친건설적이고 부동산투자친화적 일부 언론들이 ‘제2의 영끌 사태’를 조장하는 보도를 연일 주기적으로 쏟아내고 있다. 심지어 부동산 하락을 주장해 부각된 유투버 중 극히 일부가 근거 없는 허위자료를 방송하면서 반등내지 상승, 그리고 바닥에 대한 내용을 공공연하게 퍼뜨리고 있다. 투자투기세력의 결합적 동맹이 맺어진 듯한 분위기의 보도들이 무주택서민을 다시 힘들게 하고 있는 모습이다.

“거래량 ‘껑충’ 뛴 수도권 아파트… 집값 ‘바닥’쳤다” 정말 자극적인 기사 제목이다. 기사 내용을 분석해보면 제목은 마치 미끼상품과 같은 수준이하의 결론에 다다르게 된다. 다른 언론 제목들도 보자. “경기도 아파트 거래량 한 달 새 1,000건 급증… 상승 신호탄?” “특별법 발표 2주 만에 ‘껑충’ 신호탄” 등 이러한 기사들의 보도행태는 유사하다. 자극적인 제목에 들어가는 공통적 키워드는 ‘매물감소’ ‘거래량증가’ ‘거래량 급증’ ‘매매수급지수 증가’ ‘매수위지수증가’ 등이다. 

그렇다면, 실제 시장상황은 그럴까? 하나하나 기사내용을 팩트체크를 해보면, 다음 몇 가지로 대동소이한 양상이 확인된다.

첫째, 거래량 증가 관련 기사들은 2006년 주택거래량 통계 집계 이후 역대 최저·최악의 거래량을 기록한 2022년 하반기를 기준으로 삼아 기저효과를 무시하고 시장정보를 접하는 일반인에게 잘못된 판단을 유도하는 형태를 취하고 있다.

아파트에 거래량 팩트를 하나씩 살펴보자. (단독주택과 연립 다세대 공동주택소유자와 거주자의 양해를 바란다.) 2022년 한 해는 전국적으로 역대 최저치의 아파트 거래량을 기록했다. 2021년 58만1,424건이었던 전국 아파트 거래량은 2022년 반토막보다 더 큰 53.2% 급감해 25만4,717건을 기록했다. 월 평균으로는 2만1,226건이다.

그런데 역대 최저치의 거래량을 기록한 2022년을 제외하고 통계청과 한국부동산원 자료를 바탕으로 2006년부터 2021년까지의 아파트 총거래량을 집계 후 월평균거래량을 산출하면 다음과 같은 수치가 나온다. 통계상 아파트의 월평균 거래량은 전국 5만4,166건, 서울 6,975건 경기도 1만4,212건이다. 

평균거래량의 반토막 수준인 50% 이하라면, 시장이 여전히 바닥권에서 횡보중인 것으로 판단하는 게 합리적이다. 거래량이 증가해 50% 수준을 넘어서 60~70% 정도 되고, 최소 3개월 이상 추세를 이어갈 때 거래량 급증, 거래량 증가, ‘바닥 찍고 반등’이라는 의미를 부여하는 것이 맞고, 올바른 시장정보일 것이다. 그러나 현재 아파트의 월평균 거래량은 예년 평균거래량에 대비 할 경우 서울은 최대 28% 수준에 그치고, 경기도는 35% 수준에 그치는 미미한 수준에 불과하다. 수요자들이 여전히 움직이지 않고 있는 것으로 보인다.

두 번째 가격반등, 상승과 매수우위지수 상승 등의 내용에 대한 팩트체크를 해보자. 서울아파트의 1월 거래량은 2023년 2월 21일 기준 1,360건이고 이 중 보합거래(가격변동이 없는 거래)를 제외한 직전거래대비 상승거래와 하락거래의 비중은 각각 30%, 70%다. 하락거래의 하락 변동폭은 주로 3억~5억원인데 반해 상승거래의 상승 변동폭은 1억~2억원 수준이다.

