# “3년 전 전세계약을 맺을 때 집주인의 동의하에 제 사비를 들여 리모델링을 했습니다. 꽤 큰돈을 들여 한 리모델링이었기에 조금 아깝다는 생각도 듭니다. 만약 다른 곳으로 이사 가게 된다면 신규 세입자에게 권리금 주장이 가능한지 궁금합니다.”

흔하지는 않지만, 주택 임대차에서 세입자가 자신의 돈으로 리모델링을 하는 경우가 종종 있다. 이 경우 세입자는 자신이 임차한 부동산에 큰 비용이 들어가는 만큼 이를 투자 비용으로 인식해 계약 종료 때 이를 회수하고자 하는 생각을 하기 마련이다.

결론적으로 주택 임대차에서는 리모델링 비용을 권리금 목적으로 회수할 수 없다. 상가 임대차와 달리 주택 임대차에서는 권리금에 관한 규정이 없기 때문, 따라서 세입자가 직접 리모델링을 하더라도 본인을 위한 투자일 뿐 권리금을 주장할 법적인 근거는 없다.

‘권리금’이란 영업시설, 거래처, 신용, 영업상 노하우, 위치(바닥권리금)에 따른 이점 등에서 계산된 금전적 가치를 뜻한다.

원칙적으로 주택 임대차에서는 세입자가 처음 주택을 임차한 상태 그대로 사용해야 한다. 즉 집주인의 동의 없이는 함부로 용도나 구조를 변경할 수 없다는 의미다. 장사 목적에 맞게 용도나 시설 변경이 자유로운 상가 임대차와 큰 차이라 볼 수 있다.

다만 집주인의 동의가 있다면 이야기는 달라진다. 다시 말해 집주인의 동의가 있다면 용도나 구조 변경이 가능해 세입자가 직접 비용을 부담해 리모델링을 할 수 있다.

반면 세입자 입장에서는 리모델링 비용을 하나의 투자로 생각해 계약이 종료될 때 이를 회수하고자 권리금을 주장할 수 있는지 궁금해하는 경우가 있다. 하지만 주택 임대차에서의 권리금회수는 3가지 원칙에 따라 회수가 어렵다.

첫째, 권리금은 상가 임대차에서만 가능한 권리다. 상가건물 임대차보호법은 권리금에 관한 규정을 두고 있지만, 주택 임대차보호법에는 권리금에 관한 보호 규정이 없다.

둘째, 권리금은 영리 목적의 상가 임대차에서만 인정된다. 주택 임대차는 주거를 목적으로 하기 때문에 영리 목적으로 볼 수 없다. 이는 상가 임대차에서도 마찬가지로 직접 장사를 하지 않는 사무실 형태의 상가 계약은 권리금회수에 제약을 두고 있다.

셋째, 권리금은 영업활동을 위한 노력, 투자, 노하우 등의 금전적 가치를 의미한다. 하지만 주택 리모델링은 세입자 개인의 편의를 위한 투자이므로, 이를 권리금으로 주장할 수 없다.

한편 주택 임대차에서는 집주인이 원하실 시 오히려 세입자에게 원상회복 의무가 있다는 사실을 명심해야 한다. 이는 주택의 본래 상태를 유지하기 위한 법률상으로 규정된 세입자의 의무다.

물론 세입자가 유익비를 지출한 경우 그 가액의 증가가 현존한다면 유익비 청구는 가능할 수 있다. 유익비란 세입자가 임차한 목적물의 객관적 가치를 증가시키기 위해 투입한 비용이다. 다시 말해 세입자가 투자한 리모델링 비용으로 인해 부동산 가치가 객관적으로 높아질 경우 이를 유익비라 한다.

하지만 현실에서 유익비 관한 입증이 쉬운 일이 아니며, 특히 임대차 계약서상 원상복구 약정이 있다면 세입자는 유익비를 주장할 수 없다.

따라서 주택 임대차에서는 원상회복 의무가 매우 크기 때문에 세입자는 계약 종료 때 집주인의 요구가 있다면 원상회복을 하여 주택을 반환해야 한다. 만약 세입자가 직접 리모델링을 원한다면 임대차 계약 전 집주인과의 협의를 통해 이러한 의무와 권리에 대해 명확히 이해하고 계약에 임해야 낭패를 피할 수 있다.