시사위크=김필주 기자  정부가 국민들의 보유세 부담을 완화하겠다며 내년도 공시가격을 2020년 수준으로 환원하는 내용의 ‘공시가격 현실화 수정 계획’을 최근 발표했다.

정부는 과거 문재인 정부 당시 부동산 가격 폭등에 이어 2020년 11월 수립된 ‘공시가격 현실화 계획’에 따라 현실화율이 가파르게 오르면서 올해 공시가격이 급등한 것으로 분석했다.

이에 국토교통부는 지난 6월부터 11월까지 한국조세재정연구원에 공시가격 현실화 관련 연구용역을 맡겼고 이달 4일과 22일에는 각각 공청회를 열고 의견수렴 절차에 나섰다. 

이후 중앙부동산가격공시위원회 등을 거쳐 지난 23일 오는 2023년 공시가격을 2020년 수준으로 조정하는 ‘공시가격 현실화 수정 계획’을 발표했다.

◇ 2023년 아파트 등 공동주택 공시가격 현실화율 72.7%→69.0%로 조정

정부가 발표한 ‘공시가격 현실화 수정 계획’에 따르면 오는 2023년 공시가격에 적용될 유형별 평균 현실화율은 2020년 수준인 공동주택 69.0%(기존 계획안 72.7%), 단독주택 53.6%(60.4%), 토지 65.5%(74.7%)로 각각 감소한다.

또한 수정 계획으로 인한 현실화율 인하 효과로 2022년 대비 2023년 공시가격 변동률은 평균 공동주택은 -3.5%, 단독주택은 -7.5%, 토지는 -8.4% 각각 하락할 예정이다.

정부는 오는 2023년의 최종 공시가격은 올해 부동산 시세 변동분을 반영해 결정할 예정이다.

이와 함께 2024년 이후 장기적으로 적용될 ‘공시가격 현실화 계획’은 내년 이후 부동산 시장‧경제여건의 불확실성이 높고 시세 조사의 정확성 개선이 먼저 필요하다는 전문가 의견을 반영해 내년 하반기 정도 마련할 계획이다.

다수의 부동산 전문가들은 정부의 ‘공시가격 현실화 수정 계획’이 주택 소유자의 보유세 부담 완화에는 효과가 있을 것이라며 긍정적인 반응을 보였다. 하지만 ‘거래 절벽’ 상태인 현 부동산 시장에는 별다른 영향을 끼치지 못할 것으로 내다봤다.

◇ 전문가들 “‘공시가격 현실화 수정 계획’, 현 시장 상황 바꾸기에는 역부족”

우병탁 신한은행 WM컨설팅 팀장은 <시사위크>와의 통화에서 “정부의 ‘공시가격 현실화 수정 계획’이 시장에 미치는 영향은 그다지 크지 않을 것으로 보인다”고 진단했다.

이어 “공시가격은 재산세‧종부세 등 보유세에 영향을 미친다”며 “현재 집값 하락 추세에서 주택 소유자들은 보유세 때문에 미래에 집을 팔아야겠다는 생각은 하지 않는다. 보유세가 오르면 현금흐름을 긴축하려 하지 집을 내놓지는 않는다. 보유세가 내려도 집을 팔거나 내놓지는 않는다”라고 설명했다. 

다만 그는 “다주택자의 경우 보유세 부담이 현격히 낮아지면 매수 수요가 늘면서 시장에 영향을 줄 수는 있다”고 덧붙였다. 

김효선 NH농협은행 올백자문센터 부동산수석위원은 “공시가격 현실화가 당장 시장에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 보인다”며 “주택 거래에 실제 영향을 주는 것은 금리인상이지 보유세 감면이 아니다”라고 평가했다.

그러면서 “현재 공시가격이 실거래가격 대비 높은 비정상적인 사례가 일부 발생하고 있다”며 “이에 지난 7월 세제개편안 발표 이후 종부세 개편에 실패한 정부가 종부세 등 보유세를 정상화하고자 공시가격 현실화에 나선 상황인데 ‘공시가격 현실화 수정 계획’을 토대로 자체 시뮬레이션한 결과 주택 소유자의 보유세 부담은 평균 30% 정도 감면될 것으로 예측된다”고 부연했다.

