# “명도소송이 제기된 후에도 세입자가 임대료를 계속 연체한 채 나가지도 않아 괘씸한 마음에 건물 사용을 제한했습니다. 문제는 세입자가 영업을 방해했다며 저를 형사고소 했다는 겁니다. 잘못을 저지른 세입자가 적반하장으로 나오니 황당하기만 합니다”

명도소송 중 건물주의 섣부른 판단으로 오히려 세입자에게 고소를 당하는 경우가 적지 않다.

임대차 관계에서 명도소송이 제기되는 상황은 대부분 건물주에게 경제적, 심리적 피해가 크다는 것을 의미한다. 이러한 탓에 위법을 저지른 세입자를 못마땅하게 여긴 건물주가 소송이 끝나기도 전에 감정적 판단으로 세입자를 대하기 쉽다.

결론적으로 명도소송 중 건물주가 조심해야 할 행동은 크게 3가지로 경우에 따라 형사처벌도 당할 수 있다는 점을 명심해야 한다.

명도소송이란 건물주가 세입자를 상대로 건물을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.

명도 분쟁에서 건물주가 흔히 저지를 수 있는 감정적 대응에는 세입자가 점유 중인 목적물에 함부로 침입하는 행위다.

건물주 입장에서는 내 건물 혹은 내 소유의 주택이니 마음대로 들어가 짐을 빼내는 상황으로 번지기 쉽다. 하지만 건물주의 이러한 행동은 형법상 처벌 대상이 될 수 있다.

법률상 건물주는 세입자가 점유 중인 목적물에 소유자임은 부정할 수 없는 사실이다. 다만 임대차 관계에 놓여있다면 세입자가 위법을 저지른 상황에서도 점유자는 세입자이기에 동의 없이 세입자의 영업장이나 주거지에 함부로 들어가다간 영업 방해죄나 주거 침입죄로 형사 처벌 대상이 될 수 있다.

만약 불법으로 침입해 세입자의 짐이 파손이라도 된다면 재물손괴죄로 가중 처벌이 될 수 있기에 섣불리 세입자의 점유지에 들어가서는 안 된다. 설령 세입자가 통보 없이 영업장이나 주거지를 나간 경우에도 세입자가 명도 의사를 밝히지 않았다면 소송이 끝날 때까지는 함부로 들어가거나 짐을 빼낼 수는 없다.

다음으로 주의해야 할 건물주의 감정적 대응은 소송이 끝나기 전 신규 세입자를 구하는 일이다.

명도소송 과정에서 건물주가 입을 수 있는 피해에는 단순히 문제의 세입자가 임대료를 연체하는 것에서 끝나지 않는다.

다른 세입자를 구해 정상적인 임대차 수익을 낼 기회마저 박탈하기 때문. 이러한 탓에 현실에서도 문제를 일으킨 세입자를 내쫓기 위한 수단으로 건물주가 마음대로 신규 세입자를 구해 압박을 가하는 일이 적지 않다.

하지만 명도소송이 끝나지 않은 상황에서 문제의 세입자가 계속해서 버틴다면 건물주가 신규 세입자를 구하더라도 법률상 임대차 관계를 맺을 수 없다. 더 큰 문제는 신규 세입자가 장사나 입주를 시작하려면 기존 세입자의 짐을 빼내야 하는데 이 과정에서도 주거 침입죄나 영업 방해죄가 성립될 수 있다는 점을 명심해야 한다.

따라서 지금은 당장 임대차 수입에 제약이 있더라도 세입자가 스스로 나가거나 강제집행을 통해 합법적으로 내보낸 후 신규 세입자를 받아야 한다.

마지막으로 명도소송 중 건물주가 섣불리 판단할 수 있는 위험 요소는 세입자의 출입을 제한하는 행위다.

건물주들이 세입자의 점유지에 함부로 침입하거나 짐을 빼내면 안 된다는 사실을 알고 있지만, 괘씸한 마음이 앞서다 보니 세입자의 출입이라도 막겠다는 생각을 하기 쉽다.

가령 세입자가 장사하지 못하게 하거나 거주를 방해하기 위해 건물의 출입을 제한하는 경우가 있다. 하지만 건물주 마음대로 세입자의 출입을 제한한다면 권리행사방해죄로 처벌받을 수 있다.

권리행사방해죄란 형법 제323조에 의거 ‘타인의 점유 또는 권리의 목적을 방해함으로써 성립되는 범죄’로 5년 이하의 징역 또는 700만원 이하의 무거운 책임이 따를 수 있어 감정적인 대응은 삼가야 한다.