시사위크=김필주 기자  ‘여의도 제1호 재건축‘ 타이틀이 붙은 서울 여의도 한양아파트 재건축 사업 수주를 두고 현대건설과 포스코이앤씨 두 곳 중 어느 곳이 최종 승자로 등극할 지 업계 관심이 집중되고 있다.

앞서 지난달 20일 해당 사업 시행사인 KB부동산신탁이 진행한 시공사 입찰 과정에서 현대건설과 포스코이앤씨 두 업체만 참여함에 따라 여의도 한양아파트 재건축 사업 수주전은 양강 구도로 확정됐다.

이후 여의도 한양아파트 재건축 조합은 이달말 총회를 열고 조합원을 상대로 투표를 진행해 이들 두 업체 중 한 곳을 최종 시공사를 선정할 예정이다.

이에 따라 현대건설과 포스코이앤씨는 단 한 명의 조합원 지지라도 더 얻기 위해 자사만의 사업 전략 소개 등 치열한 홍보전에 나선 상황이다.

지난 1975년 8개동, 588가구로 조성된 여의도 한양아파트는 재건축 사업을 통해 향후 최고 56층, 5개동, 아파트 956가구 및 오피스텔 210실로 탈바꿈하게 된다.

◇ 현대건설, 개발이익 극대화로 분양수입 및 이익 환급액 극대화

먼저 현대건설은 여의도 한양아파트 개발이익을 극대화해 조합원에게 최소 3억6,000만원 이상을 환급한다는 전략이다.

현대건설이 서울시 정비사업 종합정보관리시스템 ‘정비사업 정보몽땅’에 올린 입찰제안서에 따르면, 회사는 △분양수입 증가 세대당 약 ‘6억원’ △미분양시 최초 일반분양가로 현대건설이 대물인수 △일반분양가 상승으로 인한 모든 이익 소유주(조합원) 귀속 등을 조합에 제시했다. 현대건설은 이를 통해 동일평형에 입주한 조합원에게 100% 개발이익을 환급할 계획이다.

또한 현대건설은 전 세대 복층형 설계와 프라이빗 테라스 등의 대안설계를 통해 오피스텔 면적을 원안 대비 937평 늘리고 분양가격도 평당 8,500만원 이상으로 책정하겠다고 약속했다.

이를 통해 총 분양수입으로 KB부동산신탁 추정분담금인 1,743억원보다 1,440억원 늘어난 3,183억원(182% 이상↑)을 보장할 수 있다는 게 현대건설측 설명이다. 

아울러 특화설계로 분양성을 끌어 올려 분양가격을 평당 7,500만원 이상으로 책정해 원안인 5,698억원 대비 1,860억원 증가한 7,558억원(132% 이상↑)의 분양수입을 제시했다.

현대건설은 미분양 발생시 공사비 대신 최초 일반분양가로 대물을 인수하는 방안도 조합에 제안했다. 대물변제는 △오피스텔 평당 일반분양가 8,500만원 이상 △아파트 평당 일반분양가 7,500만원 이상 △상업시설 최초 일반분양가를 기준으로 삼았다.

이외에 현대건설은 △오피스텔 전 세대에 복층형 설계 및 프라이빗 테라스 도입 △입주자만 이용 가능한 스카이 커뮤니티 시설 조성 △단지명 ‘디에이치 여의도퍼스트(THE H YEOUIDO 1st)’ △옥상 버티포트 착륙장 설계 등을 내세웠다. 한양아파트 재건축 사업과 관련해 현대건설이 책정한 공사비는 3.3㎡당 824만원이다.

현대건설 관계자는 “회사가 보유한 역량을 총동원해 ‘디에이치 여의도퍼스트’라는 이름에 어울리는 최상의 디자인·설계를 적용하겠다”며 “소유주에게 최고의 이익을 선사하도록 노력할 예정”이라고 강조했다. 

◇ 포스코이앤씨, 낮은 공사비·각종 금융혜택 등으로 조합원 부담 최소화

우선 포스코이앤씨는 경쟁사 대비 낮은 수준의 공사비를 제안하면서 조합원들 표심 확보에 나섰다. 포스코이앤씨가 조합에 제시한 3.3㎡당 공사비는 798만원, 총 공사비는 7,020억원으로 이는 현대건설 총 공사비보다 720억원 가량 낮은 수준이다.

여기에 포스코이앤씨는 총 공사비 7,020억원의 약 142% 규모인 총 사업비 1조원을 책임조달해 시행사가 자금부족으로 인해 사업이 중단될 수 있는 가능성을 최소화하겠다는 방침이다.

다음으로 포스코이앤씨는 ‘분양수입금 내 기성불’을 조합에 내걸었다. 신탁방식사업의 경우 시공사는 ‘기성불 방식’으로 공사비를 받는다. 기성불은 시공사가 공사를 진행하면서 발생한 공사비용을 매 1개월마다 시행사가 시공사에게 지급하는 방식이다. 하지만 만약 시행사가 공사비 지급 제원이 없다면 시행사는 ‘신탁계정대’를 사용해 시공사에 공사비를 지급해야 한다. ‘신탁계정대’는 신탁사가 시행사 혹은 조합에게 사업자금을 대출해주는 계정이다

포스코이앤씨는 최근 ‘신탁계정대’ 금리가 6%대 고금리인 만큼 만약의 사태가 발생하더라도 시행사가 추후 ‘신탁계정대’의 비싼 이자를 쓰는 일이 없도록 분양수입이 없어도 공사비를 받지 않고 이를 통해 조합원들의 금융비용 부담도 줄인다는 입장이다.

더불어 포스코이앤씨는 수입이 발생할 경우 시행사가 그동안 대출한 모든 사업비를 상환할 때까지 공사비를 받지 않겠다는 ‘사업비 우선상환’ 조건을 제안했다. 또 회사는 환급금을 지급받게 될 조합원들을 위해 계약금·중도금·잔금 등 분양 수입의 각 시점마다 환급금을 지급하는 ‘환급금 조기지급’ 조건도 함께 내걸었다. 

이밖에도 포스코이앤씨는 △하이앤드 브랜트 ‘오티에르’ 적용 △전세대 3면 구조 개방 △전세대별 전용 승강기 및 고급 마감재 도입 등을 조합에 약속했다.

포스코이앤씨 관계자는 “소유주(조합원) 부담을 최대한 낮출 수 있는 금융조건을 마련해 입찰에 참여했다”며 “회사의 모든 역량을 ‘여의도 재건축 1호’ 한양아파트 시공권 확보에 집중하겠다”고 밝혔다.

한편 여의도 한양아파트 재건축 사업 시공사 선정을 위한 총회는 오는 29일 열린다. 조합은 이날 총회 참석 조합원을 상대로 투표를 진행해 최종 시공사를 선정할 것으로 전해졌다.