# “계약 기간 중 건물주가 건물을 매매한다며 저에게 퇴거를 요구합니다. 문제는 저는 장사를 접을 생각이 없어 갱신요구권을 희망한다는 겁니다. 하지만 건물주는 저의 요구를 받아주지 않고 있습니다. 만약 건물주의 요구대로 나간다면 권리금회수도 못 할까 걱정됩니다.”

건물주의 정당하지 못한 퇴거 요구에 마음고생 하는 세입자들이 적지 않다. 이 경우 세입자와 건물주는 권리금회수에 관한 분쟁으로 이어질 수 있다. 한 가지 명심해야 할 점은 건물주가 정당하지 못한 이유로 세입자에게 퇴거를 요구하는 행위는 법률상 타당하지 않으며, 권리금보호 의무 위반으로 법적인 책임을 져야 한다는 사실이다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥)에 따른 이점 등을 기준으로 비롯된 금전적 가치를 뜻한다.

상가 임대차에서 건물주가 막무가내로 세입자를 내보내려는 사례에는 대표적으로 건물을 매매하거나 리모델링 하는 경우를 들 수 있다. 대부분 사례가 건물주 개인 사정인 것. 하지만 건물주의 정당하지 못한 일방적인 계약해지는 법률상 타당한 사유가 되지 못한다.

상가건물 임대차보호법(이하 상임법)상에는 세입자에게 10년간 갱신요구권을 행사할 권리를 보장해야 한다고 규정하고 있다. 즉 세입자가 위법을 저지르지 않는 한 건물주는 반드시 이 규정을 지켜야 한다는 말.

단순히 건물매매나 리모델링 등의 사유는 그저 건물주의 개인 사정일 뿐 계약을 해지할 법적인 근거가 없다. 다만 안전상의 이유로 진행되는 급작스러운 리모델링은 공신력 있는 기관의 안전진단이 필요하고 이외의 사유로 진행되는 리모델링에 관해서는 계약 전 세입자에게 미리 통보해야 합법적인 계약해지가 가능하다.

따라서 법률상 정해진 계약해지 사유가 아니라면 세입자를 함부로 내보낼 수조차 없다는 사실을 명심해야 한다.

반면 합법적인 사유는 아니지만, 세입자를 내보낼 사정이 있다면 건물주는 어떻게 대처해야 법률상 문제가 없을까. 현실에서도 자주 일어날 수 있는 사례로 원만한 해결을 위해선 건물주와 세입자 간 합의가 필요하다.

법률상으로도 건물주가 세입자에게 갱신요구권을 행사하지 않는 대가로 권리금 차원의 보상을 해주거나 권리금회수 기회를 보장한다면 문제가 없다고 규정하고 있기 때문. 하지만 법률을 어기고 권리금회수 기회조차 보장하지 않는다면 세입자는 건물주에게 손해배상청구소송을 제기할 근거가 된다. 손해배상청구소송이란 권리금회수 기회를 보장하지 않는 건물주를 상대로 세입자가 권리금에 준하는 금액을 청구하는 일명 ‘권리금소송’을 말한다.

한편 계약 기간이 10년이 넘어 세입자에게 더는 갱신요구권이 없는 상황이라면 어떨까. 가령 세입자가 10년 동안 갱신요구권을 행사했고 이번 계약이 끝나면 세입자를 내보낼 수 있다고 생각하는 건물주들이 종종 있다.

하지만 세입자가 갱신요구권을 모두 행사해 건물주가 문제없이 계약해지를 할 수 있는 상황에서도 권리금회수 기회는 사정이 다르다. 실제로 계약 기간 10년이 지나 갱신요구권을 행사할 수 없는 세입자도 권리금회수 기회는 보장해야 한다는 대법원 판례가 있다(대법원 2017다 225312 판결).

판례에서는 ‘10년이 지나도 세입자가 형성한 고객층, 거래처, 신용 등 재산적 가치는 여전히 유지되기 때문에 세입자의 권리금회수 기회를 보장할 필요성이 있다’고 명시했다.

따라서 계약 기간 10년이 지나 비록 세입자가 갱신요구권을 행사할 수 없더라도 건물주는 세입자의 권리금회수 기회를 보장해야 한다.

정리하면 개인적인 사유로 세입자를 내보내는 행위는 권리금보호 의무 위반뿐 아니라 계약해지 사유조차 될 수 없다. 현실에서는 세입자가 갱신요구권을 행사하지 않는 조건으로 건물주가 권리금 상당의 보상을 통해 합의하는 경우가 많다.

세입자가 갱신요구권을 행사할 수 있는 10년의 계약 기간이 지나면 사적인 이유의 계약해지에는 문제가 없지만, 권리금회수 기회는 보장해야 한다.