시사위크=김필주 기자  윤석열 대통령이 후보시절 내건 ‘임기 내 총 270만호 주택 공급’이 사실상 어려울 것이라는 여론조사 결과가 나왔다. 조사 대상 인원 10명 중 7명은 현 정부가 향후 5년 내 270만호를 공급하는 것이 ‘불가능하다’고 내다봤다.

전문가들 역시 여론조사 결과와 마찬가지로 ‘불가능’ 쪽에 무게를 뒀다. 다만 전문가들은 정부가 목표치 달성이 어렵더라도 지속적으로 공급을 시도해 시장에 신호를 줘야 한다고 강조했다.

◇ 윤 대통령 임기 내 ‘270만호 공급’ 공약에 ‘불가능’ 응답 71.9%

지난 21일 국회 국토교통위원회 소속 허종식 더불어민주당 의원이 여론조사 전문기관 ‘리서치DNA’에 의뢰해 18~19일 이틀 동안 전국 만 18세 이상 성인남녀 1,032명을 상대로 실시한 부동산 정책 관련 여론조사에서 윤석열 정부의 부동산 정책에 대해 ‘잘못한다’는 답변이 56.4%를 차지했다. (이번 여론조사는 자동응답(ARS) 방식으로 표본수 1,032명, 무선 100%로 진행했다. 조사 대상은 전국에 거주하는 만 18세 이상 남녀로 표본추출은 RDD 방식에 의한 무작위 추출 방식을 사용했다. 표본오차는 95% 신뢰수준에서 ±3.1%다.)

특히 윤 대통령 임기 내 주택 270만호를 공급하겠다는 정부 목표에는 ‘불가능할 것’이란 답변이 71.8%를 차지했다. 이에 반해 ‘가능할 것’이란 답변은 21.9%에 불과했다.

공공임대에서 공공분양으로 예산을 집중한 국토부 예산안에 대해선 ‘불합리하다’고 답한 비율이 50.3%를 기록했다. ‘합리적이다’라고 답한 비율은 33.9%였다.

정부가 추진 중인 재건축초과이익환수제(재초환) 완화와 관련해서는 ‘투기를 부추기므로 환수해야 한다’는 답변이 절반(50.5%)을 차지하면서 규제 강화에 힘이 실렸다.

이외에도 무주택기간, 부양가족 수, 청약저축 가입기간 등으로 점수를 산출하고 있는 현행 청약가점제의 방식을 개선해야 한다는 목소리는 49.8%로, ‘현재가 합리적’이라는 의견(40.2%) 보다 다소 높게 나왔다. 

이같은 여론조사 결과와 관련해 <시사위크>는 부동산 전문가들에게 의견을 물었다. 그 결과 일부 사안은 조사 결과와 비슷한 견해를 보였으나 재초환 등 규제완화 부문에서는 상이한 의견이 제시됐다.

◇ 우병탁 팀장 “시장에 공급 유지 시그널 줘야… 1기 신도시 리모델링 등 필요”

우병탁 신한은행 WM센터 부동산팀장은 “정부 발표 당시부터 시장에서는 부정적인 평가를 내렸다”며 “현재 시점에서도 윤석열 정부의 임기 내 270만호 주택 공급은 달성하기 어렵다고 보인다”고 진단했다.

이어 “정부가 사실상 공급 목표를 지키기 어려움에도 불구하고 주택 가격상승 방어를 위해 상징적으로 계획을 발표한 듯 하다”며 “현실적으로 이를 실행하려면 분당 신도시급 10개 규모가 필요한데 여기에 전국 단위 택지도 마련해야 한다”고 분석했다.

우병탁 팀장은 정부가 목표 달성이 어렵더라도 지속적으로 공급 유지에 나서야 한다고 주장했다.

그는 “경기가 안정되고 부동산 경기가 회복될 때를 대비해 정부가 이에 준하는 공급을 유지할 필요성은 있다”며 “이를 위해 1기 신도시 리모델링, 재건축 활성화, 서울 도심 모아타운 규제 완화 등 공급을 늘리기 위한 시도가 필요하다”고 강조했다.

또 “시장은 오는 2023~2024년 사이 부동산 경기 회복세가 올 것으로 예측하고 있다”며 “따라서 정부는 이에 대비해 적절한 공급 속도 조절에 나서야 한다”고 덧붙였다.

