시사위크=김필주 기자  정부가 앞서 예고한대로 14일 0시를 기해 서울 및 경기 4지역(과천‧성남‧하남‧광명)을 제외한 경기도 전역, 인천, 세종 등이 규제지역(투기과열지구‧조정대상지역 등)에서 해제됐다. 이에 따라 그동안 이들 지역에 적용됐던 세제‧금융 등 각종 규제가 모두 완화된다.

먼저 조정대상지역 해제 이전에는 다주택자가 주택을 팔 때 최고 75%의 양도세 중과세율이 매겨졌다. 하지만 조정대상지역 해제 이후 주택을 매도하는 다주택자에게는 기본세율(6∼45%)이 적용된다. 여기에 3년 이상 주택을 보유했다면 양도차익의 최대 30%까지 공제해주는 장기보유특별공제를 적용 받을 수 있다.

조정대상지역에서 주택을 구입한 1세대1주택자가 양도세 비과세 혜택을 받으려면 해당 주택을 2년 이상 보유하고 같은 기간 동안 거주해야 한다.

이에 반해 조정대상지역이 아닌 일반지역에서는 거주 요건 없이 2년 이상 보유하기만 하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 

이때 취득일이 중요한데, 규제지역 해제일인 이달 14일 이전 1세대1주택자가 인천‧세종 등 조정대상지역에서 집을 구매하고 잔금까지 치뤘다면 2년 이상 보유 및 거주요건을 지켜야만 비과세 혜택이 적용된다.

그러나 이달 14일 이전 인천‧세종 등에서 집을 구매했으나 14일 이후 잔금 납부를 완료한 자는 2년 이상 보유 요건만 지키면 된다. 

이는 주택 취득일을 잔금 납부완료일 또는 등기접수일 중 빠른 날로 인정하기 때문이다.

우병탁 신한은행 WM컨설팅 팀장은 <시사위크>와의 통화에서 “조정대상지역 내 다주택자의 경우 앞서 정부가 내년 5월 9일까지 양도세 중과를 한시적으로 유예하겠다고 밝힌 만큼 양도세 중과에서 자유로웠다”며 “또 정부가 이달 초 대거 조정대상지역을 해제함에 따라 다주택자들은 유예기간과 관계없이 기본세율이 적용되게 됐다”고 설명했다.

이어 “이에 반해 1세대1주택자는 주택 취득시점을 유의해 처분해야 한다”며 “1세대1주택자가 가장 많이 하는 잘못은 조정대상지역에서 해제가 됐다고 거주요건 등을 무시한 채 무조건 주택을 처분하려 한다는 것이다”라고 지적했다.

우병탁 팀장은 “만약 1세대1주택자가 조정대상지역 해제 이전 시점에 주택을 구입했다면 반드시 2년 보유 2년 거주 요건을 충족해야지만 비과세 혜택을 부여 받게 된다”며 “이러한 점을 인지하지 못한 채 보유 중인 주택을 팔다 엄청난 규모의 양도세를 물게 되는 사례가 종종 발생하곤 한다”고 강조했다.

조정대상지역이 해제됨에 따라 일시적 2주택자가 받을 수 있는 양도세·취득세 특례 적용 기간도 2년에서 3년으로 늘어난다.

조정대상지역에서 일시적 2주택자가 된 경우 2년 이내에 기존 주택을 처분해야 양도세 비과세를 받을 수 있지만 비규제지역은 이보다 긴 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 비과세가 가능하다.

아울러 조정대상지역 내 일시적 2주택자는 2년 내 기존 주택을 처분해야 취득세 표준세율(1∼3%)을 적용받을 수 있었으나 비규제지역은 처분 기간이 3년 내로 늘어난다. 

취득세율도 달라진다. 무주택자가 1주택 구입시 조정대상지역‧비조정대상지역에 상관없이 주택가격별로 최소 1%에서 최대 3%까지 취득세율이 적용된다.

1주택을 보유한 자가 1주택을 추가 구입할 때 조정대상지역은 8%의 취득세율을 매기지만 비조정대상지역은 1주택 구입 때와 동일한 1~3%의 취득세율을 적용받는다.

2주택자가 주택을 추가 구입해 3주택자가 될 경우엔 조정대상지역과 비조정대상지역 각각 12%, 8%의 취득세율이 적용되며 3주택자가 주택 한 채를 더 구입해 4주택자가 될 때에는 지역과 상관 없이 취득세율 12%가 중과된다.

조정대상지역 해제로 종합부동산세율도 중과세율이 아닌 일반세율이 적용된다. 조정대상지역 내 2주택자와 3주택 이상 다주택자는 그동안 과세표준별로 1.2~6.0%까지 종부세율이 중과됐다.

따라서 조정대상지역 해제 이후 기존 2주택 보유자는 앞으로 과표별 0.6~3.0%의 일반세율을 적용받게 된다.

◇ 규제지역 해제시 LTV 한도 및 주담대 제한 등 금융 부문 규제도 함께 완화 

LTV(주택담보대출비율) 등 금융부문의 규제도 풀린다. 투기과열지구는 주택가격 9억원 이하 LTV 40%, 9억원 초과 LTV 20%, 15억원 초과 아파트 LTV 0%가 각각 적용됐다. 조정대상지역은 9억원 이하 50%, 9억원 초과 30%로 LTV가 제한됐다.

이들 지역이 규제지역에서 벗어나면 LTV는 최대 70%까지 적용되고 15억원 초과 아파트에 대해서도 주택담보대출이 가능해진다.

이와 함께 2주택 이상 다주택자도 주택담보대출이 가능해지며 조정대상지역에서 새 주택 구입시 은행에 제출해야 했던 기존 주택 처분 계약서도 더 이상 제출할 필요가 없다.

또한 세대당 보증건수 1건으로 제한됐던 중도금대출발급요건과 소유권이전등기일까지 최대 3년(조정대상지역) 및 5년(투기과열지구)인 주택 분양권 전매제한도 적용되지 않는다.

주택 취득시 자금조달계획서 및 증빙자료 제출 의무도 없어진다. 관련 법상 투기과열지구·조정대상지역 내 3억원 이상 주택과 비(非) 규제지역 6억원 이상 주택 취득시에는 자금조달계획서와 증빙자료를 제출해야만 한다.

한편 정부는 지난 10일 부동산관계장관회의를 열고 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥, 동탄2 등의 지역을 투기과열지구에서 해제하기로 결정했다.

또한 수원팔달·영통·권선·장안, 안양만안·동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥·처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원) 등의 경기 지역은 조정대상지역에서 해제했다.

아울러 인천 중·동·미추홀·연수·남동·부평·계양·서구와 함께 세종 등도 조정대상지역에서 벗어났다.