김효선 수석위원은 정부가 장기적인 관점에서 부동산 정책의 일관성을 유지해야 한다고 주문했다.

그는 “지난해 이미 전체적으로 종부세를 개편에 나섰던 정부는 올해 집값이 급락하자 추가 개편에 나선데 이어 기존 공시가격 현실화 계획도 전면 수정했다”며 “종부세 등 부동산 관련 정책은 최소 5년 이상 기다려야 효과를 볼 수 있는데 정권이 바뀔 때 마다 정치적 측면에서 수시로 변경되고 있다. 현 정부는 지금이라도 장기적 관점에서 부동산 관련 정책을 펼쳐야 한다”고 주장했다.

이번 ‘공시가격 현실화 수정 계획’이 임시방편에 불과하다는 지적도 제기됐다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “끽해야 2년 전 수준으로 적용한다는 내용이라 시장에 미치는 영향은 체감하지 못할 것으로 보인다”면서도 “단 부동산 규제 완화 및 정상화 측면에서 일보전진했다는 정도의 의미는 있다”고 말했다.

또 “공시가격 현실화로 1주택자들이 짊어질 재산세·종부세·건강보험료 같은 부담을 완화했다는 취지는 바람직하다”며 “그럼에도 짚고 넘어가야 할 점은 정부가 2020년 공시가격을 내년 보유세의 과세기준으로 삼겠다는 것인데 이는 어디까지나 ‘임시방편’”이라고 강조했다.  

뒤이어 “정부는 ‘내년이야 그렇다 쳐도 내후년은? 그다음은?’이라는 질문에 답할 수 있어야 한다”며 “일시적인 세금 완화 조치보다 중요한 것은 내년과 그 이후 기록할 공시가격 변동률 수치”라고 지적했다.

조영광 대우건설 빅데이터 연구원은 “과거 문재인 정부 때 겪어왔듯이 정부 정책은 시장사이클에 후행한다”면서 “윤석열 정부의 공시가격 환원 정책 역시 부동산 시장 하락을 완화시키기 위한 후행적 조치”라며 부정적으로 평가했다.

아울러 “‘공시가격 현실화 수정 계획‘은 주택매수심리가 급격히 얼어붙은 현 상황에서 유주택자의 부담을 완화시켜줌으로써 일정 부분 충격을 완화시키는 제한적 효과에 불과하다”고 꼬집었다.

‘공시가격 현실화 수정 계획’과 함께 종부세 완화 등 추가 대책이 필요하다는 주장도 제기됐다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “공시가격은 공적목적에 활용되는 부동산 통계 인프라로 각종 조세·사회보장제도에 직·간접적으로 쓰이는 만큼 공시가격 급등에 따른 사회적 부담을 충분히 고려할 필요가 있다는 점에서 정부의 ‘공시가격 현실화 수정 계획’은 적절한 조치였다고 평가한다”며 긍정적 반응을 보였다.

그러면서도 “단 내년 상반기까지 인플레이션에서 유발된 기준금리 인상 가능성이 열려 있어 집값 하향 조정 전망에 시장이 무게를 두고 있고 경제 성장률 둔화, 경기위축, 실수요자의 보유세 부담 등을 고려할 때 공시가격에 대한 시세 반영비율 장기 로드맵의 하향 수정과 1세대1주택자를 상대로 한 종부세 부담 완화 등 추가 방안이 필요해 보인다”고 분석했다. 

또한 그는 “올해 종부세의 공정시장가액비율이 60%로 하향 조정되면서 급격한 세부담은 막았지만 지난 7월 마련한 종부세 관련 정부개편안의 국회통과가 지연되고 있다”면서 “2023년 공시가격 기준일은 1월 1일이고 구체적 인하율은 4월 쯤 확정되기 때문에 이 기간 동안 거래 시세는 더 하락할 수 있다는 점도 고려해야 한다”고 요청했다.

끝으로 “‘공시가격 현실화 수정 계획’은 공시가격 하향 조정이 시세 하향 조정에 미치지 못하는 문제나 급격한 보유세 부담 속도를 조절해 지자체 반발과 민간 조세저항 움직임을 줄였다는 점에서 의미가 있다”며 “그러나 이로 인해 주택 거래량 회복,  가격 상승 등  반전 요인으로 작용하기는 한계가 있을 것으로 판단된다”며 말을 맺었다.