시사위크=김필주 기자  최근 국회가 ‘재건축초과이익 환수에 관한 법률(재초환법)’ 개정안을 처리함에 따라 건설업계 내에서 재건축사업 활성화에 대한 기대감이 커지고 있다.

개정 재초환법이 시행되면 재건축사업으로 조합원들이 얻은 이익에 부과되는 부담금 면제금액 기준이 대폭 상향조정됨에 따라 향후 재건축을 추진하려는 단지들이 늘어날 가능성이 높기 때문이다.

고금리·고물가 기조, PF발 자금경색, 원자재가격 상승 등으로 인한 부동산·건설 경기 침체를 겪고 있는 건설업계는 국회의 재초환법 개정안 처리를 환영하고 있다.

하지만 재초환법 개정을 두고 재건축사업 시공 주체인 건설사들은 각각 상반된 시각을 보이고 있다. 향후 재건축사업이 늘 것이라는 긍정적 반응을 보이는 곳이 있는 반면, 고금리 기조 등으로 인해 별다른 영향을 주지 못할 것이라는 부정적 반응도 나왔다.

◇ 국회, 재초환법 개정안 처리… 초과이익 8,000만원까지 부담금 면제

지난 11월 30일 국회 국토교통위원회는 전체회의를 열고 재초환법 개정안을 처리했다. 이에 따라 재초환법 개정안은 오는 6일 법안 심사 후 8일 국회 본회의에서 의결될 예정이다.

재초환법 개정안의 주요 내용은 조합원에 부담금을 부과하는 초과이익 기준을 기존 3,000만원에서 8,000만원으로 상향조정하고 부담금 부과 구간을 기존 2,000만원에서 5,000만원으로 올리는 것이다.

당초 정부‧여당은 초과이익 부담금 기준을 1억원으로 올리고 부과 구간은 7,000만원으로 확대하려 했으나 야당 반대로 현재 수준으로 축소됐다.

구체적으로 개정안에 따르면 재건축 초과이익 8,000만원까지는 부담금을 면제한다. 초과이익 △8,000만원부터 1억3,000만원까지는 해당 이익의 10%를 △1억3,000만부터 1억8000만원까지는 20% △1억8,000만원부터 2억3,000만원까지 30% △2억3,000만원부터 2억8,000만원은 40% △2억8000만원 초과는 50%의 부담금을 각각 부과하게 된다.

또한 개정안에는 1가구1주택자가 20년 이상 재건축 아파트를 장기 보유한 경우 부담금의 최대 70%를 감면토록 했다. 아울러 만 60세 이상 고령의 1가구1주택 보유자는 담보 제공 조건을 전제로 해당 주택의 처분시점(상속‧증여‧양도 등)까지 부담금 납부를 유예할 수 있도록 했다.

재초환법은 지난 2006년 재건축사업시 발생하는 과도한 이익을 환수해 주택가격 안정과 사회적 형평성을 추구하고자 도입‧시행됐다. 재건축사업 과정에서 오른 집값에서 개발비용 및 평균 집값 상승분을 뺀 금액을 초과이익으로 보고 이 가운데 일부(10~50%)를 부담금으로 환수한다. 

그간 집값이 폭등하기 시작하자 부담금도 덩달아 급증했다. 건설업계는 이처럼 늘어난 부담금으로 인해 재건축사업 지연, 공급 저해, 1세대1주택자에 대한 과도한 부담 등의 부작용이 발생했다며 재초환법 폐지 및 개정을 통한 완화를 주장해왔다. 

◇ 건설사들, 재초환법 개정 이후 전망 두고 의견 갈려

이번 재초환법 개정을 바라보는 건설사들의 시선은 제각각이었다. 일부 건설사들 사이에선 어려운 경기 여건으로 인해 별다른 영향을 주지 못할 것이라는 의견이 제기됐다.

A건설사 관계자는 <시사위크>와의 통화에서 “재건축사업 추진을 희망하는 조합에겐 가뭄의 단비 같은 소식일 수 있겠으나 정비사업이 탄력을 받을 정도로 큰 영향을 주지는 못할 것”이라면서 “이는 냉각기에 빠진 부동산 시장, 고금리 기조, 원자재가격 상승에 따른 공사비 인상 등의 장애물들이 남아있기 때문”이라고 진단했다.  

