시사위크=김필주 기자  정부가 다음주 재건축 안전진단 개선방안을 발표할 예정이다. 특히 정부는 안전진단 평가 요소 중 가중치 비중이 가장 높았던 구조안정성의 가중치를 기존 50%에서 30% 수준으로 낮출 것으로 알려졌다.

재건축 안전진단 규제 완화 소식이 들리자 건설업계는 그동안 오르기 힘들었던 문턱이 낮아졌다며 긍정적인 반응을 보였다. 다만 단기적으로 현 부동산 시장에 미치는 영향은 없을 것으로 전망했다.

◇ 정부, 안전진단 내 구조안정성 항목 가중치 50→30% 하향 조정 추진 

앞서 지난 2018년 3월 문재인 정부는 무분별한 재건축을 방지하겠다며 재건축 안전진단 평가 항목 중 구조안전성의 가중치 비중을 기존 20%에서 50%로 상향조정했다. 

아울러 국토안전관리원·건설기술연구원 등 공공기관이 재건축 사업에 대해 적정성 검토에 나서도록 규정했다.

안전진단 가중치 상향 조정 등 재건축 관련 규제가 계속 사업의 발목을 잡자 노후단지가 많은 여의도·강남 등의 조합 사이에서는 정부에 대한 불만이 커져 갔다.

이에 올해 3월 당시 대선 후보로 나섰던 윤석열 대통령은 재건축초과이익환수제도, 분양가상한제, 안전진단 등을 재건축을 가로막는 ‘3대 대못’으로 규정하고 반드시 규제 완화에 나서겠다고 공약했다.

윤석열 정부 출범 이후 지난 8월 16일 국토교통부는 ‘국민 주거안정 실현방안’을 발표하면서 향후 재건축 안전진단 개선에 착수하겠다고 약속했다.

당시 국토부는 안전진단 내 구조안전성 가중치 비중을 50%에서 30~40% 수준으로 낮추는 한편, 각 지자체가 시장상황에 따라 안전진단 평가항목의 가중치를 추가 조정할 수 있도록 하겠다고 밝혔다.

또한 의무사항이었던 공공기관 적정성 검토도 지자체가 요청할 때만 시행토록 하겠다고 공언했다.

건설업계 등에 따르면 현재 정부는 구조안전성의 가중치 비중을 30%로 낮추고 각 지자체장 재량에 따라 가중치를 최대 10%p 가감할 수 있는 방안을 검토 중인 것으로 전해졌다.

만약 이대로 시행된다면 각 지자체장은 구조안전성 가중치를 최소 20%부터 최대 40%까지 조정할 수 있게 된다.

국토부 관계자는 <시사위크>와의 통화에서 “재건축 안전진단 개선방안의 발표시기와 내용 등에 대해선 아직 구체적으로 결정된 사안은 없다”며 “현재 건의된 여러 내용들을 종합적으로 검토 중에 있다”고 전했다.

◇ 건설사 “안전진단 규제 완화, 장기적으로 긍정적 요인… 단기적 영향은 없을 것” 

재정비사업을 추진했거나 추진 중인 건설사 대부분은 정부의 안전진단 규제 완화에 대해 긍정적이라고 평가하면서도 시장에 미치는 효과는 최대 15년 이상 지나야 볼 수 있을 것으로 예상했다. 

A건설사 관계자는 “그간 안전진단 통과가 쉽지 않아 조합들이 재건축 사업을 추진하기가 쉽지 않았다”면서 “장기적인 관점에서 정부의 규제 완화로 조합의 재건축 사업이 촉진되면 건설사들이 맡을 수 있는 물량이 많아질 것으로 보인다”고 내다봤다.

이어 “아직 정부가 정식 내용을 발표하지 않아 속단하기는 이르지만, 들리는 소문처럼 구조안정성 비중을 기존 50%에서 30% 수준으로 낮출 경우 그동안 문턱이 높았던 안전진단 통과가 훨씬 수월해질 것으로 판단된다”고 말했다. 다만 A건설사 관계자는 ‘개인의견’임을 전제하면서 “정부의 안전진단 규제 완화는 환영하지만 현 부동산 시장 상황을 살펴볼 때 단기적으로 재건축 사업이 활성화 될지는 미지수”라고 덧붙였다.

재건축 사업이 장기간 진행되는 만큼 정부의 공급 확대 효과도 시일이 걸릴 것으로 보는 견해도 있었다.

B건설사 관계자는 “안전진단 규제 완화는 건설사 보다는 재건축 사업을 추진하려는 조합 측에서 더 환영할 만한 사안”이라며 “단기적으로 건설사가 얻는 이익은 없다시피 하다”고 설명했다.

또 “재건축 사업의 첫 단계인 안전진단 이후 분양 완료까지 적게는 10년, 많게는 15년 이상이 걸린다”면서 “건설사는 이익이 실현화되는 분양 완료 시점이 더 중요하다”고 강조했다.

그러면서 “단 장기적인 관점으로 봤을 때 이번 규제 완화는 건설사 입장에서도 긍정적인 요소”라며 “안전진단 문턱이 낮아짐에 따라 그간 번번이 좌절을 맛봤던 조합들의 재건축 사업이 가속화될 것으로 보인다. 이는 곧 건설사가 수주할 수 있는 물량이 늘어나는 것을 의미한다”고 부연했다.

끝으로 이 관계자는 “정부가 재건축 사업 활성화를 통해 공급확대를 노리는 것으로 보인다”며 “다만 재건축 사업을 통한 공급확대 효과는 10~15년 이상 오랜 기간이 지나야 가시화된다. 또 공급이 이뤄지는 미래의 부동산 시장 상황이 어떻게 될지 장담할 수도 없다”고 평가했다. 

한편 안전진단 개선시 각 지자체장의 권한이 막대해 질 것을 우려하는 시각도 존재했다.

C건설사 관계자는 “30년 이상이 된 노후단지도 안전진단에 가로막혀 재건축 사업이 추진되지 못한 사례를 상당수 봐왔다”며 “특히 가중치가 가장 큰 구조안정성 항목 기준을 넘지 못해 사업 신청이 받아들여지지 않은 경우도 꽤 많았다”

뒤이어 “구조안정성 가중치 조정과 공공기관 적정성 평가 완화 등으로 인해 사업을 검토만 해왔던 서울 내 여러 조합들이 재건축 사업을 신청할 것으로 보인다”며 “허나 안전진단 규제 완화가 현 시장 상황을 전환하기에는 다소 무리가 있어 보인다. 또한 알려진대로 규제 완화가 이뤄지면 각 지자체의 권한이 막대해져 지자체장 성향에 따라 재건축 사업 추진 여부가 결정될 가능성이 높다”고 우려했다.

D건설사 관계자 역시 “규제 완화로 재건축 사업이 활성화되면 장기적으로 먹거리가 늘어나는 것은 사실”이라면서도 “소문대로 안전진단이 개선된다면 각 지자체의 역할이 막강해져 앞으로 지역별로 재건축 사업 추진 속도 등의 차이가 발생할 것으로 판단된다“고 예상했다.