시사위크=김필주 기자  대구 지역의 미분양주택이 해소되는 시점이 주택 경기가 반등하는 때라는 주장이 제기됐다.

대구시 및 국토부 등에 따르면 대구 지역의 미분양주택은 올해 3월 기준 1만3,199호로 전국 미분양 중 약 18%를 차지하며 1위를 기록했다.

8일 유안타증권 신연화‧이소윤 연구원은 ‘대구 미분양이 알려주는 것들’이라는 제목의 보고서를 통해 대구 미분양 물량이 유의미하게 소진되는 시점을 주택 경기 반등 시그널로 해석할 수 있다고 주장했다.

보고서에 따르면 대구는 주택 경기 변동에 보수적으로 반응하는 시장이다. 대구의 경우 전국에서 가장 먼저 미분양 물량이 적체됐다. 다른 지역이 2021년 하반기부터 미분양 물량이 늘기 시작한 반면 대구는 같은 해 3월부터 미분양 물량이 증가했다.

5대 광역시 미분양 물량을 지역별로 나눠보면 대구의 미분양 물량은 가장 최근 1만3,199호(3월 기준)로 광역시 중 절반이 넘는 56.9%를 차지하고 있다.

또 대구는 전국 광역 기준으로도 수도권(서울‧경기‧인천, 1만1,034호)을 제치고 가장 많은 미분양 주택 수를 보유한 것으로 나타났다. 대구 인근 경북(9,016호) 지역 미분양 물량까지 더하면 전국 미분양 물량의 30.8%가 대구·경북 권역에 분포해 있다.

이와 함께 대구는 상승장일 때 오름폭은 낮고 하락장일 때는 내림폭이 큰 것으로 조사됐다.

아파트 가격 상승시기였던 2020~2021년 아파트 매매가격지수는 전국 평균 22.4%의 상승률을 보였는데 이 시기 대구는 평균치보다 적은 16.2%의 상승률을 기록했다.

이에 반해 지난 2022년 초부터 최근까지 하락장에서 대구의 매매가격지수 변동률은 -18.8%로 전국 평균 -12.5%를 넘어섰다.

보고서는 대구의 미분양 사태의 주 원인으로 △지난 10년간 지속적인 주택매수가능인구(20~60대) 인구 유출 △타 지역 대비 높은 자가거주 비율 △타지역 대비 높지 않은 외부 투자 수요 등을 꼽았다.

여기에 △1인당 개인소득이 2,105만원(2021년 잠정치)으로 5대 광역시 중 가장 낮은 점 △평균 자산규모도 4억4,547만원으로 타 광역시 평균 대비 낮은 점 △타 광역시 보다 높은 부채규모(8,474만원) △소득·부채 수준에 따라 높은 금리 민감도 △높은 분양가 등도 미분양 증가에 한몫한 것으로 분석했다.

또한 대구의 미분양 적체 상황이 해소되려면 충남 사례처럼 금리, 매수 심리, 수요자의 희망 분양가 시점 도래 등이 뒷받침되야 한다고 주장했다.

보고서에 의하면 지난 2015년 미분양 물량이 급증해 아파트 매매가격지수가 하락한 충남은 2020년 4월을 기해 매매가격지수가 반등했다. 이후 서서히 충남의 미분양 물량은 감소하기 시작했다.

이에 대해 신연화 연구원은 “충남의 경우 특정한 미분양 대책의 결과라기보다는 상승장에서의 우호적인 금리와 낙관적인 매수 심리, 세종이나 수도권 대비 낮은 분양가 등이 어우러져 자연스럽게 물량이 소진된 것으로 보는 것이 합리적”이라고 설명했다.

이소연 연구원은 “미분양 적체로 인해 대구 지역이 전반적으로 부동산 매수 심리 자체가 위축된 상황”이라며 “아파트 가격 하락 추세가 지속되고 있고 상승에 보수적으로 반응하는 대구 시장 특성을 감안했을 때 아직 가격 반등을 낙관적으로 전망하기에는 이른 시점”이라고 밝혔다.

그러면서 “현재 하락 추세인 대구의 지표가 의미있는 수준으로 상승 전환할 때 주택 경기 역시 반등했다고 볼 수 있는 근거가 된다고 판단한다”고 덧붙였다.