# “계약 기간이 끝나면 신규 세입자를 구해 권리금을 회수할 생각이었습니다. 문제는 저의 노력에도 불구하고 신규 세입자를 구하지 못했다는 겁니다. 계약 기간 종료가 코앞인데 권리금을 내고 들어올 신규 세입자가 없어 막막하기만 합니다”
상가 임대차에서 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구하지 못해 전전긍긍하는 기존 세입자들이 적지 않다. 세입자가 권리금회수를 하려면 직접 신규 세입자를 구해야 하기 때문.
법률상 권리금회수는 건물주가 아닌 세입자가 스스로 노력해야 하는 권리 중 하나다. 즉 건물주가 방해하지 않는 이상 세입자에게 권리행사의 자유와 책임이 따른다는 말이다. 따라서 계약이 종료될 때까지 신규 세입자를 구하지 못했다면 권리금회수가 어려울뿐더러 건물주에게 책임을 물을 수도 없다는 사실을 명심해야 한다.
권리금이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 의미한다. 2015년 상가건물 임대차보호법(상임법)이 개정되면서부터 법으로 보호받게 됐다.
상가건물 임대차보호법(이하 상임법)에는 권리금회수를 위해 지켜야 하는 기간이 명시돼 있다. 다시 말해 해당 기간 안에 권리금을 내고 들어올 신규 세입자를 구해야 한다는 의미다.
‘임차인(세입자)은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지
신규 임차인이 되려는 자를 임대인(건물주)에게 주선해야 한다’
/ 상임법 제10조의4 제1항
만약 세입자가 이 규정을 어긴 채 계약 기간이 끝난다면 어떤 상황이 벌어질까. 권리금은 법률상 정해진 세입자의 고유 권한이다. 하지만 세입자가 법률상 정해진 권리금회수 기간을 어긴다면 스스로 권리를 포기하는 셈이다.
즉 신규 세입자를 주선하지 못한 채 계약 기간이 끝난다면 권리금회수도 어렵다는 말이다. 이 경우 권리금회수를 못 했다는 이유로 건물주에게 법적 책임을 물을 수 없으며, 권리금을 포기한 채 건물을 비워줘야 한다.
반면 건물주의 방해로 정해진 기간 안에 세입자가 신규 세입자를 주선하지 못한 경우는 어떨까. 이 경우에는 세입자가 계약 기간 종료에 대한 조바심을 가질 필요가 없다.
상임법에는 ‘세입자의 권리금회수를 건물주가 방해하지 말라’는 규정이 있고 만약 건물주의 방해로 신규 세입자를 주선하지 못했다면 ‘손해배상청구소송’을 제기할 근거가 되기 때문이다.
손해배상청구소송이란 건물주의 방해로 권리금회수를 하지 못했으니 그에 상응하는 금액을 청구하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다‘
만약 건물주의 방해로 신규 세입자를 주선하지 못한 것도 모자라 계약까지 종료됐다면 세입자는 계약이 종료된 후 3년 내 소송이 가능하다는 법 규정도 마련돼 있다. 다시 말해 권리금회수에 관한 건물주의 방해가 확실하다면 계약이 끝나도 건물주에게 법적 책임을 물을 수 있다는 의미다.
‘임대인(건물주)에게 손해배상을 청구할 수 있는 권리는
임대차가 종료한 날부터 3년 이내 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다’
/ 상임법 제10조의4 제4항
한편 건물주의 잘못이 아닌 세입자가 스스로 신규 세입자를 구하지 못했을 때는 건물주에게 미리 계약해지 통보를 했는지 따져보는 것이 중요하다.
우선 건물주에게 이미 계약해지를 통보했으나 신규 세입자를 구하지 못했다면 계약 연장이 가능한지 건물주에게 합의를 구하는 게 좋다. 다만 세입자가 먼저 계약해지를 통보한 후기 때문에 건물주가 계약 연장에 대해 동의하지 않는다면 권리금회수가 어려울 수 있다.
반대로 계약해지를 통보하지 않은 상황에서 신규 세입자 주선이 어렵다면 묵시적 갱신이나 갱신요구권을 행사해 시간을 벌어볼 수 있다. 계약이 갱신된 후에는 세입자가 언제든 계약해지를 통보할 수 있고 그로부터 3개월 후 해지 효력이 발생하기 때문.
정리하면 건물주의 방해가 없었음에도 세입자가 계약 종료 때까지 신규 세입자를 구하지 못한다면 권리금회수가 어렵다는 점이다. 반대로 신규 세입자 주선 과정에서 건물주의 방해가 있다면 계약이 끝난 후에도 건물주에게 책임을 물을 수 있다. 만약 계약 종료를 앞두고 신규 세입자를 구하지 못한 상황이라면 계약해지 여부를 판단해 권리금회수를 시도해볼 수 있다.