# “세입자의 임대료 연체에 시달리다 결국 명도소송을 제기했습니다. 문제는 법적인 절차를 진행하던 도중 제가 실수를 저질러 소송 진행이 어렵다는 겁니다. 이런 실수를 되풀이하지 않으려면 명도소송을 제기할 때 어떤 부분을 조심해야 할까요?”

상가 임대차에서 위법을 저지른 세입자가 나가지 않는다면 건물주들은 명도소송을 고려할 수밖에 없다. 하지만 명도소송을 제기한 건물주 가운데는 소송이 진행되기 전이나 후에 지켜야 할 법적 사항을 잘 준수하지 않아 낭패를 보는 경우가 적지 않다.

결론적으로 명도소송을 제기할 때 건물주들이 실수할 수 있는 부분은 크게 3가지로, 이를 가볍게 여기다간 자칫 소송이 성립되지 않거나 명도소송을 다시 제기해야 하는 번거로움이 생길 수 있어 주의가 필요하다.

명도소송은 원칙상 위법을 저지른 세입자가 나가지 않고 버틸 때 제기하는 소송이다. 자신의 잘못을 깨닫고 세입자가 알아서 나간다면 소송을 제기할 이유가 없기 때문이다.

문제는 세입자가 나가지 않고 버틴다는 법률상 기준을 건물주가 제대로 판단하지 못해 실수를 범한다는 점이다.

종종 건물주들은 세입자가 위법을 저질렀으니 계약이 자동으로 해지됐다고 믿는 경우가 많다. 아울러 계약 종료 시점이 지났는데도 세입자가 나가지 않는다면 명도소송을 제기할 근거가 마련됐다고 착각하는 사례도 적지 않다.

하지만 세입자와의 계약이 끝났거나 심지어 세입자가 위법을 저지른 상황에서도 계약은 자동으로 해지되지 않는다는 점을 명심해야 한다. 계약이 해지되지 않았다는 말은 반대로 해석하면 계약 관계가 여전히 유지되고 있다는 의미가 된다. 다시 말해 세입자가 버티더라도 법적인 문제가 없다는 말.

법률상 계약 관계는 의사를 상대방에게 전달해야지만 계약의 변경이나 해지가 법적인 효력이 생긴다. 즉 상대방에게 계약 해지에 관한 의사를 전달하지 않았고 상대방이 듣지 못했다면 법률상 효력이 없다는 뜻.

명도소송의 전제조건은 세입자에게 계약해지 통보를 한 후 제기할 수 있는데 의사가 전달되지 않으면 계약이 유지되는 것이고 계약 관계가 유지된다면 소송이 성립조차 될 수 없다.

건물주들이 명도소송 과정에서 범할 수 있는 두 번째 실수는 마음만 앞서 세입자에게 물리적으로 압박을 가한다는 점이다. 명도 분쟁에서 법적인 절차를 두려워하는 세입자들은 소송이 진행되기도 전에 퇴거하는 반면 끝까지 나가지 않고 버티는 악질적인 사례도 존재한다.

이 경우 건물주가 감정적으로 판단해 세입자를 직접 내쫓는 행위를 하거나 세입자의 출입을 통제하는 실수를 범할 수 있다.

하지만 제아무리 위법을 저질러 계약이 해지된 세입자라도 해당 점포의 점유권은 여전히 세입자에게 있다는 사실을 명심해야 한다. 만약 건물주가 마음대로 세입자를 내쫓거나 출입을 통제한다면 법률상 위법을 넘어 범죄행위로 판단돼 형사상 책임을 질 수 있다.

마지막으로 건물주가 실수할 수 있는 부분은 세입자의 시간 끌기에 말릴 수 있다는 점이다.

명도소송은 기간이 길어질수록 건물주에게 경제적, 심리적으로 피해가 가중될 수 있다. 소송이 진행되는 동안에도 세입자가 계속해서 임대료를 연체할 수 있고 정상적인 임대차 수익을 낼 수 없기 때문.

반면 세입자는 이러한 점을 노려 무단으로 점유권을 다른 사람에게 넘기거나 건물주가 반환한 보증금을 거부하며, 시간을 끄는 상황이 발생할 수 있다. 하지만 건물주가 세입자의 시간 끌기에 미리 대비만 했다면 예방이 가능한 일이다.

세입자의 시간 끌기에 대비하기 위해선 먼저 명도소송과 함께 점유이전금지 가처분 절차를 신청해야 한다. 점유이전금지 가처분이란 점유권을 함부로 다른 사람에게 넘기지 말 것을 법원이 세입자에게 명령하는 가처분 절차다.

만약 세입자가 보증금 반환을 거부해 시간을 끈다면 법원에 공탁 제도를 이용하여 건물주의 보증금 반환의무를 증명할 수 있다. 공탁이란 보증금을 공탁기관에 맡기는 것을 말한다. 즉 세입자가 고의로 보증금을 받지 않고 있지만, 법률상 지정된 기관에 보증금을 임시로 맡김으로써 건물주는 보증금 반환의무를 인정받을 수 있다는 설명이다.

정리하면 명도소송을 제기하려면 위법을 저지른 세입자에게 계약해지 통보를 반드시 해야 한다. 나가지 않고 끝까지 버티는 세입자라도 강제집행까지 기다려야 안전한 명도가 가능하다.

무단전대, 보증금 인수 거부 등 세입자의 시간 끌기에 말리지 않도록 미리 법적인 조치를 한다면 피해를 줄일 수 있다.