이러한 통계상 정황을 정리해보면 가격반등은 일시적으로 그칠 가능성이 많고 하락의 하향진행이 추세적으로 이어질 확률이 높아 보인다. 특히 지금의 기저효과로 나타나는 일부 거래량 증가와 가격상승 거래는 정부의 1.3대책과 특례보금자리론 대출확대 정책이 주요 요인이다.

정부는 1월 30일부터 특례보금자리론대출을 시행하고 신청접수를 받기 시작했다. 총 예산이 39조원인데, 2월 20일 기준으로 14조5,000억원의 신청이 접수됐다. 전체예산의 37%가 소진된 것이다. 대략 30일간의 심사기간을 거친 후 확정대출이 이뤄지는데, 이 중 대환대출을 신청한 비율은 전체 신청자의 57.9%인 3만6,786건, 신규주택매수에 신청한 비율은 34.2%인 21,682건이다. 이를 바탕으로 추산해보면, 서울·경기지역에 대략 1만건 정도의 신규주택매수 신청이 있었던 것으로 판단되며, 이는 현재 거래량증가분에 다 적용되지 않은 상황이다.

여기서 시장흐름을 보다 정확히 보기 위해서는 3일 만에 7조가 소진된 초기의 분위기가 시들해진 점을 눈여겨봐야 한다. 초기와 달리 신청이 감소추세인 점은 시사하는 바가 크다. 최근 1.3대책과 신도시재건축 특별법(노후주택도시계획 특별법) 등의 영향 및 언론의 보도로 인해 호가가 오르고 있다는 점에 비춰보면, 추가상승에 대한 특례보금자리론 대상자들의 불안감이 많이 사라졌다고 보기 어렵다. 현재 주택가격이 여전히 비싸다고 판단하는 시장수요자들이 많다는 반증이기도 하다. 

현재 주택 가격을 부담할 수 있는 유효 수요자가 많을까? 많지 않을 것 같다. 2021년의 한국 부동산, 특히 아파트 가격은 임계점을 돌파했다. 그래서 필자는 거래량이 수반되지 않은 2022년 상반기의 상승장은 이번 사이클의 마지막 불꽃이었다고 생각한다. 이 말은 불꽃이 꺼진다는 뜻이다. 앞으로 비가 올 수도 있다. 2022년 하반기 들어서 주택 시장은 국지적, 차별적으로 하락하는 곳이 많았다. 2022년 말~2023년 1월이 되면서 하락 현상이 전국으로 확산됐다. 2023년 2월 기준으로 하락장은 불과 8개월밖에 안 됐다.  

그런데 현 정부는 경착륙을 막는다는 명분하에 너무 많은 버블 유지정책을 전방위적으로 진행하고 있다. 무려 7년 동안 상승·폭등한 주택가격이 이제 8개월 하락했다. 물론 송도를 비롯한 인천지역, 안양, 수원, 대구, 서울 노원구등 상당폭의 하락이 일어난 지역도 많다. 부동산시장은 한번 상승 또는 하락이 형성되면 최소한 2~3년은 지속된다. 하락이 끝난 것이 아니다. 

부동산시장은 한번 방향성을 잡고 심리가 쏠리는 상황이 되면 단기간에 방향성을 바꾸기 힘들다. 정부가 어떠한 정책을 던져도 시장주체들이 판단한 시장의 심리 방향으로 합리적으로 판단하고 행동하게 돼 정책효과를 보지 못한다는 노벨상 수상자 로버트 루카스의 ‘합리적 기대 가설’ 이론이 지금 딱 맞는 시기다. 

2008년 금융위기 이후 폭락했던 서울 강남 아파트 가격은 금리인하, 그리고 현 정부와 유사한 규제완화책에 의해 6개월 만에 전고점을 회복했다. 그러나 다시 재하락하기 시작해 이후 7년 동안 하락횡보를 보였다는 사실을 기억해야 한다. 더욱이 지금은 그때와 달리 고금리 시대다. 이를 고려하면 이번 반등의 분위기는 일시적 반등에 그치고 더블딥 형태 혹은 데드켓바운스로 귀결될 가능성이 높아 보인다.