시사위크=김필주 기자  최근 빌라왕 사망으로 수백여명의 세입자들이 전세보증금을 돌려받지 못하고 있는 가운데 오피스텔의 전세가율이 역대 최고치를 기록하면서 ‘깡통전세’ 경보가 울리고 있다.

‘깡통전세’는 매매가격에 비해 전세보증금과 임대인의 주택담보대출 금액 합계가 더 높은 주택으로 계약 만료시 보증금을 돌려 받지 못할 가능성이 높다. 부동산 업계는 흔히 전세가율이 80% 이상인 주택을 ‘깡통전세’로 보고 있다.

21일 한국부동산원에 따르면, 11월 전국 오피스텔 전세가율(매매가격 대비 전세가격)이 84.92%로 집계됐다. 이는 관련 통계를 시작한 2020년 7월 이래 역대 최고치다. 전국 오피스텔 전세가율은 올해 1월 84.57%를 기록한 이후 매달 상승하고 있는 추세다.

지역별로 살펴보면 전세가율이 가장 높은 곳은 세종으로 11월 기준 전세가율 92.80%를 기록했다. 10월과 비교하면 0.01% 하락한 수치다.

수도권의 평균 전세가율은 한 달 전에 비해 0.02% 떨어진 85.64%로 나타났다. 서울은 84.21%의 전세가율을 보였고, 경기 및 인천은 각각 86.93%, 86.77%로 집계됐다. 

서울을 권역별로 들여다보면, 전세사기가 주로 발생한 강서구가 포함된 서남권(강서‧관악‧구로구 등)의 전세가율이 87.10%로 가장 높았다. 이어 서북권(마포‧서대문‧은평구 등)과 동북권(노원‧도봉‧강북구 등)은 각각 85.60%, 85.06%로 조사됐다. 도심권(용산‧종로‧중구 등) 및 동남권(서초‧송파‧강남구 등)은 각각 81.30%, 80.17%로 다른 권역에 비해 낮은 수치를 보였으나 여전히 80%대를 넘어섰다.

전국 평균 전세가율이 점점 상승 중인 상황에서 ‘깡통전세’ 우려 및 금리인상 여파로 인해 최근 3년간 수도권 오피스텔의 월세거래 비중은 매년 늘어난 것으로 조사됐다.

지난 10월말 ‘부동산R114’가 국토교통부 실거래가 자료를 분석한 결과, 수도권 오피스텔의 월세 거래 비중은 2020년 45.8%, 2021년 48.7%, 2022년(1~9월) 52.2%로 분석됐다. 올해 수도권 지역별 오피스텔 월세거래 비중은 서울 54.1%(5만10건 중 2만7,031건), 경기 53.2%(4만5,299건 중 2만4,080건), 인천 41.9%(1만3,532건 중 5,675건)로 집계됐다.

이처럼 오피스텔의 월세 거래 비중이 늘어난 배경에 대해 여경희 부동산R114 수석연구원은 “지속적인 금리인상에 따라 전세 대출이자 부담이 커지면서 월세 전환의 기준이 되는 전세보증금이 오른 영향이 크다고 볼 수 있다”면서 “여기에 전세가격 수준이 높을수록 이자부담이 급증하는 데다 깡통전세에 대한 우려도 있어 월세를 선택하는 수요가 늘어난 것으로 해석된다”고 설명했다.

이어 “월세를 찾는 신규 수요와 함께 전세보증금 인상분을 월세로 전환하는 갱신 수요도 늘면서 오피스텔의 월세가격은 점점 오르는 추세”라며 “이는 곧 주요 임차 수요층인 20‧30세대 1‧2인 가구의 주거비 부담을 가중시키는 요인으로 작용할 것으로 전망된다”고 덧붙였다.

한편 정부는 전세사기로 인한 세입자들의 피해가 증가하자 대응책 마련에 부심하고 있다. 지난 20일 법무부와 국토부는 ‘전세사기 피해 임차인 법률지원 합동 TF’ 킥오프 회의를 처음 열고 세입자들이 전세보증금을 조속히 돌려 받을 수 있는 방안 등에 대해 논의했다. 또 같은날 국토부는 전세사기로 의심되는 거래 106건을 1차적으로 경찰청에 수사의뢰했다.

특히 이번 1차 수사의뢰 건에는 최근 주택 1,000여채를 보유한 채 사망해 임차인 수백여명에게 피해를 입힌 이른바 ‘빌라왕’ 김모씨와 관련된 사례도 16건도 포함됐다.

국토부는 내년 1월 24일까지 진행되는 범정부 전세사기 특별단속 결과는 내년 2월 중 경찰청과 공동 발표할 예정이다. 또한 전세피해지원센터에 접수되는 피해사례는 조사·분석 과정을 거쳐 2개월마다 수사의뢰하는 등 경찰청과 긴밀한 공조를 통해 지속적으로 전세사기 단속을 펼칠 계획이다.