시사위크=김필주 기자  지속적인 금리인상에 따른 부동산 시장 침체로 전세 시세가 계약 당시 시세보다 낮아지면서 최근 ‘역전세난’과 ‘깡통전세’ 문제가 심각해지고 있다. 이에 따라 집주인이 보증금을 세입자에게 제때 돌려주지 못하는 사례가 급증하면서 세입자와 집주인간 분쟁도 늘어나고 있는 추세다.

특히 보증금을 돌려주지 않는 집주인을 상대로 세입자들이 대항력‧우선변제권을 유지하기 위해 신청한 임차등기명령 건수는 지난해 폭증한 것으로 나타났다.

법원 등기정보광장에 따르면 지난해 12월말 기준 서울시의 임차권등기명령 신청건수는 751건으로 집계됐다. 이는 같은 해 1월 185건에 비해 무려 306% 증가한 수치다.

서울 외 다른 지역도 상황은 마찬가지다. 경기도는 작년 한 해 동안 172건에서 568건까지 급증했고 이외에 △부산광역시(41건→121건) △대구광역시(11건→59건) △인천광역시(112건→344건) △광주광역시(9건→30건) △대전광역시(12건→48건) △울산광역시(11건→23건) 등도 두 배 이상 늘어났다.

현행 ‘주택임대차보호법’은 주택 인도와 주민등록을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있다. 따라서 임대차계약이 종료된 세입자가 보증금을 돌려받지 못하고 어쩔 수 없이 이사를 가더라도 종전 취득했던 대항력·우선변제권이 상실되므로 보증금을 돌려받기 어려워진다.

임차권등기명령은 이같은 문제를 해결하기 위한 제도다. 세입자가 법원의 집행명령에 따른 등기를 마치면 이사 후에도 세입자는 기존 집주인을 상대로 대항력·우선변제권을 유지할 수 있다.

◇ 임차권등기명령, 임대차 계약 만료 후 가능… 집주인 상대 계약 해지 의사표시 필요 

임차권등기명령을 신청하려면 우선 임대차 계약기간이 종료돼야 한다. 또한 이 과정에서 세입자는 집주인에게 반드시 명확하게 임대차 계약 해지 의사표시를 해야 한다.

임차권등기명령을 법원에 신청하려는 세입자는 △임차인‧임대인의 성명·주소 및 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지) △대리인 신청시 그 성명과 주소 △임대차 목적인 주택 또는 건물의 표시(임대차 목적이 주택 또는 건물의 일부인 때 그 목적 부분을 표시한 도면 첨부) △반환받지 못한 임차보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약은 전세금) △신청 취지 및 이유 등의 사항을 기재한 임차권등기명령신청서를 작성해 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 접수해야 한다. 

‘신청 취지 및 이유’에는 △임대차계약의 체결사실‧계약내용 △계약이 종료한 원인 사실 △임차주택 점유 시작일 △확정일자 등을 기재해야 한다.

또 임차권등기명령신청서와 함께 △임대인 소유로 등기된 주택 또는 건물의 등기사항증명서 △임대인의 소유가 아닌 주택 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예 : 건축물대장) △임대차계약증서 △주민등록등·초본(주소 이전 내용 모두 포함) △임대차계약 종료 내역서(계약 해지 통보 문자메시지 내역 등) 등의 서류도 첨부해야 한다.

임차권등기명령신청서 등의 서류가 접수되면 법원은 통상 3~4일에 걸쳐 심사를 진행해 결정문을 발표한다. 다만 문제가 발생해 보정명령이 내려지면 법원에 추가 서류를 보완‧제출해야 한다.

임차권등기명령은 판결시에는 선고를 한 때, 결정에 의한 경우 임대인에게 고지한 시점에 각각 효력이 발생한다.

대부분 결정으로 명령이 이뤄지는데 이때 결정정본은 임대인에게 송달되고 법원은 결정문을 등기소로 보내 임차권이 기재된다. 

◇ 정부, 임차권등기명령 허점 보완 위해 ‘주택임대차보호법’ 개정

하지만 그동안 임대인이 사망해 상속관계가 정리되지 않았거나 임대인의 주소불명, 임대인의 송달회피 등이 발생하면 임차권등기는 제때 이뤄지지 못했다.

이에 지난 16일 정부는 향후 ‘주택임대차보호법’ 개정을 통해 임차권등기명령 조항의 준용규정에 ‘가압류 집행은 채무자에게 재판을 송달하기 전에도 할 수 있다’는 ‘민사집행법’ 규정을 추가하겠다고 발표했다.

따라서 ‘주택임대차보호법’ 개정안 시행 이후에는 임대인에게 임차권등기명령 결정이 고지되기 전에도 임차권등기가 이뤄지게 된다. 

정부는 오는 2월 2일까지 입법예고 기간을 거쳐 내달 중 개정안을 국회에 제출할 계획이다.

한편 임차권등기 진행과 관련된 정보(송달 및 확정내역 등)는 법원 홈페이지를 통해 조회할 수 있다. 

아울러 세입자는 임차권등기명령 절차에 관한 규칙 제2조 제2항에 따라 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련된 비용을 임대인에게 청구할 수 있다.