국토부의 예산 전환에 대해선 “예산안 내용을 자세히 파악하지 못해 섣불리 예단할 수 없다”면서도 “최근 1년 간 하락 국면만 보고 예산을 조절한 것이라면 주의해야 한다”고 평가했다. 

그러면서 “기본 공공임대 물량은 꾸준히 공급해야 한다. 불과 1~2년 전만해도 공공임대 수요가 줄을 섰다”며 “민간임대도 중요하나 신혼부부 등 이른 바 주거 취약층을 대상으로 한 공공임대 물량도 어느 정도 확보가 필요하다”고 지적했다.

정부의 재초환 규제 완화에 대해선 찬성 입장을 보였다. 

우병탁 팀장은 “재초환 규제는 근본적으로 없어져야 할 제도라 본다”며 “재초환 제도 취지 자체는 좋지만 이게 길어지고 과도해 지면 신규 공급물량이 부족해지는 효과가 온다”고 전했다.

뒤이어 “대부분의 사람들은 재건축이 일부 사람들에게만 이득을 준다고 단편적으로 생각한다”며 “시장에서 새 집 선호 현상은 계속되고 있는데 그럼에도 새 집이 먼 거리에 위치해 출퇴근이 힘들다면 수요자들은 싫어한다. 이런 수요를 해결하려면 도심 내 낡은 집을 재건축하는 수 밖에 없다. 따라서 재초환 규제는 장기적으로 없애야 한다고 생각된다”고 부연했다.

청약가점제 개선에 대해서는 “신혼부부 생애 최초 등 주거 취약층의 특혜를 강화한 현행 청약가점제는 계속 유지돼야 한다고 본다”면서도 “다만 서울은 아직 미분양이 600호에 불과하지만 지방은 생각보다 높은 수준이므로 일반분양에서는 청약가점 조건을 일부 완화해 앞으로 올 미분양을 연착륙 시켜야 하는 것이 필요하다고 사료된다”고 밝혔다.

◇ 권대중 교수 “향후 6~7년간 기반조성 및 인허가 조치 등 나서야”

권대중 명지대학교 교수는 “270만호 공급은 윤 대통령 후보시절 약속이지만 정부는 계획을 포기하는 듯한 태도를 보이면 안된다”며 “270만호 공급 목표를 두고 사람들은 윤 대통령 임기 5년간 입주물량으로 착각하는데 이는 입주물량‧일부 기반조성‧인허가 등이 포함된 것”이라고 강조했다. 

또 “정부는 윤 대통령 임기가 끝나더라도 향후 6~7년간 지속적으로 공급하겠다는 시그널을 시장에 계속 보내야 한다”며 “경제상황에 따라 탄력적으로 가야 하는데 현재 미분양이 많은 상황에서 무리한 공급은 안되지만 그렇다고 지금 공급이 충분한 상황은 아니다. 때문에 정부는 원활한 공급을 위해 기반 조성 및 인허가에 나서야 한다”고 꼬집었다.

권대중 교수는 국토부의 예산안 전환과 정부의 재초환 규제 완화에는 동조했다. 

권대중 교수는 “공공임대에서 공공분양으로의 예산 전환은 잘한 점이라고 판단된다”며 “서민주택 공급이 필요한데 서민주택을 늘리는 것은 꼭 공공임대만 늘리는 것이 다가 아니다. 공공분양도 함께 늘려야 한다. 더 나아가서는 10년 공공임대아파트의 분양전환 물량도 필요하다”고 밝혔다.

재초환 규제 완화에는 “무주택자는 당연히 재초환 규제 완화에 반대하는 입장이 많다”면서도 “하지만 아파트 등 주택 소유자에게만 개별적으로 50%를 부담시키는 것은 이해가 되지 않는 처사”라며 찬성 입장을 펼쳤다.

또한 그는 “규제 완화는 공급물량이 늘어나는 효과가 있다”며 “지금과 같은 경기 침체기에는 공급을 늘리기 보단 규제를 완화하는 정책이 효과가 있다. 그래야 공급 측면에서도 여력이 생긴다”고 덧붙였다.

끝으로 그는 “청약제도 개선에 대해서는 조만간 정부가 주최하는 대책회의에 참석할 예정이라 따로 답변드리기 곤란한 점 이해해 달라”며 양해를 구했다.

