시사위크=김필주 기자  부동산 경기 전반에 침체 기조가 지속되는 가운데 건설사들 사이에서는 수익성이 보장된 도시정비사업을 찾기 위한 경쟁이 그 어느 때보다 치열해지고 있다.

여기에 정부도 부동산 경기 연착륙을 위해 지난 10일 부동산 대책을 발표하면서 재건축‧재개발 관련 규제를 대폭 완화하겠다고 시사한 바 있다. 

이런 상황 속에서 부산 지역 ‘대어’로 꼽히는 부산진구 시민공원(촉진2-1구역) 주변 재개발사업 수주를 두고 시평 1위 삼성물산과 7위 포스코이앤씨가 최근 맞붙게 됐다. 조합은 이달 말 총회를 열고 최종 시공사를 선정할 예정이다.

총사업비 1조3,000억원이 투입되는 촉진2-1구역을 수주하는 승자가 누가 될지 업계의 이목이 집중되고 있다. 

◇ 촉진2-1 구역 두고 삼성물산-포스코이앤씨 맞대결

앞서 작년 10월 초 촉진2-1 구역 재개발사업 조합은 시공사 선정 입찰을 진행했으나 입찰에 응한 건설사가 없어 유찰됐다. 이어 같은 해 11월 초 진행된 2차 입찰에서도 참여 건설사가 없어 시공사 선정은 또 다시 뒤로 미뤄졌다.

통상 시공사 선정 입찰이 두 차례 유찰될 경우 정비사업 조합은 수의계약을 통해 시공사를 선정한다. 하지만 촉진2-1구역의 경우 조합 정관에 3차 입찰까지 가능토록 규정돼있다. 조합은 지난해 12월 15일 3차 입찰을 진행했고 그 결과 삼성물산과 포스코이앤씨 두 회사만 제안서를 제출함에 따라 빅매치가 성사됐다.

삼성물산과 포스코이앤씨는 3차 입찰 이후 각각 견본주택을 열고 본격적인 홍보활동에 착수했다. 두 회사는 조합원 등에게 자신만의 특장점을 내세우며 현재까지도 촉진2-1구역 수주를 위해 경쟁 중이다. 조합은 오는 27일 총회를 열고 최종 시공사 선정을 위한 투표를 진행할 예정이다. 

촉진2-1 구역 재개발사업은 부산진구 범전동에 위치한 13만6,727㎡ 일대를 향후 지하5층~지상69층 규모의 아파트 1,902세대와 오피스텔 99실 및 부대복리시설 등을 조성하는 사업이다. 해당 사업은 총 1조3,000억원의 사업비가 투입될 것으로 추산되면서 올해 알짜배기 정비사업장 중 한 곳으로 꼽히고 있다.

◇ 삼성물산, 공기 단축 및 한도 없는 사업비 조달 약속

삼성물산은 촉진2-1구역 수주를 위해 업계 최저금리를 통한 한도 없는 사업비 조달과 공사비 상승 최소화 등 조합원 부담을 대폭 감소하겠다는 전략이다.

삼성물산 관계자는 “삼성물산은 최고 신용등급 AA+를 보유하고 있어 주택도시보증공사(HUG) 보증이 필요 없는 유일한 시공사”라며 “이에 따라 약 400억원에 달하는 HUG 보증수수료가 전혀 발생하지 않는다”고 강조했다.

이어 “실착공일까지 반영되는 물가상승분은 일반적으로 소비자 물가지수와 건설공사비지수의 평균값을 적용하나 삼성물산은 두 가지 지수 중 낮은 지수를 반영해 조합원의 부담을 크게 낮추려 한다”고 덧붙였다.

삼성물산은 자사만의 건설기술 역량을 총동원해 공사기간을 2개월 단축하겠다고 조합 등에 제안했다. 공사기간이 2개월 단축될 경우 조합원 1인당 1억원 이상 비용절감 효과가 있을 것이라는게 삼성물산 측 설명이다.

또 삼성물산은 종전자산이 분양가보다 높아 환급금이 발생하는 조합원들의 환급금 전액을 1순위 상환으로 책정했다. 동시에 조합원 분양계약 완료 후 30일 내 조기 정산하겠다는 조건도 내걸었다.

