시사위크=김필주 기자  정부가 청년‧서민층의 내집 마련을 돕기 위해 오는 2027년까지 공공분양 50만호를 공급하기로 결정했다.

특히 정부는 청년 특별공급(특공)을 신설해 이 중 34만호를 20‧30 청년층에 공급하고 40‧50 중장년층에게는 문재인 정부 당시 5만호 보다 3배 가량 많은 공급량 16만호를 배정하는 등 청년과 중장년층 두 마리 토끼를 모두 잡는다는 계획이다.

◇ 정부, ‘나눔형‧선택형‧일반형’ 3개 공공분양 모델 준비 

지역별로 살펴보면 정부는 수도권에 36만호(서울 6만호), 비수도권에는 14만호를 각각 공급할 예정이다. 특히 정부는 도시외곽보다는 GTX 인근 택지, 국공유지, 도심, 도시재생 및 역세권 등 선호도 높은 입지 물량을 적극 활용키로 했다.

다양한 주거선택권을 부여하기 위해 나눔형(25만호)·선택형(10만호)·일반형(15만호) 등 세 가지 공공분양 모델도 마련됐다.

나눔형은 시세 대비 70% 이하 건설원가 수준으로 분양하는 모델로 의무거주기간 5년 후 공공에 환매하면 시세 차익의 70%를 나눠준다. 최대 5억원 한도 내 분양가 대비 80%를 저리로 대출받을 수 있다. 

가령 시세 5억원 주택을 3억5,000만원에 분양하면 최대 2억8,000만원이 대출 가능해 청년층은 초기 7,000만원만 부담하면 집을 살 수 있다.

대출금은 나눔형 전용 모기지를 이용하면 40년 만기, 연 1.9%∼3.0%의 금리가 적용된다.

나눔형은 서울 도심 및 3기 신도시 GTX 역세권(창릉·왕숙) 등 수도권 공공택지 6곳에 약 6,000호 공급될 예정이다.

선택형은 입주시점에 보증금의 80%까지 최저 1.7% 고정금리로 전용 전세대출을 해주고 6년간 살아본 뒤 집을 사겠다고 결정하면 최대 5억원 한도, 40년 만기의 고정 저리 모기지를 지원하는 모델이다.

정부는 서울과 접근성이 좋은 지하철 역세권(구리갈매), 서울 인접 택지(고양·창릉) 등 수도권 공공택지에 선택형 1,800호를 공급키로 했다.

일반형의 경우 기금 대출(디딤돌)을 지원하되 신혼부부는 기존 2억7,000만원에서 4억원으로, 생애최초 주택구입자는 1억5,000만원에서 2억원까지 각각 대출한도를 확대한다.

분양가 상한제가 적용돼 시세의 80% 수준으로 공급되며 공공임대 거주 중인 청년이 일반형을 분양 받으면 0.2%p의 금리우대 혜택을 받을 수 있다.

일반형은 서울 내 환승 역세권(수도방위사령부 등) 위주 약 1,400호, 서울 접근이 용이한 수도권 공공택지 등에 약 1,300호가 공급된다.

이외에도 정부는 공공분양 청약제도를 개편해 선택형·나눔형에 미혼 청년을 위한 특공을 신설하고 일반형에는 추첨제를 도입하기로 했다.

또한 무주택 40·50 중장년층을 위해 일반형의 일반공급 비율을 15%에서 30%로 늘리고 선택형에는 다자녀가구·노부모부양가구 등에 대한 특공을 30% 가량 배정할 계획이다.

전문가들은 이번 공급대책을 반기면서도 부지 마련 및 재원 확보 등에서는 현실성이 다소 부족하다고 지적했다. 또 청년층 집중 지원에 따른 형평성 문제도 추후 논란이 될 수 있다고 우려했다.

◇ 청년층 대상 내 집 마련 기회 부여 긍정적… 시장에 대한 공급 유지 시그널 높게 평가 

우선 우병탁 신한은행 WM센터 부동산팀장은 “이번 대책은 정부가 나름 고민한 듯 디테일이 살아있다”며 “기존 청약제도에 미혼 청년층을 안배했고 40‧50세대의 청약 물량 중 일부를 20‧30세대 청년층에게 배분하지 않고 전체 물량 자체를 늘리기로 결정하면서 두 계층 모두 배려한 흔적이 보인다”고 평가했다. 

또 “청년층에게 장기적으로 내 집을 살 수 있다는 가능성을 부여했고 이에 따라 청년층도 천천히 주택 마련을 위한 준비에 나설 것으로 보인다”며 “이는 곧 사회문제로 떠오른 청년층 결혼포기 현상에도 좋은 영향을 미칠 것으로 예상된다”고 기대했다.  

김효선 NH농협은행 올백자문센터 부동산 수석위원은 “금리인상에 따른 서민층의 이자부담 증가, 청년층의 자금 여력 부족 등 어려운 시기를 반영한 적절한 대책으로 보인다”면서 “역세권 등 입지요건이 좋고 선호도 높은 지역을 발굴하고 특별공급 제도를 개선해 청년층을 배려한 점 등은 높게 평가할 만하다”며 긍정적 반응을 보였다.

임병철 부동산R114 리서치팀 팀장은 정부가 시장에 공급 확대 신호를 준 점을 높게 평가했다.