B건설사 관계자 역시 “재초환법 개정에 따라 내년부터 당장 재건축사업이 활성화될 것으로 업계에서 기대하고 있지만 고금리와 공사비 상승, 경기 침체 등의 요인으로 부동산 시장이 불안정한 상황이기에 즉각적인 시장 활성화로 이어지기는 어려울 것”이라며 “특히 강남3구와 용산구 등 핵심 입지 조합원들의 경우 재초환이 실제 부과된 사례가 그닥 많지 않다. 또 과거에도 수차례 제도가 유예됐던 경험이 있어 재초환법 개정안 처리에도 불구하고 심리 개선이 크게 나타나지는 않을 것로 보인다”라고 전망했다.

장기적으로 재건축사업에 긍정적인 요소로 작용할 것이라고 바라보는 시선도 있었다.

C건설사 관계자는 “재건축 시장에 당장 효과가 있을 것 같진 않지만 장기적으로는 리스크 해소로 시장을 살리는데 도움이 될 것으로 보인다”면서 “차후 수도권 1기 신도시뿐 아니라 지방에 노후화된 신도시 재건축에도 탄력이 붙을 것으로 예상된다”고 분석했다.

D건설사 관계자도 “재초환법 개정 외에도 서울시가 정비사업 시공사 선정시기를 ‘사업시행인가 이후’에서 ‘조합설립인가 이후’로 앞당길 채비를 하는 등 각종 규제가 완화될 조짐을 보이고 있다”며 “이에 따라 오는 2027년까지 많은 정비사업 물량이 쏟아져 나올 것으로 보인다. 그것도 잠실 우성, 압구정 현대, 여의도 한양·시범·공작 등 우수한 입지의 단지들이 비슷한 시기에 몰릴 것으로 전망된다. 따라서 다수의 건설사들이 정비사업 수주에 적극 임할 가능성이 크다”고 내다봤다.

◇ 전문가들 “규제 완화 긍정적… 재건축사업 활성화는 ‘글쎄’”

전문가들은 규제 완화에 긍정적인 반응을 보이면서도 향후 재건축사업 활성화로까지 이어질 지에 대해선 다소 부정적인 입장을 보였다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “지금의 정책방향에 부합한다는 점에서 긍정적”이라며 “재초환은 본래 재건축을 억제하려는 목적으로 도입한 것인데 지금은 정비사업의 활성화를 통한 주택공급의 확대 즉 재건축을 더욱 추진하겠다는 정책목표가 설정돼있다. 제도 도입 당시와 비교해 상황‧여건이 변화됐으므로 재초환은 폐지까지도 검토하는 것이 적절하다”고 밝혔다.

다만 그는 “이번 조정을 계기로 재건축사업이 탄력받을 것이냐고 하면 그 정도까지는 어렵다”며 재건축사업 활성화에 대해 부정적인 시각을 보였다. 

이은형 연구위원은 “이전 정부까지는 서울‧인접수도권에서 정비사업의 관건은 인허가였으나 현재는 각 사업지 조합원들의 (공사비 인상 등에 따른) 추가분담금 여력이 관건이다. 부담금이 감면되더라도 어쨌든 ‘추가분담금에 재초환 부담금이 더해지는 것’이므로 이번 조정만으로 재건축사업이 탄력받기는 쉽지 않다”고 진단했다.

함영진 직방 빅데이터 랩장은 “재건축사업 추진시 허들로 작용한 재건축부담금이 한결 완화됨에 따라 수익성이 비교적 큰 서울 강남권역 등의 재건축사업지들은 사업추진 부담이 다소 낮아질 전망”이라면서 “재건축 부담금을 반영해 관리처분계획을 수립해야하는 후반 정비사업지의 경우 예상 부담금이 종전보다 적어져 부담금 부과 절차에 대한 저항이 다소 줄어들 것으로 판단된다”며 재초환법 개정을 긍정적으로 바라봤다.

단 함영진 랩장 또한 재초환법 개정이 재건축사업에 제한적 영향을 줄 것이라고 판단했다. 그는 “재건축사업은 부담금 외에도 규제지역·분양가상한제·토지거래허가구역 여부, 사업 추진 속도, 건설사 브랜드, 기준금리, 경기변동 등 사업추진과 관련된 다양한 변수가 산재해 있다”며 “이에 따라 재건축초과이익환수 규제 완화를 계기로 관련 거래량과 단기 가격상승을 기대하는 것은 제한적일 것으로 전망된다”고 분석했다.