법) 제10조 제1항 각호에는 건물주가 권리금보호 의무를 책임지지