시사위크=김필주 기자  정부가 지난 21일 ‘2023년 경제정책 방향’을 발표하면서 내년부터 대대적인 부동산 규제 완화에 나서기로 결정했다.

이에 맞춰 여야는 지난 22일 내년도 예산안 처리에 전격 합의했고 다음날인 23일에는 국회 본회의를 열고 2023년도 예산안을 처리했다. 

이 과정에서 종합부동산세법 등 부동산 관련 세제개편안도 함께 국회 문턱을 넘어섰다. 

이에 따라 내년에는 부동산 관련 세제 및 정책에서 많은 변화가 발생할 예정이다. 이에 <시사위크>는 내년부터 달라지는 부동산 관련 세제‧정책들을 정리했다.

◇ 다주택자 대상 종부세‧취득세 중과 완화 

먼저 내년부터 과세표준 12억원 이하 및 조정대상지역 2주택자에 대한 다주택자 종합부동산세 중과세율을 폐지하고 0.5~2.7%의 일반세율을 적용한다.  

즉 과표 구간 6억원 초과 12억원 이하에 해당하는 3주택자는 1주택자와 마찬가지로 일반세율 1%를 적용받게 된다.

반면 과표 12억원 초과 3주택 이상을 보유한 다주택자는 2.0~5.0%의 중과세율이 적용된다.

종부세 기본공제금액은 기존 6억원에서 9억원으로 상향조정됐다. 내년부터는 보유 주택의 공시가격 합산액이 9억원 이하이면 종부세를 납부하지 않아도 된다. 1세대1주택자의 기본공제금액은 현행 11억원에서 12억원으로 조정됐다.

주택 수별로 각각 다르게 적용됐던 세부담 상한율이 150%로 일원화된다. 종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 상한 기준을 두고 있다. 

그동안 1·2주택자는 재산세 합산 금액의 150% 초과분을, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분은 각각 과세를 제외했다. 내년부터는 주택 수 및 규제지역 등과 상관없이 종부세 세부담 상한율을 150%로 일원화한다.

부동산 증여시 양도소득세 이월과세 적용 기간은 현행 5년에서 10년으로 늘어난다. 현재는 배우자·자녀 등이 부동산을 증여받은 후 5년이 지난 뒤 매도하면 증여자의 취득금액이 아닌 수증자가 증여받은 가액으로 양도차익을 계산한다. 이때 취득금액은 높아지고 양도차익은 줄면서 양도세 절세 효과를 얻을 수 있다.

하지만 내년부터는 부동산을 증여받은 자는 10년 후 부동산을 매도해야 이같은 절세 효과를 누릴 수 있다.

부동산 취득세 과세표준도 내년부터는 실거래가격으로 변경된다. 올해까지는 개인이 유상으로 부동산을 취득하면 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해 취득세를 납부했다.

그러나 내년 1월 1일부터는 유상취득이나 원시취득(건물 신축 후 취득)하면 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 한다.  

부동산 증여시 취득세 과표 기준도 내년부터 ‘시가표준액’에서 ‘시가인정액’으로 변경된다.

그간 증여로 부동산을 취득할 때 취득세 과세표준은 시가 대비 60~70% 수준인 ‘시가표준액(개별공시가격 등)’을 적용해왔다. 하지만 오는 2023년 증여분부터는 ‘시가인정액’을 과표로 삼아 취득가액이 매겨진다. 

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이 매매사례가액·감정가액·공매가격 등 시가로 인정되는 가액으로 공시가격에 비해 높다. 따라서 내년부터 부동산 증여시 취득세 부담이 더욱 늘어날 것으로 보인다.

다주택자 대상 취득세 중과세율은 기존 8~12%에서 4~6%로 하향 조정된다. 구체적으로 3주택자는 8%에서 4%로, 4주택 이상‧조정지역 3주택자‧법인 등은 12%에서 6%로 세율이 적용된다. 

내년 5월까지 한시 유예 중인 양도세 중과 배제는 오는 2024년 5월까지 1년 연장한다. 분양권 및 주택‧입주권 등에 적용되는 단기 양도세율은 2020년 이전 수준으로 되돌린다. 

◇ 주담대 관련 규제 완화… 서민 위한 보금자리론 지원 대상 확대

규제지역 다주택자는 내년부터 그동안 금지됐던 주택담보대출(주담대)을 이용할 수 있다. 이때 LTV 상한은 30%를 적용한다.

생활안정‧임차보증금 반환 목적의 주담대 규제가 완화된다.

9억원 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 이용시 현 3개월 전입 의무를 없애고 생활안정 자금 목적의 주담대 한도(2억원)는 폐지한다. 또 15억원 초과 아파트 임차보증금 반환 주담대 이용시 적용됐던 2억원 한도 역시 사라진다.

서민층의 내집 마련 지원을 위해 안심전환대출(주택가격 6억원 이내, 대출한도 3억6,000만원)과 적격대출(주택가격 9억원 이내, 대출한도 5억원)을 기존 보금자리론에 통합한 ‘특례보금자리론(1년 한시)’을 내년 1분기 중 시행할 예정이다.

‘특례보금자리론’은 기존 보금자리론 대비 지원 대상을 주택가격 6억원에서 9억원 이하로 확대하고 대출한도는 3억6,000만원에서 5억원으로 늘릴 계획이다. 아울러 7,000만원 이하 소득제한 없애기로 했다.

◇ 전세사기 피해 임차인 지원 및 무주택자 월세세액공제 상향

무주택 근로자의 월세세액공제율은 상향 조정된다. 총급여 5,500만원 초과 7,000만원 이하 무주택 근로자의 경우 월세세액공제율을 기존 10%에서 15%로 상향했다.

총급여 5,000만원 이하 무주택 근로자는 올해까지 월세세액공제율 12%를 적용받지만 내년부터는 17%를 적용받게 된다.

내년 4월부터는 경매·공매로 집이 넘어갈 경우 세입자가 확정일자를 받았다면 확정일자 이후 발생한 집주인 체납세액에 앞서 전세보증금을 먼저 변제받게 된다.

이와 함께 새 집주인이 미납한 세금이 많아도 이전 주인이 체납한 세금 범위 내에서만 보증금보다 우선 변제한다.

여기에 내년 4월부터는 일정 보증금 매물을 제외한 세입자는 임대차계약서를 들고 전국 세무서 중 한 곳을 방문하면 집주인의 체납 세금 여부를 확인할 수 있다.

정부는 조만간 집주인의 체납 세금 확인이 제한되는 보증금 규모를 시행령을 통해 결정할 방침이다.

내년 1월 중순경 전세사기 피해 임차인을 대상으로 생활 안정을 위한 주택도시기금 초저리 자금대출 지원을 실시한다. 최대 10년 동안 연 1% 금리로 가구당 1억6,000만원 한도로 지원한다.

이어 내년 2월 정부는 범정부 전세사기 특별단속(2022년 7월~2023년 1월) 결과를 발표하고 임차인 보호 제도개선 사항에 대한 설명자료를 제공할 방침이다.