임병철 팀장은 “금번 공급 계획은 정부가 주택 공급 확대 시그널(신호)을 시장에 지속적으로 보내 공급 부족에 대한 시장의 우려를 낮췄다는 점에서 긍정적으로 평가한다”며 “최근 주택시장이 급격한 금리인상과 경기 위축 우려 등으로 냉각되어 있지만 향후 대내외적인 경기 여건이 안정되고 부동산 경기가 회복될 때를 대비해 일정 수준의 공급을 유지할 필요가 있다”고 설명했다. 

아울러 “정부 대책은 시세 대비 70~80% 수준의 저렴한 분양가와 초장기‧저리의 정책 모기지를 결합해 청년‧무주택 서민의 주거비 부담을 완화하는 등 주거사다리 역할을 할 것으로 기대된다”며 “여기에 주거 선호도가 높은 지역인 서울 등 수도권에 향후 5년간 집중 공급할 계획인 만큼 장래 발생할 수 있는 공급 부족 우려가 다소나마 해소될 것으로 보인다”고 내다봤다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “금리인상과 이에 따른 거래절벽 등으로 서민층의 내 집 마련은 더욱 힘들어진 상황”이라며 “이같은 시기에 서민·청년층을 배려한 정부의 공급대책은 매우 긍정적으로 볼 수 있다”며 환영했다.

◇ 지원 형평성 논란 우려… 일부 공급부지 현실성도 문제

전문가들이 정부의 50만호 공급 대책을 마냥 긍정적으로 바라보기만 한 것은 아니다. 대책에 담긴 일부 요소에 대해선 부정적 입장과 전망을 내놓기도 했다.

먼저 우병탁 팀장은 “이번 대책은 실행 속도에 달려 있다고 해도 과언이 아니다”라며 “공공택지 물량 확보는 문제가 없어 보이지만 문제는 민간부문”이라고 지적했다.

그러면서 “민간부문은 현재 금리인상, ‘레고랜드 사태’로 촉발된 부동산 PF 문제 등으로 공급 속도를 내기 어려운 실정”이라며 “따라서 민간부문을 뒷받침하기 위한 세부사안이 이번 대책에 포함되지 않아 아쉽다”고 꼬집었다.

또한 그는 “앞서 문재인 정부가 손익공유형 모델을 도입했으나 실상 이용자 수는 얼마되지 않았다”면서 “아직 속단은 이르지만 선택형·나눔형·일반형 모델도 기대보다 적은 효과를 볼 수도 있다”고 우려했다.

뒤이어 “아무리 장기라고 해도 집 값 3억원에 대한 이자부담은 청년들에게 아직도 큰 편”이라며 “때문에 일각에서는 부모의 자산이 많은 이른 바 ‘금수저’ 청년들이 오히려 혜택을 받을 수 있다는 우려를 제기하고 있다”고 부연했다.  

김효선 수석위원은 대책 중 일부 요소의 현실성 부족을 문제 삼았다.

김효선 수석위원은 “여러 지원 방안 중 사실 핵심 공급 내용은 GTX 인근 사전청약 위주 공급인데 이 지역은 입주까지 상당 기간 소요된다”며 “해당 지역은 공사 환경이 아직 미흡하고 토지보상도 제대로 이뤄지지 않아 10년 이상 걸릴 것으로 생각된다. 정부가 공급 부지 등의 현실성을 제대로 검토한 뒤 대책을 마련했어야 한다”고 강조했다. 

또 “금수저가 아닌 한 일반 청년층은 내 집 마련에 따른 이자를 감당하기에는 부담을 느낄 것으로 사료된다”며 “단 지난 27일 비상경제민생회의에서 정부가 모든 계층에 중도금 대출 한도를 늘리겠다고 발표한 부문이 이를 보완할 듯 하다”고 진단했다.

임병철 팀장은 청년 층 지원 집중으로 인한 형평성 문제 등이 향후 논란이 될 것으로 전망했다.

그는 “선호도가 높은 서울과 주변 수도권에 공공분양 36만호를 공급하기 위한 부지 발굴과 재원 확보 등은 향후 남은 숙제로 보인다”며 “동시에 청년층에 집중된 지원은 형평성 문제로 작용할 수 있다”고 분석했다

이어 “금번 계획에 중장년층의 수요가 많은 대형 평형(85㎡ 초과)에 가점제를 확대해 중장년층의 내 집 마련 기회를 높이는 내용이 담겨 있지만 청년층 공급 비중이 높은 점 등을 고려하면 청년층 주거 지원에만 집중한다며 역차별 논란이 불거질 수 있다”고 예상했다. 

이와 함께 임병철 팀장은 “주택담보대출 금리가 크게 오르는 상황에서 초장기·저리의 정책모기지 혜택이 무주택자에게 집중될 시 실거주 목적의 갈아타기 등 1주택자에 대한 정책적 안배가 필요하다는 목소리도 커질 수 있다”고 우려했다.

권대중 교수는 청년층 청약 자격 요건을 일률적으로 제한하기 보다는 소득별·연령별로 구분해 제한해야 했다고 지적했다.

권대중 교수는 “청년층 청약 자격 요건을 단순히 순자산 2억6,000만원 이하를 기준으로 제한한 점은 무척 아쉽다”며 “정부는 청년층을 19~39세까지로 보고 있는데 현실상 청년층이라도 20대 초·중·후반, 30대 초·중·후반별 월소득이 모두 다르다. 따라서 나이·소득별로 세세히 구분 적용했으면 하는 아쉬움이 있다”고 전했다.

또한 그는 “부동산 경기 하락 시기가 길게는 3~4년까지 갈 수도 있다는 전망이 나오는 만큼 과연 정부가 제대로 공급을 유지할 지도 우려된다”며 정부에 정책 유지 실천을 주문했다.