시사위크=김필주 기자  인천 중구 등 3곳이 ‘미분양 관리지역’에 포함되면서 기존 10곳이었던 관리지역이 13곳으로 늘어났다.

이에 따라 일각에서는 최근 미분양 증가 영향으로 미분양 관리지역이 늘어난 것 아니냐며 우려를 표했다. 이같은 상황이 맞물리자 시장 내에서는 미분양 관리지역에 대한 관심도 점점 커져가고 있다.

◇ 미분양 관리지역 확대 미분양 증가 영향?… HUG “부작용 막기 위한 선제적 조치“

앞서 지난 3일 HUG(주택도시보증공사)는 발표한 ‘제74차 미분양 관리지역 선정‧공고’에 따르면 인천 중구, 울산 남구, 전북 군산시 3곳이 미분양 관리지역에 새로 포함됐다.  

이어 기존 관리지역이었던 △대구 중구·남구·수성구 △울산 울주군 △충북 음성군 △충남 아산시·홍성군 △전남 광양시 △경북 포항시 △경북 경주시 등 10곳은 재지정됐다.

정부가 HUG를 통해 미분양 관리지역을 지정하는 이유는 주택공급절차를 상대적으로 까다롭게 해 과잉 공급되는 것을 막기 위해서다. 

지난 2016년 지방에서 미분양이 증가하고 있음에도 불구하고 저금리, 유동자금 증가 등의 상황으로 청약 경쟁률이 상승하면서 오히려 공급 물량은 급증하는 현상이 발생했다.

이에 정부는 같은 해 8월 25일 가계부채 대책의 일환으로 적정 수준의 주택공급을 유도하고 HUG의 보증리스크 관리를 위해 미분양 관리지역 제도를 도입·시행했다.

하지만 금리인상 등의 여파로 지난해부터 부동산 경기가 악화되자 지난달말 HUG는 미분양 관리지역 지정 기준을 변경했다.

구체적으로 기본 요건 중 미분양 가구 수 요건을 기존 500가구 이상에서 1,000가구 이상으로 확대했고 여기에 이전에는 없었던 공동주택 재고 수 대비 미분양 가구 수가 2% 이상인 시‧군‧구 지역에 해당해야 한다는 조건을 추가했다.

이같은 기본 요건이 충족된 지역 중 △미분양 증가(3개월간 전월보다 미분양 가구 수가 50% 이상 증가한 달이 있는 지역) △미분양 해소 저조(당월 미분양 가구 수가 1년간 월평균 미분양 가구 수의 두 배 이상인 지역 등) △미분양 우려(최근 3개월간 전월보다 인허가 실적이 50% 이상 증가한 달이 있는 지역 등)의 3가지 요건 가운데 하나에 해당하는 지역은 미분양 관리지역으로 선정된다.

이외에도 HUG는 미분양 관리지역 최소 지정기간을 2개월에서 1개월로 단축하고 예비·사전심사로 나뉘었던 심사 절차는 사전심사만 진행하기로 결정했다.

◇ 정부, 관리지역 내 심사 과정 사전심사로 단축… 전문가 “장기적 미분양 해소 도움“

미분양 관리지역 내에서는 주택사업자를 대상으로 관리가 이뤄진다.

관련 법상 국내 건설사 등 주택사업자의 경우 20가구 이상 선분양할 때 HUG를 통해 반드시 분양보증을 받아야 한다. 이는 주택사업자가 부도 등의 사유로 주택공사를 완료하지 못하면 소비자들은 이미 지불한 계약금‧중도금을 돌려받을 수 없기 때문이다.

미분양 관리지역 안에서 주택사업자가 분양보증(PF 포함)을 발급받으려면 HUG로부터 사전심사를 받아야 하며 심사결과 ‘양호·보통’일 때에는 6개월 내 보증신청이 가능하다. 이에 반해 ‘미흡(60점 미만)’시에는 보증 취급을 유보한다. 다만 ‘2회 미흡’시 자금관리 조건부로 보증 신청이 가능하다.

HUG 관계자는 <시사위크>와의 통화에서 “최근 부동산 PF 시장 내 ‘자금경색’과 ‘고금리’로 수요가 위축되면서 시장 환경이 급변함에 따라 제도 도입 당시와 상이한 시장 환경을 감안해야 한다는 목소리가 여기저기서 나왔다”며 “이에 제도 기본 취지는 유지하되 광범위한 관리지역 지정, 복잡한 심사절차 등에 따른 부정적 영향(시장 침체 우려 등)을 방지할 필요가 있어 제도를 개선했다”고 밝혔다.       

이어 “최근 미분양 증가 추세 등 주택경기의 하강 국면을 감안해 일률적 지역지정·심사절차 등으로 인한 부작용 우려가 발생하지 않도록 미분양 관리지역 지정기준과 심사절차의 합리성을 강화하겠다”고 덧붙였다.

송승현 도시와경제 대표는 “미분양 관리지역 내에선 심사 과정을 거쳐 분양성이 없다고 생각되면 공급에 제약을 준다”며 “분양가격이 너무 과하면 사업성이 떨어지고 주변 주택가격에 불안 요소로 작용해 장기적으로는 공급계획에도 문제가 되기 때문”이라고 전했다.

또 “미분양 관리지역에 지정되면 공급 및 주택가격 측면에서 장기적으로 수급 안정에 도움이 된다”면서도 “단 단기적으로는 ‘낙인 효과’가 발생해 해당 지역은 분양성이 떨어지고 주택가격이 추가 하락할 가능성이 있다는 인식을 시장에 심어준다”고 설명했다.

송승현 대표는 “HUG의 미분양 관리지역 지정 기준 개선은 미분양 증가 등 급격한 환경에 대응하기 위한 선제적 조치”라며 “HUG 입장에서는 주택 수급 조정, 분양 시장 부실화 우려, 보증 등 금융과의 연관성을 모두 고려한 것으로 보인다”라고 분석했다.

그러면서 “미분양 관리지역 지정 제도는 미분양 해소에 도움이 되는 것은 사실”며 “미분양 증가 지역에 주택 공급이 계속 이뤄진다면 미분양 해소가 요원해지기 때문”이라고 부연했다.

한편 지난달 국토교통부가 발표한 ‘2023년 1월 주택통계’에 따르면 올 1월말 기준 전국 미분양 주택은 총 7만5,359호로 집계됐다. 이는 전달 대비 10.6%(7,211호) 증가한 규모다.

미분양 관리지역에 포함된 인천 중구가 속한 인천의 미분양주택은 3,209호로 한 달새 28.7% 늘어났다. 대구의 경우 1만3,445호(작년 12월)에서 1만3,565호(올 1월)로 0.9% 증가했으며 울산은 3,570호에서 4,253호로 19.1% 늘었다.

HUG가 이번에 미분양 관리지역에 신규 추가한 인천 중구, 울산 남구, 전북 군산시 등 3곳 역시 미분양 주택이 늘면서 미분양 해소 조짐도 적은 지역이다.