# “최근 공인중개사를 통해 합법적인 전대차(재임대) 사업을 한다는 임차인을 소개받아 전대차 계약을 맺었습니다. 문제는 해당 전대차가 임대인(건물주)의 허락 없이 이뤄진 무단전대라는 겁니다. 임대인은 명도소송을 하겠다며 전차인인 저까지 나가라고 합니다. 저는 무단전대인 줄도 몰랐는데 명도소송의 대상이 될 수 있나요?”

임차인(세입자)의 불법 전대차(재임대)는 임대인뿐 아니라 무고한 전차인(건물을 재임차한 세입자)에게도 피해를 입히는 위법 행위다. 또한 무단 전대차는 건물주가 명도소송을 진행할 때도 소송 진행을 까다롭게 만드는 원인 중 하나가 될 수 있다.

물론 이 과정에서 무고한 전차인은 억울함을 호소할 수 있다. 자신은 정상적인 계약이었다고 믿었기 때문. 하지만 건물주의 동의 없는 전대차는 법률상 위법에 해당하며 전차인이 이를 몰랐다고 하더라도 명도소송 대상이 될 수 있다는 사실을 명심해야 한다.

전대차란 건물을 임차한 임차인이 또 다른 임차인을 구해 건물을 재임차하는 계약을 말한다. 전대차에서 건물을 재임차한 임차인을 전차인이라 하며 전대차는 반드시 임대인의 동의가 필요하다.

명도소송이란 임대인이 임차인을 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 ‘건물주의 허락 없이 이뤄진 세입자의 무단전대는 위법’이라고 규정하고 있다. 이뿐 아니라 세입자의 또 다른 권리인 갱신요구권 행사와 권리금 회수마저도 박탈되는 사안으로 이어질 수 있다.

만약 무단전대라는 사실을 알지 못한 채 임차인과 전대차 계약을 맺은 전차인의 운명은 어떻게 될까. 전대차에서 전차인은 임차인의 종속 관계가 된다.

즉 임차인과 운명을 함께한다는 뜻으로 임대인과 임차인 간 계약이 해지되면 전차인의 의사와 상관없이 전대차 관계도 해지된다는 말. 따라서 무단으로 이뤄진 전대차를 문제 삼아 임대인이 임차인에게 계약 해지 통보를 한다면 전차인도 더는 전대차 관계를 유지할 수 없다.

반면 무단전대 사실을 안 임대인 입장에서 임차인과 전차인 모두를 내보내기 위해서는 명도소송 시 주의할 점이 있다. 전대차에서 임차인과 전차인은 종속 관계지만, 이들을 내보내기 위한 법 절차는 일반적인 경우와 다르기 때문.

일반적인 명도소송에서는 계약 당사자인 임차인만 특정해 명도소송과 강제집행을 진행한다. 하지만 무단 전대차에서는 전대차의 종속 관계만 믿고 임차인만 특정해 소송을 진행한다면 낭패를 볼 수 있다.

전대차의 특징은 계약 당사자와 실제 점유자가 다르다는 점이다. 하지만 강제집행은 실제 점유자가 승소 판결문에 명시된 사람이 맞는지 확인하는 절차부터 시작되는데 실제 점유자가 전차인이기에 강제집행이 어려울 수 있다.

따라서 무단전대이든 합법적인 전대차이든 전대차 관계를 상대로 명도소송을 진행할 때는 임차인과 전차인 모두를 특정해 승소 판결문을 받아야 안전한 명도절차를 진행할 수 있다.

한편 현실에서 무단전대를 저지른 임차인을 상대로 명도소송을 진행할 때 반드시 거쳐야 하는 절차가 있다. 점유이전금지 가처분을 함께 신청해야 한다는 것.

점유이전금지 가처분이란 임차인에게 점유를 다른 사람에게 넘기지 말라는 가처분 절차를 말한다. 다시 말해 임차인이 소송 진행을 어렵게 만들기 위해 또 다시 다른 사람에게 점포를 전대할 가능성이 있기 때문에 해당 절차가 필요하다는 뜻이다.

법원으로부터 점유이전금지 가처분 신청이 받아들여진다면 강제집행 시 실제 점유자가 다르더라도 문제없이 무단 점유자까지 내보낼 수 있다.

정리하면 임차인의 무단전대는 법률상 위법에 해당하여 전차인이 몰랐더라도 명도소송 대상이 될 수 있다. 무단전대를 저지른 임차인과 전차인을 내보낼 때는 반드시 두 사람을 모두 특정해 명도소송을 진행해야 한다. 소송 도중 임차인이 또 다시 무단전대를 저지를 수 있기 때문에 점유이전금지 가처분을 통해 문제를 사전에 방지할 수 있다.