# “계약이 종료되기 전 집주인에게 갱신요구권을 행사하며 계약을 연장하고 싶다고 통보했습니다. 문제는 집주인이 실거주할 예정이라 갱신요구권을 받아들일 수 없다는 겁니다. 하지만 제가 거주 중인 집은 집주인의 집보다 여건이 좋지 않아 실거주 주장이 의심됩니다”

집주인이 전셋집을 임대 운영하다 계약 종료 시기에 맞춰 세입자에게 실거주 통보를 한다면 법률상 문제가 없다. 다만 실제로 실거주 계획이 없음에도 다른 목적으로 세입자를 내보내려 허위로 통보를 한다면 상황은 간단치 않다.

결론적으로 집주인의 실거주 통보에 세입자가 실거주 증명을 요구한다면 집주인에게 그 책임이 생길 수 있어 신중한 판단이 필요하다.

세입자의 갱신요구권은 법적인 보호를 받는 강행규정으로 집주인도 이를 지켜야 할 의무가 있다. 다만 법률상 갱신요구권을 거절할 정당한 사유가 존재한다.

지난 2020년에 개정된 이른바 ‘임대차 3법’에서는 ‘집주인에게 실거주 계획이 있다면 세입자의 갱신요구권 행사를 거부할 수 있다’고 규정하고 있다. 즉 법률상 세입자의 갱신요구권보다 집주인의 실거주 사유가 앞선다는 의미.

따라서 세입자가 아직 갱신요구권을 사용하지 않는 상황이라도 집주인에게 실거주 계획이 있다면 계약 종료에 맞춰 세입자는 집을 집주인에게 반환해야 할 의무가 있다. 집주인의 실거주 사유는 세입자의 갱신요구권만큼 법으로 보호를 받기 때문에 세입자가 이에 응하지 않는다면 위법이 될 수 있다.

반면 집주인의 실거주보호 법률을 악용하는 집주인들이 있어 세입자와 분쟁으로 이어지는 경우도 적지 않다. 가령 집주인에게 부동산 매매 같은 다른 목적이 있지만, 세입자의 갱신요구권으로 인해 자신의 계획에 차질이 생길 것을 우려해 허위로 실거주 통보를 하는 사례가 있다는 말.

실제로 집주인의 실거주 통보를 허위로 판단한 세입자가 갱신요구권을 행사하자 결국 집주인이 소송을 제기한 사건이 있다.

해당 사건에서 집주인의 실거주 통보에 납득할 만한 추가적인 설명이나 실행이 없어 세입자는 허위 실거주로 판단했다. 이에 대법원에서는 실거주에 관한 증명 책임이 집주인에게 있음에도 객관적으로 인정할 만한 사유를 제시하지 못했다며 세입자의 갱신요구권 행사를 정당하다고 판결했다(대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결).

따라서 집주인의 실거주 통보가 허위로 판단된다면 세입자가 집주인에게 실거주에 대한 증명을 요구할 수 있고 집주인은 세입자의 요구에 증명할 책임이 따른다는 판결로 해석해 볼 수 있다.

다만 주택 임대차보호법에는 집주인이 세입자에게 갱신요구권을 행사하지 않는 대가로 충분한 보상을 했다면 집주인이 갱신요구권을 거부할 정당한 사유로 보기 때문에 이 부분도 명심할 필요가 있다.

한편 세입자가 갱신요구권을 이미 행사한 상황에서도 집주인이 실거주에 관한 증명을 해야 할까.

주택 임대차에서 세입자는 한 번의 갱신요구권을 행사할 권리가 있다. 문제는 갱신요구권을 이미 한 번 사용한 후 다시 재계약을 희망할 때 발생할 수 있다.

이 상황에서 집주인도 실거주를 희망한다면 실거주에 관한 증명 책임이 따르느냐를 두고 혼란이 생길 수 있기 때문. 하지만 세입자에게 갱신요구권이 남아 있지 않다면 집주인은 실거주 증명을 하지 않아도 세입자의 계약 갱신요구를 거부할 수 있다.

다시 말해 세입자가 갱신요구권을 모두 행사한 경우라면 집주인에게 별다른 사유가 없더라도 계약 갱신을 거부할 수 있다는 의미다. 다만 실거주 통보는 계약이 끝나기 2개월 전까지 통보해야 법률상 효력이 인정된다. 반면 해당 기간을 놓친다면 오히려 계약이 자동으로 연장되는 묵시적 갱신 상태가 되기 때문에 실거주 계획에 차질이 생길 수 있다는 점을 주의해야 한다.

정리하면 집주인에게 실거주 계획이 있다면 세입자의 갱신요구권을 거부할 권리가 있다. 하지만 실거주가 허위로 의심될 경우 세입자가 집주인에게 실거주 증명을 요구할 수 있으며, 집주인에게는 증명 책임이 따를 수 있다. 반면 갱신요구권을 모두 사용한 세입자라면 집주인에게 실거주 증명 책임이 따르지 않는다.