시사위크=김필주 기자  정부가 최근 부동산관계장관회의를 열고 서울‧경기 4곳을 제외한 경기도 전역의 규제지역 해제화, LTV 50% 일원화 조기 시행 등 ‘부동산 시장 현안 대응 방안’을 발표했다. 이번 대책은 ‘주택공급기반 위축 방지’, ‘실수요자 내 집 마련 애로 해소’, ‘서민‧중산층 부담 경감’ 등 세가지 과제 아래 추진될 예정이다.

정부는 이를 위해 △미분양 주택 PF 대출보증 신설 △안전진단 개선 방안 연내 마련 △청년전세 특례보증한도 2억원으로 확대 △규제지역 내 서민층의 LTV 총액 한도 6억원으로 상향 조정 △청약 무순위 신청자격에서 거주 요건 제외 등에 나설 방침이다.

정부가 이처럼 대대적인 부동산 규제 완화를 발표하자 시장에서는 즉각 긍정적인 반응을 보였다. 

하지만 여전히 규제지역에서 벗어나지 못한 서울·과천·성남·광명 등의 지역은 정부 대책이 미흡하다며 불만을 표했다. 또 일각에서는 정부가 DSR(총부채원리금상환비율) 규제를 손대지 못했기에 실수요자들이 대출 과정에서 얻는 혜택은 적을 것이라고 내다봤다.

전문가들은 정부 대책에 대해 대부분 긍정적인 평가를 내리면서도 향후 과감한 추가 대책을 내놓을 필요가 있다고 입을 모았다.

또, 이번 대책이 현재 부동산 시장을 활성화시키기는 어려울 것으로 전망했다.

◇ 규제지역 해제 시장 연착륙 기여… 낙폭 큰 서울 노도강 추가 규제 해제 필요

박원갑 KB국민은행 부동산수석위원은 <시사위크>와의 서면인터뷰를 통해 “비록 서울은 제외됐지만 수도권 규제지역 해제와 대출 규제 완화로 시장 연착륙에 기여할 것으로 보인다”면서 “특히 최근 낙폭이 컸던 안양 동안구, 수원 영통구, 화성, 의왕, 인천 등이 조정대상지역에서 대거 해제된 점은 눈여겨 볼만하다”고 평가했다.

이어 “1세대1주택자가 조정대상지역에서 추가로 주택을 구입하면 취득세율은 8%가 적용되나 조정대상지역에서 해제되면 1~3% 수준의 일반세율로 변경된다”며 “따라서 1세대1주택자들이 규제 해제 지역에서 급매 중심의 매물을 소화할 여지가 있다”고 분석했다.

다만 그는 “현재까지도 금리가 치솟고 있어 매수자들이 무리한 대출로 집을 구매하기는 어려운 상황”이라며 “따라서 규제해제지역인 수도권에서 하락세는 둔화되겠지만 전체적인 부동산 시장 약세는 계속 이어질 것”이라고 예상했다.

박원갑 수석위원은 정부 대책이 부동산 시장에 큰 변화는 주지 못할 것으로 바라봤다. 

그는 “무순위 청약에서 거주요건이 제외됨에 따라 무주택자 누구나 참여할 수 있어 일부 분양수요가 확대할 것으로 보인다”면서도 “분양시장과 기존 주택 거래에 다소 숨통이 트이겠으나 아직까지 심리가 위축돼 있어 시장 연착륙에 도움 주는 정도의 효과만 볼 것”이라고 진단했다.

그러면서 “부동산 시장의 최대 변수인 금리인상이 시장 내에서 블랙홀로 작용하고 있어 금리인상이 멈출 때까지는 거래가 회복되기 쉽지 않다”며 “추후 정부가 낙폭이 큰 서울 노도강(노원‧도봉‧강북) 등 강북권 일부 지역을 규제지역에서 해제하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 조언했다.

◇ 대출규제 완화 DSR 규제로 실효과 보기 어려워… 정부, 보다 적극 과감한 정책 펼쳐야

김효선 NH농협은행 올백자문센터 부동산수석전문위원은 “올해 하반기부터 급속 냉각돼 수요가 없다시피 한 시장 변화 속에서 지난달 말 예고했던 규제 완화의 속도를 한층 높였다는 점에서 정부가 강한 의지를 보여줬다고 생각된다”며 긍정적인 시선을 보였다.

