2020-12-02 17:37
주택공급 확대 방안… 용적률 완화, 복잡한 ‘셈법’
주택공급 확대 방안… 용적률 완화, 복잡한 ‘셈법’
  • 서종규 기자
  • 승인 2020.07.29 16:57
  • 댓글 0
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정부가 주택공급 확대 방안 발표를 앞둔 가운데, 용적률과 관련한 셈법이 복잡해진 모습이다./뉴시스
정부가 주택공급 확대 방안 발표를 앞둔 가운데, 용적률과 관련한 셈법이 복잡해진 모습이다./뉴시스

시사위크=서종규 기자  당정이 주택공급 확대의 방안으로 재건축 단지의 용적률 완화를 검토 중이다. 그린벨트 해제가 사실상 백지화 된 가운데, 현실적으로 서울의 경우 재건축 용적률 완화 외에 주택공급 확대 방안을 찾기 힘들다는 판단에 따른 것이다. 하지만 공공임대 물량 확대에 따른 조합원 반발과 인근 집값 상승 조장 등 우려되는 가운데, 딜레마를 겪고 있는 모습이다.

29일 업계에 따르면 당정은 수도권 내 주택공급 확대와 관련해 강남 재건축 단지의 용적률 완화, 서울 층고제한 문제 등에 대한 논의를 이어가고 있다. 당정은 이르면 내달 초 강남 등지에서의 용적률 완화와 수도권 내 신규택지 발굴 등과 관련한 구체적인 공급확대 대책을 발표할 예정이다.

이 중 가장 주목을 받는 부분으로 용적률 완화가 꼽힌다. 용적률은 대지면적에 대한 지상층 연면적의 비율로, 통상 용적률을 높이면 건축물의 층수가 높아진다. 즉, 용적률을 완화할 경우 주택의 층수가 높아짐에 따라 주택 내 가구수를 늘려 주택공급의 확대로 이어질 수 있는 셈이다.

이번 공급대책에는 준주거지역의 용적률을 우선으로 상향 조정한 후 일반주거지역을 준주거지역으로 변경하는 내용이 담길 것으로 전망된다. 서울시는 현재 용적률 조정을 위해 일반 주거지역을 1~3종으로 세분화하고, 각각의 주거지 용적률을 조정해 적용 중이다. 현재 서울시 조례에 따르면 1종일반주거지역의 용적률은 150%, 2종일반주거지역의 용적률은 200%, 3종일반주거지역의 용적률은 250%다. 이외에도 서울시는 2014년부터 일반주거지역 내 아파트 층수를 35층으로 제한하고 있다.

일반주거지역을 준주거지역으로 변경할 경우 용적률은 최대 400%로 확대된다. 당정은 준주거지역의 용적률을 최대 800%까지 끌어올리는 방안을 검토 중인 것으로 전해진다. 이는 서울시 조례상 일반상업지역의 용적률과 같은 수치다.

또한 수도권 내 주요 공공택지의 용적률을 완화하는 방안도 검토 중인 것으로 전해진다. 기존 3기 신도시 외에 수도권 내 공공택지에 용적률을 높여 기존계획보다 1만 가구 이상 추가로 공급될 수 있도록 한다는 방침이다.

이외에도 당정은 한국토지주택공사(LH) 등 공공기관이 참여하는 ‘공공 재건축’을 선택하는 재건축 단지에 대해 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등 인센티브를 제공하며 일정 세대를 공공 임대물량으로 공급하는 방안도 검토 중이다.

하지만 용적률 완화 등 인센티브와 더불어 공공임대 확대가 강남권 등지에서 효력이 발생하지 않을 것이라는 분석이 나온다. 해당 조합원들이 재건축을 통한 ‘고급 아파트’를 추구한다는 이유에서다.

이은형 대한건설정책연구원 연구원은 “반포, 여의도 등 재건축을 하면 100% 완판이 보장된 사업장에서는 고급 아파트를 원하는 조합원들이 많을 것이며 고급아파트에는 임대물량 자체가 마이너스로 작용할 가능성이 높다”며 “용적률 상향 등 인센티브를 제공하는 대신 재건축 아파트에 공공이 개입할 경우 아파트가 고급스럽게 지어지지 않을 가능성이 높은 만큼 조합 내에서도 찬성률이 높지 않아 정부가 인센티브를 통한 공공재건축을 어필하기는 어려울 것”이라고 말했다.

다만 그는 “고급 단지에 대한 요구가 적은 서울 도심 외곽에 위치한 단지들이라면 용적률 상향 등 인센티브로 인한 빠른 사업추진이 가능해 찬성하는 조합원이 충분히 있을 수 있다”고 말했다.

이 연구원은 이어 “재건축 용적률 완화가 투기로 이어질 가능성이 있지만, 정부가 재건축 단지에 대해 2년 이상 실거주를 해야만 분양권을 받을 수 있는 정책을 내놓은 만큼 이 점을 염두할 필요가 있다”고 말했다. 그러면서 “용적률 완화 등 공급확대 정책이 부동산정책에 대한 불신을 쉽게 잠식시키기 어려울 수 있다”고 말했다.

또한 재건축 단지가 각종 규제로 인해 사업 추진이 더딘 가운데, 용적률 완화, 분양가상한제 제외 등 인센티브로 인해 재건축 단지의 수익성과 사업속도를 높일 수 있다는 분석이다. 하지만 임대물량이 재건축 단지의 페널티로 여겨지는 임대주택 공급이 필수요소로 포함될 경우 조합원들이 사업 추진에 있어 고심을 이어갈 것이라는 관측도 나온다. 아울러 재건축 단지의 수익성 상승으로 인근 집값 상승을 조장할 수 있다는 우려도 제기된다.

여경희 부동산114 연구원은 “용적률 완화 등 인센티브가 재건축 단지의 사업 추진에 속도를 높일 수 있을 것”이라며 “다만 임대주택 공급이 재건축 단지의 페널티로 작용하는 만큼 용적률 완화에 임대주택 공급 비율 등이 포함될 경우 조합이 어떤 방향으로 사업을 추진할지 지켜볼 필요가 있다”고 말했다.

이어 그는 “용적률 완화로 재건축 단지의 사업 속도가 붙게되면 이 호재로 인해 재건축 단지의 가격 등이 상승세를 보일 수 있다”며 “재건축 단지의 가격이 상승할 경우 인근 지역에 영향을 끼칠 수도 있다”고 말했다.


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