일반분양 과정에서 발코니 확장, 시스템 에어컨 설치 등으로 발생하는 옵션 판매수익도 조합원에게 귀속하기로 했고 ‘골든타임 분양제’를 적용해 극대화한 개발이익을 조합원에게 제공할 계획이다.

이외에 삼성물산은 △해외유명 설계사를 통한 랜드마크 외관 설계 적용 △자사의 미래 주거모델인 ‘넥스트홈’과 차세대 주거플랫폼 ‘홈닉’ 적용 △바캉스를 즐길 수 있는 컨셉의 커뮤니티 시설 △‘래미안 에스팰리스 부산’ 브랜드 등을 조합원에 제안했다.

삼성물산 관계자는 “회사의 역량을 총결집하고 글로벌 드림팀을 구성해 촉진2-1 구역에 명품 주거단지를 조성할 것”이라며 “조합에 제시한 최상의 사업제안을 반드시 이행해 나갈 것”이라고 전했다.

◇ 포스코이앤씨, 필수사업비 전액 무이자 적용 제안

포스코이앤씨 역시 촉진2-1 구역 수주전에 총력을 다한다는 각오다. 

먼저 포스코이앤씨는 필수사업비 전액에 ‘무이자’를 적용하겠다고 제시했다. 69층 초고층 아파트로 계획한 촉진2-1구역의 예상 공사기간은 5~6년으로, 평균 공사기간이 3년인 다른 구역에 비해 사업비 및 금융비용이 재개발사업의 성패를 좌우할 수 있다는게 포스코이앤씨 측 주장이다. 

이에 포스코이앤씨는 현금청산‧보상금을 제외한 필수사업비 전액을 자신들이 부담하고 조합원에게는 무이자로 적용하겠다고 제안했다. 또한 포스코이앤씨는 촉진2-1구역에 사업촉진비 1,240억원(조합원 세대당 4억원 지원)을 지원하겠다고 약속했다. 

포스코이앤씨 관계자는 “촉진2-1 구역 조합에 제시한 사업촉진비 지원 조건은 실제 지난 2020년 포스코가 대연8구역 수주 과정에서 내걸었던 조건으로, 당시 대연8구역 조합원들에게는 민원처리비 항목으로 세대당 평균 3,000만원과 함께 유지보수비 명목으로 추가 사업비가 지급된 바 있다”고 말했다.

더불어 포스코이앤씨는 △이주비 LTV(담보인정비율) 100% 적용 △골든타임분양제 △아파트‧오피스텔 100% 대물변제 △환급금 조기지급 등 조합원의 개발이익을 극대화하는 사업조건도 다수 제안했다.

포스코이앤씨는 촉진2-1 구역에 서초구 신반포21차 재건축, 방배신동아 재건축 등에 적용한 하이엔드 브랜드 ‘오티에르’를 적용할 방침이다. 뿐만아니라 브랜드에 맞게 세계적인 명품인 독일산 VEKA 창호 조합원 세대에 적용하고 이탈리아산 주방가구, 독일산 수전 등 하이엔드 마감재를 선정해 확연히 차별성을 둘 계획이다.

또 세대당 3.8평의 커뮤니티 면적과 세대당 1.8대의 주차대수를 확보하고 이주‧철거기간 동안 인‧허가를 얻는 투트랙 전략으로 사업 지연없이 오는 2026년 2월까지 착공하겠다고 조합에 공언했다.

포스코이앤씨 관계자는 “역대 최대 규모의 금융지원 등을 통해 촉진2-1 구역을 엘시티의 명성을 넘어선 부산을 대표하는 랜드마크 단지로 세울 것”이라고 단언했다.

한편 한 건설업계 관계자는 “촉진2-1구역의 경우 부산지하철 1호선과 동해 남부선 부전역이 인근에 위치해 있고 시민공원 조망이 가능하다. 또 부암초, 서면중, 국제고등학교와 같은 학군도 조성돼 있어 입지 조건이 우월하다”며 “여기에 부전역은 추후 복합환승센터로 변모할 예정”이라고 설명했다.

그러면서 “타 정비사업장과 비교해 조합원도 세대수와 비례해 적은 편이라 수익성도 높다는 장점을 갖추고 있는 만큼 최종 시공사 선정을 위한 총회까지 두 건설사간 홍보전은 더욱 치열해질 것”이라고 전망했다.