그러면서도 “다만 현재는 정책보다는 금리인상 특히 대출금리가 시장 내 수요자들에게 가장 큰 영향을 미치고 있어 대세를 거스리면서 시장을 활성화하기에는 한계가 있어 보인다”며 아쉬워했다. 

또한 그는 “수도권 규제지역 해제로 인해 해당 지역은 향후 세제·대출·재정비사업과 관련된 규제로부터 자유로워질 수 있다”며 “대출규제 완화는 실수요자들의 (대출)한도를 높여주는 기준이 된다. 아울러 분양 관련 완화책은 분양 수요가 확대될 수 있다는 점에서 긍정적”이라고 평가했다.

김효선 수석전문위원은 정부가 추후 적극적인 규제 완화도 고려해야 한다고 주문했다.

그는 “서울·경기 일부 지역은 여전히 규제지역에 묶여 있는데 현 상황에서는 핵심지역의 규제가 완화되고 재정비사업 제도가 확정돼야 일부 수요자들이 움직일 수 있는 상황이라 정부가 보다 적극적인 규제완화에 나서야 한다고 판단된다”면서 “대출규제 완화도 개인별 DSR 규제가 남아 있어 실질적인 효과를 기대하기에는 어려움이 있다”고 진단했다.

끝으로 “올해보다 내년에 부동산 시장과 건설 경기, 경제 상황 등이 더 악화될 수 있다”며 “정부가 시장에서 공급·수요간 밸런스를 맞출 수 있는 과감한 정책을 펼쳐야 부동산 시장이 연착륙할 수 있을 것으로 사료된다”고 제언했다.

◇ 규제지역 해제, 주택 구입시 애로사항만 없어져… 취득·양도 관련 세금 중과 정상화 필요

함영진 직방 빅데이터랩장은 “부동산 침체기에는 세제‧대출‧청약 규제 등으로 투기수요를 더 이상 제한할 필요가 없다”면서 “여기에 중복 규제로 실수요층까지 거래를 외면하자 정부가 본격적으로 실수요층의 주택 구매 부담 완화에 나섰다”고 호응했다.

하지만 그는 “단 규제지역 해제는 청약‧여신‧세제와 관련해 주택 구입 과정에서 애로가 없어졌다는 것이지 거래 당사자에게 추가 인센티브를 주는 것은 아니다”라면서 “규제지역 해제로 인해 빠른 시장 활성화를 기대하는 것은 어렵다고 판단된다”며 신중한 반응을 보였다.

함영진 빅데이터랩장은 정부 대책 이후 시장 활성화가 힘든 이유로 △내년 상반기까지 추가 기준금리 인상 가능성 △내년 경제성장률 전망치 1%대 추산(KDI 1.8% 예측) △금리인상에 따른 이자부담 △내년 수도권 일부지역 입주물량 증가에 따른 공급부담 △취득세율 부담으로 인한 단기 거래 및 다주택자의 주택 추가 구입 기대 불가 등을 꼽았다.

그는 “우선 대출 이자부담·거래 침체로 비규제·저평가지역을 찾아다니는 외지인의 주택 매입이 줄었고 매입 실익도 높지 않다고 생각된다”며 “과거처럼 낮은 규제의 틈새를 찾아 유입됐던 공시가격 1~3억원 이하 소액 주택 거래나 비규제지역의 풍선효과를 노리는 투기적 가수요, 전세를 끼고 주택을 구입하는 갭투자 움직임 등도 적을 것으로 판단돼 규제지역 해제로 집값이 다시 불안해질 확률은 한동안 낮을 것으로 예측된다”고 분석했다.

또 “향후 정부는 규제완화에 속도를 좀 더 높일 필요가 있다”면서 “특히 취득·양도단계의 세금 중과를 정상화할 필요가 있다”며 “이와 함께 전매·토지거래허가구역 등 과도한 거래규제도 완화해 부동산 호황기 집값 조절수단으로 써먹던 정책들을 빠르게 궤도 수정할 시점”이라고 강조했다.