시사위크=김필주 기자  정부가 재건축안전진단 구조안전성 항목의 가중치를 기존 50%에서 30%로 하향 조정하기로 했다. 

또 ‘조건부재건축’ 점수 범위를 30~55점에서 45~55점으로 조정해 보다 빠른 재건축 추진이 가능토록 할 방침이다.

◇ 정부, 구조안정성 가중치 30%로 조정… ‘조건부재건축’ 점수 범위도 축소

8일 국토교통부(이하 국토부)는 이러한 내용 등이 담긴 ‘재건축 안전진단 합리화 방안’을 발표했다.

먼저 재건축안전진단 평가항목 중 구조안전성의 가중치 비중은 50%에서 30%로 줄어든다. 반면 주거환경 항목은 15%에서 30%로, 설비노후도 항목은 25%에서 30%로 각각 상향 조정된다.

이번에 가중치 비중이 줄어든 구조안전성 항목은 건물의 기울기, 내구력, 기초침하 등을 평가한다.

가중치 비중이 늘어난 주거환경 항목은 주차대수·생활환경·일조환경·층간소음·에너지효율성 등을, 설비노후도는 난방·급수·배수 및 전기‧소방설비 등을 평가하고 있다.

정부는 ‘조건부재건축’ 점수 범위를 축소하는 반면 재건축 점수 범위를 확대해 재건축 사업이 보다 빠르게 추진될 수 있도록 했다.

현재 구조안전성 등 4개 평가항목별로 가중치를 적용해 합산한 총 점수에 따라 30점 이하일 경우 ‘재건축’을 허가하고 있다. 이외에 30점에서 55점 이하일 때에는 ‘조건부재건축’으로, 55점 초과시에는 ‘유지보수’로 각각 구분해 판정한다.

하지만 그동안 재건축을 추진하려던 조합들 사이에서는 ‘조건부재건축’ 판정 범위가 너무 넓어 재건축 판정을 받기가 ‘바늘 구멍 찾기’보다 어렵다는 불만이 제기돼왔다.

이에 정부는 재건축 판정 점수 범위를 기존 30점 이하에서 30~45점 이하로 확대하고 ‘조건부재건축’ 판정 범위는 45~55점 이하로 축소키로 했다.

안전진단에서 ‘조건부재건축’ 판정을 받았을 경우 의무적으로 국토안전관리원 등 공공기관으로부터 적정성 검토를 받아야 했던 절차도 개선된다.

‘조건부재건축’은 붕괴 우려 등 구조적 결함은 없으나 그냥 두기도 모호한 상태를 의미한다. 

안전진단 과정에서 ‘조건부재건축’ 판정을 받으면 공공기관으로부터 적정성 검토를 받아야 하며 이후 재건축 또는 유지보수 판정이 내려지게 된다.

하지만 적정성 검토 과정은 통상 3~6개월 걸리는 안전진단보다 더 많은 통상 7개월의 기간이 걸렸고 1,500세대 기준 적정성 검토시에는 추가로 1억원의 비용이 소요되는 등의 여러 문제점이 발생했다.

이에 정부는 앞으로 ‘조건부재건축’ 판정을 받더라도 원칙적으로 공공기관의 적정성 검토를 거치지 않고 관할 지자체가 요청할 때에만 예외적으로 적정성 검토를 실시하도록 개선했다.

또한 적정성 검토 범위도 안전진단 관련 모든 내용에서 표본수량‧증빙자료 등 확인에 필요한 사항으로 한정했다.

◇ 민간진단기관 컨설팅 지원 및 재건축 시기 조정 방안 보완

국토부는 향후 안전진단이 공공기관의 적정성 검토 없이 진행되는 만큼 안전진단 주체인 전체 민간진단기관을 상대로 분기별 정기교육을 실시할 방침이다.

아울러 지자체의 요청이 있을 시 안전진단 실시 전 공공기관이 해당 지자체 및 선정된 민간진단기관을 대상으로 안전진단수행계획서 등에 대한 컨설팅을 지원할 예정이다.

동시에 국토부‧지자체‧공공기관은 정기적으로 민간진단기관을 합동 점검하기로 했다. 이 과정에서 민간진단기관의 부실 안전진단이 적발될 시 2년 이하 징역 및 2,000만원 이하 벌금, 영업정지 등의 제재에 나설 계획이다.

