시사위크=김필주 기자  정부가 침체에 빠진 부동산 시장을 살리기 위해 다주택자에 대한 주택담보대출(주담대) 규제 등을 완화하는 방안을 추진한다. 정부는 이를 통해 집값의 급격한 하락을 막고 부동산 시장의 연착륙을 유도하겠다는 전략이다.

하지만 다수의 전문가들은 금리인상 기조가 내년까지 이어질 가능성이 큰 만큼 다주택자의 주담대 규제 완화 등이 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다봤다.

◇ 정부, LTV 30% 적용

21일 정부는 윤석열 대통령 주재 하에 ‘제12차 비상경제민생회의’ 겸 ‘제1차 국민경제자문회’를 열고 다주택자 주담대 규제 완화 등의 내용이 담긴 ‘2023년 경제정책방향’을 발표했다. ‘2023년 경제정책방향’에 따르면, 정부는 다주택자가 거래 주체로서의 역할을 다할 수 있도록 그간 행해졌던 규제를 대폭 완화키로 했다.

가장 먼저 규제지역 다주택자에 대한 주담대 금지 규제를 해제하고 LTV 상한을 30%로 적용할 방침이다. 또 다주택자를 상대로 한 취득세 중과제도도 완화한다. 현재 3주택자 및 조정지역 2주택자에게는 8%의 취득세율이 적용되며 4주택자·조정지역 3주택 이상 다주택자 및 법인에게는 12%의 세율이 매겨진다.

정부는 이를 대폭 완화해 3주택자·조정지역 2주택자의 경우 취득세율을 4%로, 4주택·조정지역 3주택 이상 다주택자 및 법인에게는 6%로 각각 완화하는 방안을 추진한다.

이외에도 정부는 내년 5월까지 한시적으로 유예 중인 양도세 중과배제는 오는 2024년 5월까지 1년 연장하고 내년 7월 세제개편안을 통해 근본적인 개편안을 마련할 계획이다. 아울러 분양 및 주택·입주권에 적용됐던 단기양도세율도 지난 2020년 수준으로 환원키로 했다. 

◇ 전문가들, 다주택자 규제 완화 효과에 부정적

정부의 다주택자 주담대 규제 완화가 부동산 시장에 미치는 효과는 적을 것으로 보인다.

김효선 NH농협은행 올백자문센터 부동산 수석위원은 <시사위크>와의 통화에서 “정부 대책이 당장 시장에서 눈에 띄는 효과를 일으키지는 못할 것”이라며 “주담대 규제 완화도 별다른 효과가 없을 것으로 보이는데 수요층에게는 대출 제한보다는 지속적인 금리인상에 따른 현재의 고금리가 더 대출을 꺼리게 만드는 요소”라고 진단했다. 

이어 “투자 차익을 노리고 있는 다주택자의 경우 더욱 금리인상에 민감해 질 수 밖에 없다”며 “당장 투자로 인한 수익이 크지 않는 한 높은 이자의 주담대를 이용하면서까지 추가로 주택을 매입하려고 하지 않을 것으로 사료된다”고 부연했다.

권대중 명지대학교 부동산학과 교수는 “금리인상으로 인해 정부 대책이 별다른 영향을 미치지 못할 것”이라면서도 “단 다주택자에게 주담대가 허용될 경우 기존 주택에는 영향은 없을 것이나 일부 미분양주택분이 분양되는 효과는 얻을 것”이라고 예상했다.

그러면서 “지금은 금리인상이 그 어떤 변수보다도 시장에 가장 큰 영향을 주고 있다”며 “금리인상이 하락세로 전환하는 시점이 주택가격 최저점일 것으로 판단된다”고 덧붙였다. 

다주택자에 대한 취득세 완화가 일정 부분 거래를 활성화시킬 것이라는 견해도 있었다.

박원갑 KB부동산 수석위원은 “다주택자 취득세 인하는 앞으로 다주택자에게도 취득 단계의 진입장벽이 낮아지는 만큼 수요가 더 생긴다는 것을 의미하는데 주택가격의 낙폭을 줄이는 효과가 있을 것”이라고 내다봤다. 다만 그는 “취득세 인하를 위한 정부‧여당의 지방세법 개정안을 향후 야당이 국회에서 통과시켜줄 지 여부가 변수가 될 것”이라고 강조했다.

우병탁 신한은행 WM센터 부동산 팀장은 “그동안 적용됐던 취득세 중과제도가 다주택자의 추가 주택 구입을 제한해왔다”며 “이번 취득세 중과제도 완화가 완전하지는 않으나 일정 부분 거래 활성화에 기여할 것으로 보인다”고 전망했다. 이어 그는 “취득세는 단일세율로 세율을 8%에서 4%로 완화하면 딱 그만큼 주택가격이 하락하는 효과가 발생한다”며 “따라서 취득세율 완화로 가격이 떨어지는 수준 정도 거래 활성화에 기여할 것으로 생각된다”고 예측했다.

또한 그는 “일각에서는 이번 다주택자 주담대 규제 완화로 가계부채가 급증할 것으로 보고 있는데 지금과 같은 경기 하락시기에는 그럴 가능성은 커보이지 않는다”면서 “다주택자의 경우 주담대 규제가 완화됐더라도 내년 금리인상 기조 및 경기 전망, 집값 하락추세 시기, 자금 여건 등을 모두 고려해 대출 실행 여부를 결정할 가능성이 높다”고 말했다.