◇ 이은형 연구위원 “은마아파트 재건축 심의 통과, 공급 위주 정책 기조 확인”

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “이미 후보시절 발표 때부터 시장에서 무리라는 지적이 나왔고 이후 원희룡 국토교통부 장관이 추가 브리핑하면서 ‘숫자에 치중하지 말아달라’고 말한 바 있다”면서 “그럼에도 정부가 꾸준히 공급에 나서겠다는 신호를 시장에 계속 줄 필요는 있다”며 다른 전문가들 의견에 동조했다.

또한 그는 “문재인 정부 때 과도한 공급은 투기를 불러올 수 있다며 공급을 소홀히 하다 결국 임기 말이 되서야 공급확대에 나섰다”며 “이러한 점을 고려해 공급 위주 정책 기조를 유지해야 하는데 최근 은마아파트 재건축 심의 통과는 적어도 공급 확대에 나서겠다고 정부가 시장에 사인을 준 것”이라며 긍정적 반응을 보였다.

국토부의 예산안 전환에 대해선 “공공임대에서 공공분야로 전환한 예산안은 사례별로 살펴 봐야할 듯 하다”며 신중한 입장을 펼쳤다. 

그는 “대부분의 사람은 임대주택보다는 저렴한 가격으로 새집을 구매해 살기를 원한다”며 “생활보호대상자‧영세민 등은 이미 50년 임대공공 주택이 공급되지만 청년‧신혼부부 등 상대적 주거 취약계층은 임대주택보다는 저렴한 가격의 새집에서 살기를 선호하는 면이 있다”고 진단했다.  

뒤이어 “이런 측면에서 보면 상대적으로 공공분양에 집중하는 것이 더 나을 수 있지만 다만 상대적 주거 취약계층이라는게 정권마다 다르다는 문제가 있다”면서 “지난 문재인 정부는 청년층을 주거 취약계층으로 정해 이들을 상대로 우선 공급이 이뤄졌지만 오랜 기간 무주택자에 나이도 많고 애까지 딸린 층 역시 상대적으로 취약계층에 속하기에 정부는 여러 요인을 고려해야 한다”고 지적했다.

이은형 연구위원도 다른 전문가들처럼 재초환 규제 완화가 필요하다는 입장이다. 여기에 그는 한발 더 나아가 폐지까지 고려해야 할 시점이라고 전했다.

이은형 연구위원은 “재초환은 본래 재건축을 억제하려 만든 제도”라며 “때문에 민간 정비사업을 활성화해 주택공급을 늘리려는 정부 정책과 맞지 않는 부분이 있다”고 말했다.

그러면서 “현시점에서 재건축이 논의되는 구축 아파트 물량의 대다수는 1990년대에 준공된 것들로 1기 신도시가 대표적”이라며 “이들은 재초환이 도입됐던 시기에는 ‘재건축 연한’을 채우지 못해 ‘리모델링’을 추진하던 정도였지만 지금은 재건축을 논의할 시기가 됐다”고 설명했다. 

또한 그는 “재초환이 도입됐던 과거와 지금의 사회환경적 요건은 크게 다르다. 더구나 재건축 대상에 오른 아파트들을 부촌으로 일반화하기 어렵다”면서 “때문에 지금은 재초환 자체를 폐지하는 것도 고민해야 할 시점”이라고 강조했다. 

아울러 “재초환은 조금 완화하면 정비사업의 추진에 탄력을 주기 어렵고 크게 완화하면 긍정 요인으로 작용한다”며 “그렇다면 당장은 ‘정비사업 활성화를 포함한 민간중심의 주택공급 확대’라는 정책목표에 집중하는 것이 바람직할 수 있다”고 부연했다. 

청약가점제의 경우 현실적으로 개선이 어렵다고 평가했다.

이은형 연구위원은 “전면적인 개선은 사실상 어렵다고 본다”며 “공급이 수요를 못따라가기에 이를 해결할 수 있는 것은 배분량 조절 뿐이기 때문”이라며 제도 개선이 어려울 것으로 내다봤다.

또 “청약가점제는 상대적 약자에게 시세보다 저렴한 주택을 우선 배분하자는 것인데 물량 자체가 일정 수준 제한돼 있어 결국 답이 없다”며 “동시에 상대적 약자를 정해 배분량을 조절해야 하는데 앞서 설명했듯이 정권이 바뀌거나 사회 변화 등에 따라 상대적 약자 기준이 바뀔 수 있고 이 경우 국민적 합의가 필요하므로 개선까지 시간이 꽤 걸릴 것으로 보인다”고 내다봤다.