재건축 시기 조정 방안도 보완된다. 정부는 시기조정 대상인 ‘조건부재건축’ 판정 단지는 시‧군‧구청장이 지역 내 주택수급 상황을 종합 검토해 정비구역 지정 시기를 조정할 수 있도록 시기조정 방법을 구체화하기로 했다.

여기에 지금처럼 부동산 시장이 불안하거나 전‧월세난이 우려되는 때에는 정비구역 지정을 1년 단위로 조정 가능하도록 구체적인 절차를 규정할 예정이다.

이와 함께 종합적‧광역적인 시장 대응이 필요한 시기에는 국토부장관 및 시‧도 지사가 지정권자(특별시장‧광역시장‧군수 등)에게 정비구역 지정 시기를 조정하도록 권고하는 규정도 마련키로 했다.

국토부는 이달 안에 개정된 ‘주택 재건축 판정을 위한 안전진단 기준(고시)’을 행정예고한 뒤 내년 1월 중 시행될 수 있도록 할 방침이다.

다만 국토부 장관의 재건축 시기 조정 권한 규정 등은 법률 개정사항이므로 국회 논의를 거쳐야 한다.

◇ 전문가들 “정부 대책, 공급기반 마련 등 긍정적… 시장 연착륙 효과는 제한적”

한편 부동산 전문가들은 정부의 이번 대책에 대해 긍정적인 평가를 내리면서도 침체기를 겪고 있는 현 부동산 시장을 활성화하기에는 역부족이라는 의견을 보였다.

임병철 부동산R114 팀장은 <시사위크>와의 통화에서 “향후 재건축 추진이 가속화됨과 동시에 안전진단을 신청하거나 통과하는 단지도 늘어날 것으로 예상된다”면서 “더불어 도심 내 주택 공급 기반이 마련되면서 수요자가 원하는 곳에 중장기적으로 양질의 주택 공급이 확대될 것으로 예상된다”며 긍정적인 반응을 보였다.

또 “안전진단 규제 완화로 인해 현재 안전진단을 추진 중인 서울 양천구 목동과 노원 상계동 등 1980년 중후반에 지어진 주요 재건축 추진 단지들의 기대감이 커질 것으로 판단된다”고 덧붙였다.

다만 그는 “안전진단이 정비사업 중 초기 단계에 해당되고 금리인상 영향으로 매수심리가 크게 위축돼 있어 주택 거래시장을 활성화시키기에는 한계가 있다”며 “지난 8월 여의도 공작아파트 재건축 심의 통과에 이어 10월 강남 대치동 은마아파트 재건축 정비계획안 통과, 11월 양천 목동지구 재건축 가이드라인 확정 및 대치미도아파트 신속통합기획안 확정 등 서울 주요 재건축 단지들이 속속 사업에 속도를 내고 있다. 그러나 경기 불황과 금리인상에 따른 ‘부동산 한파’로 아직까지 시장에서는 별다른 움직임이 없는 상황”이라고 진단했다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “재건축 추진에 나선 기존 단지들 즉 안전진단을 시행하려던 아파트 단지들은 장기적으로 긍정적 요인”이라면서도 “단 가격급등은 쉽지 않다”고 평가했다.

이어 “부동산 침체기인 지금은 어지간한 내용(정부 대책)이 나와도 바로 호가와 거래가격에 반영되지 않는다”며 “특히 재건축은 사업완료까지 소요되는 시간이 길다는 점을 유념해야 한다. 또 안전진단요건이 변경되도 재건축초과이익환수제 같은 재건축 저해요인은 여전하다는 점도 유의해야 한다”고 덧붙였다.

그러면서 “이번 조치가 부동산 시장 연착륙에 미치는 효과는 제한적일 것으로 생각된다. 금년 상반기와 비교해 환경여건이 너무 다르기 때문”이라며 “가장 큰 문제는 미국의 기준금리가 지금까지 오른 것보다도 앞으로 어디까지 오를지를 예상할 수 없다는 불확실성에 있다. 이런 외부요인의 영향을 국내의 정책변화로 상쇄하기는 쉽지 않다”고 분석했다.